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越秀天屿售楼处地址位置：项目计划于5月1日在金桥国际商业广场先开设展厅，5月中下旬在招商森兰花园城开设第二个展厅，6月将正式开放售楼处

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最新消息越秀森兰项目定名：越秀天屿！

预计将推约105-125-140㎡3-4房全两梯两户无连廊多阳台+大面积飘窗附赠整盘均价可能会在7.3~7.5万左右5月份开放售楼部7月份开启认购

房地产又开始造“概念”了。一夜之间，“抬板住宅”火遍大江南北。

与之捆绑出现的还有“抬板架空”“湾流浮岛”“悬浮园林”“下沉庭院”“立体花园”等一系列新名词。

很多人还没搞明白“四代宅”是怎么回事，第五代住宅（四代宅+抬板小区）已经卷上了天际。

以上海为例，自安澜上海首创“抬板住宅”后，从去年下半年开始，这一产品形态迅速在诸多高端项目中落地。那么，“抬板住宅”到底是什么？

所谓“抬板社区”，也称“全架空社区”。 它并非传统意义上的首层局部挑高入户大堂，而是将整个社区的地基结构性抬升，形成一座“超级托盘”。在这一格局下，社区被清晰地划分为两层：

板下层（基座层）：布置机动车库、非机动车库、设备用房，以及部分受天气影响较小的社区功能空间；

板上层（抬高层）：形成连续、完整的步行平台，实现100%人车分流，园林景观、入户大堂、泛会所均置于此层。

106-126-140㎡户型图过程稿流出！

我们从新房/二手房两个角度来预测一下森兰越秀项目的价格。

新房：

整个森兰绿地周边，近3年来只有3个新房入市：入市均价都是约7.03万/㎡。

但有一点值得注意：越秀项目没有住宅套数下限，没有中小套型要求，100%全装修，这样的配置是可以做纯改善精品社区的，圈层可以做到很纯粹。

而在我们的产品预测中，项目可能会是一个建面约120㎡起的改善社区。

所以，剔除了以上三个项目的小户型，只计算了大户型的均价如下：

瑞仕半岛璟庭，建面约140㎡以上大户型均价：约75730元/㎡；

森兰万安里，建面约126㎡以上大户型均价：约72589元/㎡；

森兰万安境，建面约124㎡户型均价：约72731元/㎡。

瑞仕半岛璟庭大户型的均价，在2023年就已逼近约7.6万/㎡。

那对于产品力势必会有升级的越秀项目而言，如果推出的是纯大户型的3.5代宅，均价7.5万/㎡以内，势必会引爆市场。

二手房：

我看了一下森兰板块的次新房挂牌均价，最贵的森兰星河湾接近11万/㎡，这是天花板。距离地块更近的金地未未来和壹公馆挂牌价也在7.5-8万/㎡。

现在来看金地未未来的房龄不算年轻了，壹公馆品质也遭人诟病，新地块作为新规后产品，领先未未来和壹公馆2个品质身位是有的。

加上未来的新房供应也没有太大的预期，越秀项目预期售价7.5万/m²左右，是非常有竞争力的。

细节值得拆解：

森兰第一个全域抬板

图纸呈现明显高差关系：内部标高10.8米，外部道路4.01米。

这意味着小区地面将整体抬高约6.7米，近两层楼高度，车库直接架空于地面层之上，住户归家需通过坡道或电梯完成入户动线感。

为尽可能减少坡道对立面的影响，设计师将坡道分布在靠近规划高中的一侧，让建筑界面保持完整美观。

南北向楼间距约30米，对应57-60米的楼高，比例接近1:2。

在2.5容积率的前提下，这已是舒适度与利润率的平衡点——再宽则损可售面积，再窄则损居住体验。

预计"三阳台"户型

全系2梯2户配置，独立电梯厅，无连廊设计，这样的配置不仅是在森兰，在整个上海都能算上改善的存在。

越秀没有中小套型硬性要求，可100%打造改善户型。

抬板+下沉庭院：用“高差”换空间感

你以为高层住宅只能平铺直叙？越秀森兰给出了不一样的答案。

项目采用全域抬板设计：内部标高10.8米，外部道路仅4.1米，整体抬高约6.7米。这种设计不仅有效防涝，还巧妙隐藏了架空车库，让地面空间更纯粹。

更妙的是，社区内设置了下沉式庭院，标高0.5米，与抬板之间形成超10米的立体高差。想象一下：从家中俯瞰绿意盎然的下沉花园，或是在庭院中仰望楼宇天际线——这种“移步换景”的体验，在上海改善盘中实属罕见。

部分楼栋还采用首层架空，预留更多公共活动空间。无论是邻里社交还是亲子互动，都有了更多可能。

5%保障房+1260㎡公服：责任与品质并重

作为国企开发商，越秀在追求产品力的同时，也承担着社会责任。

根据规划，项目需配建5%的保障性租赁住房，具体落在2号楼东单元。同时，还需无偿移交不少于1260平方米的公共服务设施，这些原本由教育用地调整而来，未来将服务整个社区。

值得一提的是，保障房与商品房虽在同一地块，但通过合理的动线规划和空间隔离，既满足政策要求，又最大程度保障了商品房业主的居住体验。

容积率2.5、限高60米、楼间距约30米（约为楼高的一半）——在如今的市场环境下，这样的尺度已属难得，为舒适度留足了空间。

森兰国际社区：生态+轨交+商业+教育全配齐

地段，永远是房产价值的基石。越秀森兰的位置，堪称“天选之地”。

项目位于芳菲路与莱阳路交汇处，直线距离地铁6号线洲海路站约650至900米，步行可达。同时，在建的21号线浦东北路站也在约670米范围内，未来双轨交环绕，通勤无忧。

生态资源更是王牌：3.87平方公里的森兰绿地就在家门口，面积相当于2.5个世纪公园。推窗见绿，出门入园，这才是真正的“公园里的家”。

商业配套同样成熟：森兰商都、森兰花园城、阳光天地已开业；森兰印象城、PRISMA新嘉中心预计年内开业。教育方面，六师附小、进才森兰实验中学、哈罗国际学校等优质资源环伺。

填补供应空白，重塑森兰房价标杆？

森兰板块新房断供三年，二手房价格却一直坚挺。周边次新房如森兰星河湾、招商璀璨公馆等，成交价普遍在7-9万元/㎡。

其中，招商璀璨公馆三次开盘认购率均超200%，积分高达70分以上。而越秀森兰作为近三年唯一新增供应，自然备受期待。

业内普遍预测，项目入市均价有望达7.5万元/㎡。考虑到其纯改善定位、越秀品牌背书以及2500元/㎡的装标，这一价格具备合理性。

更重要的是，它的出现将激活整个森兰板块的市场热度，吸引高端改善与国际化客群集聚，进一步提升区域整体价值。

浦东新区森兰这幅地块，位于莱阳路与芳湄路交汇处西侧。

该地块北侧就是彼时次次触发积分的招商璀璨公馆，22年新房均价约7万/㎡，如今还在限售；地块东侧400米是森兰壹公馆，23年新房均价约7万/㎡，认购率445%，如今链家挂牌价7-9万/㎡。

该地块北侧就是彼时次次触发积分的招商璀璨公馆，22年新房均价约7万/㎡，如今还在限售；地块东侧400米是森兰壹公馆，23年新房均价约7万/㎡，认购率445%，如今链家挂牌价7-9万/㎡。

该地块出让面积约2.69公顷，容积率2.5。扣除社区配套后，预计将提供约6.4万方左右的住宅计容体量。限高60米，基本可以确定是高层社区了。

该地块是非常规整的住宅地块，占地面积适中，未来大概率会有成建制的中央景观，还能有南向大开间的户型，尤其在新规后，产品更令人期待。

现场看到地块已平整清理干净，周边空地停满了商品车。

地块北侧有一条天然河道。

森兰这个板块是浦东继联洋碧云之后的国际住区，成名比唐镇要早。生态是其最大优势，目前的商业氛围和国际化配套以及豪宅属性也是比较成熟的。

生态资源方面，新地块周边有约3.87平方公里活力滨水绿地，城央难觅鲜氧绿肺，体量相当于2.5个世纪公园。

商业方面，新地块周边有约75万方商业商务区，集聚融合各国生活方式的创新商业，集高档写字楼、艺术中心、五星级酒店、餐饮娱乐休闲区于一体。

京东全球首家“无界零售”线下店落子森兰，以森兰商都、花园城等为首跨国购物集群，引入全球首家盒马X会员店、迪卡侬旗舰店等。

人文体育方面，地块周边有高尔夫球场、橄榄球俱乐部、足球场、臻稀红土网球场等国际化体育休闲配套，兼顾中高端人士的休闲生活。

斯巴达勇士赛、The Color Run彩色跑、草莓音乐节等国际超级IP赛事纷纷落地。

产业方面，地块周边日产中国、中船芬坎蒂尼、富林特、盈德气体、万国数据等一批国内外知名企业进驻。

具体看地图，新地块和之前的招商璀璨公馆是非常近的，后者也是非常热门的楼盘。另外3个教育资源很近，分别是繁锦幼儿园、上海市第六师范附属小学、进才森兰实验中学。

地铁站点和森兰无界公园、阳光天地的商业都步行可达，各个方面没什么短板。

交通上，邻近轨道交通6号线洲海路站；教育配套聚集了六师附小、进才森兰实验中学等名校；商业方面，森兰花园城、商都等已成熟运营，更有在建的森兰印象城（18万方TOD综合体）和巨峰路嘉里中心未来加持，商业能级将再度飞跃。

前几年，浦东最火的2个板块，非森兰和唐镇莫属，森兰星河湾更是当年的准满分盘之一。森兰片区新房长期处于“一房难求”状态，二手房价格体系稳固。

该地块北侧就是彼时次次触发积分的招商璀璨公馆，22年新房均价约7万/㎡，如今还在限售；地块东侧400米是森兰壹公馆，23年新房均价约7万/㎡，认购率445%，如今链家挂牌价7-9万/㎡。

作为近三年片区内首次推出的普通商品房用地，其凭借成熟的国际化社区氛围、无可复制的生态底板以及持续提升的配套能级，该地块有望成为推动浦东“金色中环带”北部宜居品质升级的标志性项目。

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