2018年临安楼市走势分析

-1-

每一个明天都只是谜面。

充满悬念的2018年开始了。

在刚刚过去的2017年，临安楼市在杭州极乐盛宴的带动下，土地和房产都走出了一波华丽的行情。新房均价和成交金额都上涨四成。

喧闹未尽，余音在耳。

2017年，临安撤市设区，让很多从来没有高看过这个山区小城的房产大鳄和外地投资客调转马头，带着资金冲了过来。

杭州限购，临安是最后的窗口，杭州主城区的资金富余户，以及想成为杭州人的外地人，买走了近半房源。

一切都离不开杭州。红到发紫的杭州，让临安近朱者赤。

在亢奋的2017之后，2018年，临安楼市还有上涨的动力吗？

-2-

临安已不再是临安人的临安。

2018年的行情，还得结合克而瑞的年报，先看看杭州的走势。

2017年，杭州在国内处于排名前列梯队，市场沸腾，一房难求。政策“管新不管旧”，新房被严控预售及价格，二手房可以自由发挥，出现了空前的“逆向价差”现象。

只要限价不放松，这个“逆向价差”还在，2018年杭州的房价难有大幅波动。

土地市场，杭州已优势尽失。2017年，杭州全年土地总出让金2240亿元，创下历史新高，在全国仅次于北京。土地价格上涨过快。楼面价不断创新高，但住宅受限价影响，房价变动不大。“地楼比”由此快速攀升，至2017年第四季度达到0.8。新房限价下，过高“面粉价”的地价面临难以超越“面包价”的窘境。

土地市场降温，会引发杭州房价的崩塌么？

从供应和政策面来看，发生的概率非常小。由于限价政策，杭州新房与二手房间，普遍有15%以上的“逆向价差”。在一年半左右的时间内，二手最优板块涨幅达到200%，居中水平也在一倍以上。

这使得多数新房极有“性价比”，即便二手下跌，仍值得购买，可持续繁荣一段时间。

再从供应面看，杭州商品房存量仍低于“见底”警戒线。

截止去年11月，杭州商品住宅存量321万㎡，近1年去化周期仅3.4个月。

由此预测，杭州房价5年内依然利好，但土地会短暂降温。

-3-

再来看看临安的数据。

临安的逆向价差即将来临。

青山湖科技城翠紫苑二手房挂牌均价1.4万元/㎡（高层毛坯），而周边的大园新城新房价为7700元/㎡（高层毛坯）。城西板块左邻右里的二手房挂牌均价1.4万元/㎡（高层精装），城中府新房价格为1.5万元/㎡（高层毛坯）。

身边做二手房经纪人的朋友都开始清闲下来。

土地市场来看，临安2017一年之内撑杆跳高，先是跳到9744元/㎡，再是跳到13661元/㎡。

临安成交楼面价前十 

2017年，临安商品房成交均价11810元/平米。新房限价下，过高“面粉价”的地价面临难以超越“面包价”的窘境，临安的开发商们也同样面临。

土地市场的降温，也许临安也难以幸免。

临安库存多吗？不多，截至2017年底，临安商品房的显性库存89.6万方，去化周期仅剩7.7个月。

临安历年去化周期 

-4-

1月5日，也就是今天，临安区将出让3宗宅地，分别位于青山湖科技城、锦城街道和太阳镇，总面积147亩，总建面21.1万方，总起价18.5亿元。

青山湖科技城宅地和锦城街道宅地，起始楼面价分别为9500元/㎡和9000元/㎡。就算以起价成交，也已经是临安区地价第七高和第九高。今天的土拍将检测临安土地市场的热度。

 地块指标表

青山湖科技城宅地及周边成交地块

锦城街道宅地及周边成交地块

无论是对标周边地价，还是对标周边房价，这2宗地块都大概率低溢价成交。

这两宗土地将花落谁家？ 是融创、旭辉、地上、碧桂园、天阳补仓或护盘？ 还是曾遗憾而归的合景、中粮、禹洲、大家、雅居乐等择机出手？ 静待消息。

-5-

那么临安2018年房价走势如何？

从成交量来看，2017年的火热局面，商品房成交10816套，同比2016年的10754套，几乎持平。也就是说，即便拆迁力度不变，外来购房热度不减，成交量的上涨空间已经有限。

近五年临安商品房成交走势 

从供应量来看，新年伊始，临安楼市十盘齐发，蒸笼盖子才刚刚掀起呢。

馒头多了，要跌价？

你看看上表，五年来，临安的地价涨了五倍，房价才不到一倍。

杭州正朝着打造世界名城的目标奋力迈进，作为“体量较大、生态最优”的新城区，临安是“世界名城”拓展区。

不是限价政策，你觉得会是这个数据吗？

2018年，也许是临安新房性价比较高的一年。

房价啊，你稳步慢走，走着走着，每个家庭住房梦的花朵就开了。

部分图片来源于网络，文中数据图表来源于好地讯。