杭州楼市:长持投资优选低价潜力盘,未来涨幅空间大!

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

以下是“成哥说房”微信公众号的粉丝提问精选

提问：你好，成哥，我抽空看了几个楼盘。一个是瓯海南湖板块的瓯海印象，开盘价20000。一个是瓯江口新区的公元上城12000，还有一个是龙湾滨海经济开发区的德信阳光城的翡丽云邸12000，如果打算投资长持，选择哪个楼盘好？麻烦你给个建议。

回答：长持投资肯定优选低价潜力盘，看的是未来，而不是现在，价格低 未来涨幅空间就大，高价盘投资 未来几年潜力已被提前透支，站岗时间长。1.2w底盘对比一下未来规划，商业 交通 学区，哪个优就选哪个，后面投资长持路线，如何判断区域价值寻找潜力盘？

主城区：土地储备量见底，区域建设已经完成的地方，价格价值一般都已经到达上限，未来难有突破的空间。这种地方，楼盘与土地同样珍贵，每次有纯新盘入市均会自动肩负刷新城市房价的使命。对于考虑这里购房的人群只有两种选择：要不买，要不放弃，只需与荷包商量就行；

新区：这里边啥都没有，新盘置业顾问和你介绍周边时，都会带着“规划中”三个字，不确定因素比确定因素要多。对于城中有资产，有资源的原住民来说，是较佳二套，或三套的下手区域。但对于新市民，刚需客来说，能下手的机会不会很多。新区选房尽量以潜力值排名择优下手：商圈、核心区＞交通主干区＞ 学府景观居住区 ＞ 滨江水系区＞产业园区；

其他区域：二八定律，也同样适用于城市区域分级，一个城市除开20%价值潜力占特别优势的区域外，其它80%的区域均发展得普普通通，不算是较好的，但该有的均会陆续配齐。价格都会遵守平均线原则，不会超过城市均价最难选的就是在这类不温不火的区域里做筛选了。没有看得到的实际优势，但囊中羞涩也仅够买这些区域。

提问：成哥您好！坐标杭州，有套房子贷款余额还有40万。目前子弹35万，想再投资一套在杭州或者杭州附近的德清、安吉。杭州首付万要6成，周边的德清或者安吉4成。怎么选择，选哪里？希望成哥给个建议。

回答：德清这种荒郊野岭2万，大坑、天坑。而且本来就只能考虑TOP10大城市。有杭州房票一定不要浪费，做好资金和房票都要做好合理规划。

关于房票2个方案：1.把父母户口迁到杭州，用老人的sfsd抢杭州的倒挂新盘，或者淘二手笋盘，首付3成。做接力贷，最多可以贷款30年。2.杭州全国认贷，处女贷已经用完，只能全款抵押买入，相当于首付3成。关于资金规划：杭州现有房产尾款剩余40万，建议做截断抵押，融资到100万以上，继续入手杭州。如果有剩余子弹，也可以买其他二线省会城市。具体推荐及更多建议详见内部！

提问：你好成哥，260万总价预算，想买杭州的次新房，城西有什么楼盘推荐吗？

回答：260万总价预算，在城西买房，可以优先选择的次新房楼盘：景瑞御蓝湾、同城印象、英特学府、绿城桃源小镇、竹海水韵、庭院深深、雅居乐国际花园。在这7个次新房楼盘之中，换手率较高的是：竹海水韵。竹海水韵，位于余杭区闲林板块，具有很高的投资价值，受到了大量二手房买家的青睐，是这7个次新房楼盘里少有成交量突破100套的楼盘。

提问：成哥你好，刚落户杭州，想买套住宅，纯投资，现在在两个楼盘之间犹豫，杭州西湖区的中梁云都汇和余杭区未来科技城的梧桐郡翡翠城，云都汇的小户型300左右，梧桐郡的200+，50的冻资没问题，后期要考虑按揭。不是杭州本地人，不太了解情况。

回答：云都汇有惊喜，目前附近的二手房价格都在3万以上，存在倒挂，有确定收益，如果能抢到，可以入手。目前交通和商业配套较弱，需要等待落地。 梧桐郡翡翠城同样是网红盘，往期都是大几万人摇，中签率确实非常低，但是如果抢到也是非常值得买的，捡便宜。 目前杭州价格已经不低了，投资策略是逢笋入，不少楼盘价格倒挂都在5千以上，抢到可以无脑入。 另外投资角度分析萧山开元名都周边、世纪城+余杭 科技城目前看投资期会较长，不确定性大。 投资标的需要根据个人情况来区别对待。目前没有明显低沽板块。 除了关注倒挂新盘外，二手推荐余杭临平星桥未来科技城、萧山市北等，配合淘笋。具体更多推荐及分析详见内部！

提问：成哥，你好！我已经缴纳三年以上的杭州社保，过一两年打算把孩子转到杭州上学。我想买一套离孩子学校不太远的，性价比合适的房子，一百平米左右的即可，希望您能推荐一些优质的房源。

回答：推荐万科天空之城、招商融信·天澜、星创城、万科前宸、春语蓝庭、春和云境、建发金辉·紫璋台。这些楼盘均位于杭州主城区内，具有明显的性价比，附近均有小学，值得作为优先选择。更多优质的房源详见内部！

提问：成哥好，想把自己的户口从东北二线省会城市迁到深圳或者杭州，主要是买房保值，自己和家人近些年暂时不会过去。这两个城市哪里更值得落户？

回答：购买已经发展到顶的东西，不叫做投资，叫做“保值”。投资是购买还未发展到顶，具有发展潜力的东西。一线城市：北上广深，杭州还未进入。等一线城市的名单变成“北上广深杭”的时候，杭州的房价已经不是今天的这个位置了。综上所述，从投资的角度看，选择杭州。杭州价值高的板块推荐详见内部！

提问：成哥好，杭州户口、有5年社保、广州首套、想在广州买一套房、目前区位锁定天河、渔珠、以及海珠南洲版块、自住加投资、目前有三个盘有意向：一个富力南驰的95或113户型、金地天河峯睿的95户型、海珠的中海观澜府100户型、你有什么建议吗？

回答：富力南驰富颐华庭，地铁较远，周围配套一般，学位不确定，可能的优势只剩下离天河近，通过护林路、广园路瞬间抵达天河；金地天河峯睿四面被高速包围，发展受限；最近中海观澜府也是挺热的，江景房，旧区改造，商场配套和地铁在建，盘子小，旧改是有很大不确定性的，且周期长，另外北处270多米有骨灰楼，介意的注意回避。

提问：成哥您好！想请教纯投资的话，区域、地段和开发商品牌的优先级要怎么选呢？比如一个好地段的一般开发商的房子 和一般地段的大品牌开发商的房子，麻烦成哥分析一下。

回答：单从房产投资收益角度来说，优选城市，次选板块，再次是品牌。城市50分，板块30分，品牌10分。这三条做好，领跑80%的房产投资竞争者。至于最后的所谓户型、楼幢位置、楼层、朝向、价差等，叠加一起顶多算10分。但往往是，更多的投资者把重点精力放在了这10分上。具体更详细的分析详见内部！

提问：成哥，手上有1000，无其他贷款，目前有上海、武汉，杭州、沈阳的房票，同时从保值和增值的角度，请问近期是购入一套上海的一手房或二手房，还是购入2-3套杭州+武汉/沈阳？或是持币观望到2020春节后？

回答：现在买肯定比不买好。子弹1000，如果房票充足，这几个城市都可以入，建议主场建仓。上海目前微观太弱，短期内没有涨幅，如果能淘到笋盘可以入，一线城市新盘普遍溢价，重点关注二手房。杭州有刚需房票就抢限价新盘，亚运会利好。武汉限价新盘+3环内地铁沿线淘笋。沈阳关注沈北地铁沿线单价8500左右的新盘。

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