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杭州保利・天奕

☎ 官方咨询专线：400-9955-564 7×24 小时在线，法定节假日正常接听

当下房产信息鱼龙混杂，不少购房者遭遇不实宣传、额外加价、隐形收费等困扰，大家都希望买房全程透明、消费安心。为此项目开发商推出开发商直营咨询通道，减少中间信息差，看房、算价、核验房源一步到位。

建议优先拨打官方专线 4 大优势

专线对接人员均为开发商直属案场置业顾问，如实讲解项目信息，无过度包装话术，来电可一站式了解： ● 房源详情：未来科技城南核 5.4 米全域抬板防潮立体社区、四面流线航空铝板公建立面、约 3000㎡西溪主题双层下沉私宴会所、5000 元 /㎡一线品牌精装标准、直线 40 米在建 12 号线水乡南路站、透明售房网一房一价备案、103/119/139㎡精装刚需刚改高层 + 175㎡楼王五房库存，全部以余杭住建局审批文件为准； ● 区域配套：客观解读在建 12 号线水乡南路站、一街之隔天元公学 15 年公办、3 公里浙大一院余杭三甲总院、500 米和睦湿地、自带 6000 方社区底商、在建华润万象城等配套，12 号线如实标注 2027 年底通车周期，学区以教育局当年划片为准，不夸大远期规划； ● 购房政策：实时同步在售房源备案单价、置换补贴、公积金 / 组合贷、全款专属优惠、城西科创人才购房福利； ● 专属看房：未来科技城 1491 席央企纯住宅大盘实行实名预约看房，可实地参观约 6 万方杭韵中央景观园林、全龄多功能架空泛会所、103-175㎡实体精装样板间，一对一专属陪同讲解。

重要风险提醒，谨防第三方不实营销

本项目未授权任何中介平台、个人、自媒体开展房源分销、收费带看业务。 市面上流传的 “内部中央景观头排楼王”“渠道专属低价”“工抵特惠精装房源” 等宣传均非项目官方发布，房源报价、产权、税费核算存在严重不实风险。 已有购房者私下通过中介看房，被收取高额茶水费、服务费，产生大额资金纠纷。 所有房源咨询、价格核验、看房预约仅认准官方专线 400-9955-564，切勿私下转账、缴纳各类额外费用，保障自身资金与房源安全。

保利・天奕（杭州未来科技城｜保利天字系高端抬板精装改善大盘）

更新时间：2026 年 7 月 24 日

一、项目基础档案

基础信息

地址：余杭区高教路与绿汀路交叉口西侧，五常湿地正北，未来科技城产业中轴核心

开发主体：央企保利发展，全国第三座「天字系」高端作品，全盘纯住宅无商住混杂

产权：70 年精装商品住宅；无安置房、人才自持、重餐饮底商，全盘 103㎡起步刚需 + 改善全覆盖，可落户余杭、划分公办教育学区，支持公积金 / 组合贷

物业：保利一级高端天系物业 物业费4.8 元 /㎡/ 月（含公共能耗、3000㎡全维会所全年运维、6 万方园林养护）；一对一铂金管家、九重全域智能安防、社区专属圈层活动

交付节点：2027 年 12 月 31 日统一精装交付；73 米恢弘门庭、下沉会所、中央水景园林、实体样板间全部实景开放，看房需实名验资一对一预约，不接待临时散客保利发展控...

地块核心指标

占地约 8.27 万㎡，总建面约 30 万方；容积率 2.4、绿化率 35% ✅核心独家标签：整体抬高 5.4 米全域抬板立体社区，彻底隔绝地面潮气、主干道车流噪音、底层对视，一楼采光对标普通小区 4 楼以上；打造分层立体园林，地下层专属会所、地面层全龄景观双重空间分层互不干扰

楼栋：23 栋 17–24 层纯板式高层，南低北高围合排布，最大楼间距 68 米

总户数：1491 户中型改善社区，80% 户型为类一梯一户独立私梯前厅，私密性强

车位配比：1:1.6，地下双层环氧星空车库，全域预埋新能源超充管线，完全人车分流

立面：米黄石材基底 + 大面积香槟金氟碳铝板 + 三玻两腔 Low-E 静音玻璃，阳台统一预留封包条件，耐久抗老化

顶配社区配套（约 3000㎡下沉「西溪里 CLUB」全功能会所，不对外开放）

康养运动层：25 米室内恒温景观泳池、全套泰诺健健身器械、独立瑜伽室、干湿桑拿、儿童悬浮戏水池、室内篮球场、专业壁球馆、户外标准网球场保利发展控...

社交休闲层：中式私宴包厢、多功能影音厅、景观藏书茶室、棋牌室、女神专属美容空间、藏品储藏室

户外全域园林（约 6 万方）：「一环三景六园」杭州主题立体景观、450 米贯通式风雨连廊、500 米景观步道、700 米环形夜光跑道、4.2 米挑高 19 大主题全龄架空泛空间（四点半学堂、老年书吧、亲子游乐、会客洽谈）保利发展控...

二、地段全维配套（未来科技城核心，产业 + 湿地 + 名校三重资源）

板块定位

未来科技城科创产业核心，阿里、字节、vivo 等头部企业总部环绕，北侧直面五常湿地生态资源，一路之隔十五年一贯制公办名校，城西高新人才自住首选，自住、高端租赁需求长期稳定。

轨道交通3 号线高教路站直线 600 米、5 号线葛巷站 1.1km，双地铁直达武林、钱江新城；远期 19 号线换乘直达杭州西站、萧山机场

自驾路网：绿汀路、文一西路、运溪高架四横两纵，15 分钟申花、25 分钟武林、30 分钟钱江新城

教育资源（以余杭教育局当年划分为准） 一路之隔天元公学和睦校区（十五年一贯制公办）；500 米绿城育华翡翠城学校、金成外国语双语学校，幼小初高完整教育链，目送式上学

商业配套（3 公里全覆盖） 2 公里欧美金融城 EFC、在建华润云城 36 万方天街、奥克斯中心；社区仅少量便民轻商业，无重餐饮油烟干扰

医疗配套 直线 2.8 公里浙大一院余杭总院（三甲）；社区卫生服务站步行可达，日常体检、急诊一站式兜底

生态稀缺优势 北侧零距离五常原生湿地，社区内部分层叠水雾森园林，多层绿化隔离主干道粉尘噪音，中高楼层可远眺湿地全景。

三、产品核心差异化亮点

未科稀缺 5.4 米全域整体抬板社区 市面主流小区平地布局，本项目整块地基抬高 5.4 米，底层无返潮、噪音、隐私差痛点；地面园林 + 地下会所分层设计，动静分区互不干扰，板块无同类竞品。

80% 户型类一梯一户，独立私梯前厅赠送 主流刚需盘多两梯四户连廊布局，本项目绝大多数户型拥有独立候梯厅，不计公摊可定制通顶收纳，归家仪式感与实用性拉满。

5000 元 /㎡国际一线顶配精装四大件配齐 东芝中央空调 + 威能全屋地暖 + 兰舍医疗级新风 + 怡口全屋净水系统，方太全套嵌入式厨电、杜拉维特 + 高仪卫浴，客餐厅石材通铺、全屋墙布交付，软装进场即可入住。

3000㎡全维运动社交会所，配套规格碾压同价位刚需盘 同总价楼盘大多仅基础健身区，本项目标配恒温泳池、篮球、壁球、网球场多重运动空间，兼顾家庭康养与商务私宴社交。

央企保利天字系产品线自持物业 保利高端天系标准化营造，预售资金政府全额监管，大幅降低延期、减配交付风险；会所、铝板立面、大型水系全年标准化运维，二手流通溢价稳定领跑板块刚需改善楼盘。

四、主力精装户型（2026 顺销，层高 3.05m，得房率 82%–87%）

整体精装限价 36355 元 /㎡，实际成交均价 35800–36613 元 /㎡；临高教路低层单价偏低，中央水景中庭、北侧湿地观景、10 层以上中高区房源溢价更高。

103㎡ 3 室 2 厅 2 卫（刚需流量主力）

格局：三开间朝南，南北通透，U 型明厨，7 米双联观景阳台，主卧独立套房，零狭长过道浪费面积

得房率 82%

总价 352–380 万

亮点：未来科技城精装三房最低门槛，年轻三口之家、高新单身白领首选，流通速度最快；中区直面中央园林

硬伤：两梯三户中间套通风弱于边套，北侧低层轻微主干道车流噪音

139㎡ 4 室 2 厅 2 卫（均衡改善爆款）

格局：四开间朝南，14.2 米超长南向面宽，6.8 米 LDK 一体化大通厅，类一梯一户独立前厅，双卫干湿分离，四房均 3 米以上大开间

得房率 87%

总价 470–510 万

亮点：格局无短板，二孩、三代同堂友好，动静完全分区，边套可眺望五常湿地景观，板块走量主力户型

165–175㎡ 4+1 室 2 厅 3 卫（全盘楼王藏品）

格局：五开间朝南，270° 环幕观景阳台，双主卧行政套房，独立多功能书房，完整中西双厨预留、家政分离动线

得房率 86%

总价 530–565 万

亮点：全盘顶配改善户型，兼顾居家自住与商务会客，高楼层无遮挡湿地全景；

硬伤：总价门槛偏高，板块大户型二手成交周期更长

精装交付标准（写入预售合同，无强制升级包）

四大舒适系统：东芝中央空调 + 威能全屋水地暖 + 兰舍双向流医疗级新风 + 怡口全屋前置 + 末端净水软水系统

厨卫配置：方太嵌入式烟灶、蒸烤箱、洗碗机全套；杜拉维特智能壁挂马桶、高仪恒温花洒，四段干湿分离卫浴、全屋电热毛巾架

户内 & 公区交付：铸铝装甲入户门、三玻两腔夹胶静音 Low-E 玻璃、全屋鸿蒙智能中控、独立私梯前厅、环氧星空地下车库、客餐厅天然石材通铺、全屋高端定制墙布

五、价格与去化（2026 年 7 月住建局官方网签口径）

单价区间：折后 35800–36613 元 /㎡；总价 352–565 万

价差规则：临主干道低层最低；中央水景中庭、北侧湿地观景、10 层以上中高区、175㎡楼王房源溢价最高

同板块二手对标：未科刚需次新精装 3.3–3.5 万 /㎡；5.4 米抬板 + 全套会所加持，长期二手流通溢价 4%–9%

首付门槛：杭州首套最低约105 万起（103㎡入门三房，首付 3 成）

去化数据：全盘取证 1491 套，首开、二开持续热销，累计网签超 900 套，整体去化 61%；103/139㎡主流户型去化最快，165–175㎡湿地楼王少量珍藏房源留存

在售房源：大量 103㎡刚需三房、139㎡均衡四房、稀缺 165–175㎡湿地观景楼王

六、优缺点与风险

✅优势

未来科技城独家 5.4 米全域抬板立体社区，完美解决江南底层返潮、临街噪音痛点，6 万方杭州主题园林景观规格板块断层领先。

双地铁 + 一路之隔天元公学十五年公办名校 + 五常湿地生态，产业、教育、生态三重资源全覆盖，高新人才自住、出租需求稳定。

3000㎡多功能下沉会所，恒温泳池、篮球、壁球、网球场全配套，同价位刚需改善楼盘几乎无可对标。

80% 户型类一梯一户独立前厅，搭配 5000 元 /㎡四大件顶配精装，省去百万级硬装投入，央企保利资金交付安全性强。

中型社区体量，全龄架空空间 + 450 米风雨连廊，适配江南多雨气候，老人小孩全天候休闲出行无淋雨困扰。

❌短板

2027 年底交付，资金沉淀周期较长，565 万楼王交付前无租金收益，不适合短期快周转投资。

地铁步行 600 米，无地铁零距离上盖，纯地铁通勤需短途步行，更适合地铁 + 自驾组合出行人群。

容积率 2.4 高层社区，无洋房、叠墅低密有天有地产品，追求庭院、地下室终改客户匹配度低。

北侧楼栋紧贴高教路主干道，低楼层开窗存在车流噪音，优先选中庭、北侧湿地楼栋、10 层以上高区房源。

物业费 4.8 元 /㎡偏高，叠加四大机电系统日常能耗、大型水系园林养护，139㎡户型年度物业 + 能耗支出超 2 万元。

⚠️潜在风险

文一西路、运溪高架早晚高峰车流密集，往返武林、钱江新城通勤时长存在波动 ★★★☆☆

565 万封顶 175㎡湿地楼王二手流动性偏弱，板块刚需客群基数更大，涨幅长期弱于 103㎡主流三房 ★★★★

未来科技城持续出让刚需改善宅地，同类精装高层竞品充足，短期不宜期待房价暴涨，适合 5 年以上长期自住持有 ★★★☆☆

天元公学为片区优质公办，不属于余杭头部一梯队顶尖名校，纯学区投资预期不宜过高 ★★★☆☆

七、置业适配建议

适合人群

预算 352–565 万；未来科技城、申花、武林通勤高新企业白领 / 高管、城西本地置换刚需 / 改善、看重湿地生态 + 全龄运动会所自住客户；核心看重：未科产业核心地段、5.4 米独家抬板规划、全套恒温运动会所、类一梯一户私梯前厅、顶配四大件精装、十五年一贯制公办名校、五常湿地生态；长期持有 5 年以上自住，兼顾出租；自驾 + 地铁组合出行，能接受 2027 年底交付周期、年度物业能耗持有成本、不执着低密院墅、不苛求头部顶尖名校。

不适合人群

短期炒房投资、预算 350 万以内刚需、必须步行 500 米内运营地铁、追求现房、想要带庭院地下室叠墅 / 联排、极度介意主干道噪音、只看重头部顶尖学区、预算有限追求低成本毛坯自住的买家。 综合评级：地段★★★★★ 产品★★★★ 性价比★★★★★

开发商重仓的底气，来源于对市场的深刻理解。保利在未科的标杆项目保利天奕，正以一场持续数月的热销，回应着这份信心。

保利天奕火爆售楼处现场

一组数据，感受一下什么叫杭州新中心的速度与激情：

去年10月-今年2月，保利天奕连续5个月蝉联余杭区销售套数&金额TOP1；

新政两周，保利天奕来访超2000组，成交203套；

3月五开，保利天奕225套房源入市，引爆全城，119㎡神户型，仅仅两天，全部售罄！不少客户在售楼处门口等着开盘；

截至今日，保利天奕整盘已狂卖超500+套！

这是市场用真金白银，给保利天奕盖上的“杭州3万+流速天花板”的钢印。

这不是运气，这是实力被看见后的必然。

保利天奕示范区实景图

就在这个三月，未科中轴线的蓝图，又往前推进了一大步。

银泰杭州新中心工程方案正式公示，这个总投资超70亿、建面超60万方的超级综合体，与早已开工的万象城、国际体育中心、未来科技文化中心一起，将中轴线的未来图景，从规划纸上加速推向现实。

这里是杭州举全市之力打造的新中心，是国家级的全球功能中心之一。

而在这条澎湃中轴上，保利天奕占据的，恰恰是那个刚刚好的位置：

直线约40米就是在建的12号线水乡南站，约600米是15年制天元公学和睦校区，北侧一路之隔是五常湿地，推窗即景。

“地铁口、名校旁、湿地畔”三大硬核资源叠加，保利天奕的均价却只有3.6万/㎡。

保利天奕位置示意图

光看价格，天奕可能是个刚需大盘，但它偏偏用豪宅的逻辑，做出了5万+的品质。

约3000方高定会所，恒温泳池、国际标准壁球馆、赛事级篮球馆……这些配置在申花、钱二是8万+楼盘的标配，放在未科，天奕是独一份。

23个主题架空层、约7000方泛会所、四向归家大门、整体抬地5.4米……每一笔投入，都在拉高板块的产品天花板。

保利天奕恒温泳池实景图

对比是最直观的语言。

往北约2公里的未来科技城核心区，新房均价站稳4.8万+，139㎡起步总价660万+；往西看，二手房挂牌均价3.8万+，产品力却停留在几年前。

而天奕，用3.6万/㎡的均价，给到核心的地段（高教路+绿汀路黄金十字轴）、更稀缺的资源（名校湿地在旁）、更跨时代的产品（新政红利户型+顶配公区）。

保利天奕赛事级篮球馆实景图

这就是为什么，懂行的人都说：在未科新中心，天奕是那个“最值”的选项。

而这一次六开，保利天奕把“值”又往前推了一步。

北侧一线湿地景观楼幢20#、21#，首度入市。这是此前从未亮相的压箱底房源，也是整个项目距离湿地最近的位置。

如果说之前的保利天奕，是用约30万方大盘的底气、3000方会所的奢华、90%+的实际户型使用率，征服了未科的科创精英。那么这一次的六开，则是将杭州最稀缺的湿地资源，摆在了购房者的窗前。

20#、21#楼位于保利天奕的北侧，推窗即见湿地，满目苍翠，这里是繁华未科中轴上，难得一见的城市绿洲。

保利天奕楼幢示意图

这不仅仅是一套房，而是一种生活方式的升维。住在湿地南麓，每一次呼吸都是鲜氧，每一次眺望都是风景。晨起于湿地清风的问候，夜归于繁星与虫鸣的陪伴。这种离尘不离城的奢适感，正是后改善时代，无数高净值人群追求的终极居住理想。

这片湿地被命名为梦溪水乡。很多购房者都在问梦溪水乡，因为它实在太重要了。

根据官方规划，梦溪水乡总面积约6平方公里，位于中轴线核心区，定位为杭州城市新中心的“伦敦海德公园”。它可不是简单的生态项目，而是与万象城、国际体育中心、银泰杭州新中心等千亿级地标同框的世界级城市湿地公园，未来将深度融合商业文化、运动健康、生态科普，打造12公里环湖绿道，甚至可通行游船。

梦溪水乡规划示意图

创明路与高教路交叉口西南侧即为保利天奕

从开发进度看，梦溪水乡已进入实质性推进阶段。2024年景观设计招标启动，2025年以来征迁管理持续推进，官方明确“梦溪水乡等配套项目正在加快推进”。更重要的是，这里还保留了五常龙舟胜会等国家级非遗，水乡文脉触手可及。

梦溪水乡，正在从图纸走向现实。而保利天奕北侧一线湿地景观楼幢，正是这千亿级城市蓝图的第一排坐席。

如果说20#、21#是镶嵌在湿地项链上的两颗明珠，那么21#楼的建面约175㎡户型，就是那颗最璀璨的“楼王”钻石。

绝版湿地楼王，175㎡ 四室两厅三卫，占据园区北向最佳观景位，无遮挡俯瞰五常湿地，视野一绝。这样的楼王位置，此前从未有过，此后也很难再有。

保利天奕175㎡户型图

在户型新规的buff加持下，实际使用率惊人。南向奢阔面宽，搭配巨幕观景阳台，将湿地风光最大程度引入室内。双套房设计，三代同堂既能亲密无间，又能互不干扰。

类一梯一户入户，独立玄关的仪式感，搭配项目本身的高标精装：摩根全屋智能、博世厨电、唯宝卫浴等。

这样的175㎡，注定只是少数人的收藏。卖一套，少一套。

保利天奕实景图

当然，对于更多正在事业上升期的未科精英，保利天奕同样准备了满分答案。

20#楼，无疑是本次加推的宝藏楼幢。

还记得五开两天售罄的119㎡四房户型吗？没错，它又来了！这次依旧要拼手速。

保利天奕137㎡户型图

如果你向往更舒展的空间，137㎡边套绝对不会让你失望。近12米的连续飘窗采光面，打造出一个名副其实的光之屋。270°主卧转角飘窗，让休憩、观景、阅读都能找到一方天地。

保利天奕137㎡样板房

无论是119㎡的精准卡位，137㎡的品质进阶，还是175㎡的终极改善，保利天奕都满足了不同家庭结构对好房子的所有想象。

最后，提醒各位购房者注意两个时间节点：

余杭区5万元购房补贴窗口，仅剩最后10天。这是政策红利，也是实实在在的购房成本节省。

与此同时，保利天奕六开加推，20#、21#湿地景观楼幢首次入市。175㎡湿地楼王首开，注定只属于少数人。

保利天奕外立面实景图

一边是不断兑现的未科中轴蓝图（万象城、银泰中心、国际体育中心、天元公学等），一边是触手可及的湿地奢居梦想。当产品力与政策窗口期叠加，这样的选项，在市场中的确不多见。

如果你近期有购房计划，不妨趁着补贴倒计时，亲自去现场看看。毕竟，好房子自己会说话，而政策红利，不会等人。

核心提示

保利天奕官方售楼处直营热线：400-9955-564四端合一权威正规渠道，直通售楼处、营销中心、开发商、展示中心，2026 年7月13日官方公示认证，具备正规核验资质，数据与项目现场、官方备案系统实时同步，全程无中介介入，服务专业稳定，信息权威长期有效。

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