现象级的资产狂热下,杭州酒店式公寓江湖告急

当全球资产配置已经成为中产及以上群体关注的话题时，区域与产品的成长性将成为投资决策的关键点。

前段时间，与业内一位资深的投资人聊到各地的房产投资者跑去长沙买房，他淡淡的说了一句“长沙的房价是不高，但买长沙的住宅，不如买杭州的酒店式公寓。”虽然杭州还没到像伦敦、纽约、东京甚至国内一线城市的发达程度，但显性的城市更新速度让人目不暇给，无不诠释着“潜力”二字的意义。

酒店式公寓库存江湖告急

2017年的杭州，出现了现象级的资产狂热，这种狂热几乎是席卷了房产的全品类，但无疑住宅和酒店式公寓是其中最热的两类，以至于这两类产品的库存看起来更加的岌岌可危。

据中原地产统计，至10月末，杭州市区（八区）范围内成交酒店式公寓34493套，超过另外两类投资产品商铺和写字楼二者成交量总和的2倍。作为更为纯粹的投资类产品，酒店式公寓的去化周期远远低于商业和办公类产品。其中，余杭区的酒店式公寓去化周期更是达到了图表中较低的2个月。一房难求已不止限于住宅范围,优质的酒店式公寓同样难求。 

而短期来看，酒店式公寓的供应也不乐观。根据杭州透明售房数据统计，10月杭州各类物业供应量均下跌，办公下跌17%、住宅下跌39%、商业下跌44%、而酒店式公寓下跌幅度较大，达到了49% 。截至10月末，杭州八区内酒店式公寓的显性库存量约为 83万方，13625套。

那么明年酒店式公寓的上市量有多少呢？很遗憾，酒店式公寓不比住宅，可以通过已出让的土地来明确上市量，商业类型土地是否要做酒店式公寓需要开发商确定后才明确，因此明年上市的酒店式公寓，量还未可知。从较新挂牌的一些商业地块的挂牌文件来看，多宗地块明确不能再造酒店式公寓，再者2018年后，租赁用地大幅增加毋庸置疑，或许更远的未来，酒店式公寓的供应量也未必会多。

从不好卖到不舍得卖

据中原地产统计，2016年杭州八区新建的酒店式公寓成交近4万套，2017年截至11月中，成交约3.5万套，预计整年成交与上年基本持平。目前有库存量的酒店式公寓项目约有190个左右，但单盘库存量不超10套的约有一半。超百套的项目仅有34个，其中还有自持、抵押等无法出售的情况。

注：2017年至11月15日

而在二手房市场，酒店式公寓的需求量也在增加，一些口碑较好的酒店式公寓项目一交付，即有投资客开始关注。如未来科技城的EFC，酒店式公寓在上个月交付后，“2万6卖不卖”的中介电话蜂拥而至，面对这样1.5倍（对比购置时）的变现诱惑，绝大多数业主却选择了将物业回租。目前澳美国际公寓给出的回租的价格较高已达3500元/套/月。成为看好区域发展、看好租售并举后而“不舍得卖”的业主目前较佳的选择。

这与过去几年，二手酒店式公寓不好卖的境况大相径庭， “从不好变现到不舍得卖”这是酒店式公寓市场开始分化的一个标志。今年上半年EFC推售的酒店服务公寓价格较高已达到28000元/平方，不少业主表示“即使以这个价格卖了，恐怕也不一定能买得到一套EFC了”。 这是酒店式公寓市场开始分化的一个标志，也是优质酒店式公寓投资价值的凸显。

酒店式公寓，投资标准只有一个

放至整个酒店式公寓市场，即便是可选余地不大，投资者也是要分出个三六九等，优中选优。严格来说，酒店式公寓是追求租金回报的长期投资品。虽然跟随房产周期价格也会涨幅，但不要期望它可以获得如住宅价格暴涨后带来的巨大收益。而作为自住用途，显然多数也是过渡性的，除非你特立独行，不受传统的家庭观念牵绊。但是有一个异数，就是类住宅，按照住宅户型的设计，有些甚至能满足住宅需求的水、电、煤设计，但性质是酒店式公寓。这类项目中，往往能占据较好的城市景观资源，定位通常较为高端，精装、大户型、总价高是标签，如滨江华家池，显然自住的意义大于投资。

所以说，投资酒店式公寓，标准无疑就是租金回报率。可以从以下几个维度去考量。

1.大方向向产业新城靠笼

以近两年的杭州租赁市场来看，酒店式公寓的租金回报率较高的两个区域，无疑是滨江和未来科技城，一般可达到5-8%左右。两区域均属高新产业人口聚集区，因此如果区域选择首当其冲的话，有产业人口导入、且这些群体平均薪资水平较高、追求生活质量，在这样的区域，酒店式公寓无论是出租率还是租金水平都更有保障，除了上述两区之外，目前明确有产业导入的如三墩北的云谷，未来无疑也是高收入群体聚集地。

2.地铁、商业不可或缺

在地铁即将成网的杭州，未来这将是多数上班族优选的出行方式，沿地铁线买房、租房已成共识。而商业配套齐全的区域，不但空置率低，租金也更有底气。这也是成功投资酒店式公寓不可或缺的要素。

3.租金回报率是否可持续成长

租金回报率能否可持续，甚至还可能达到更高水平，这很重要。酒店式公寓所处位置的通达性良好、生活配套齐全或许能满足当下的租金回报率，但设计先进，产品长久“保鲜”确实未来的保障。自2016年，杭州新一轮房价暴涨后，在杭州二手房市场当中有这样一种普遍认识——在普涨的前提下，一个楼盘能否跑赢大市，除了本身的品质之外，物业管理的水准极为重要，这是让你的房子始终有个“好卖相”的关键所在。酒店式公寓亦如此，人来人往数年之后，能否通过专业的管理保持一个“好卖相”是租金回报率维持在较高水平的关键。如EFC万创国际，分别引进美国万豪国际集团旗下高端服务式公寓品牌——万豪行政公寓服务和澳美酒店公寓。这样一来，在满足块内高端租客的需求的同时，也很好了考虑到业主的持有收益。这对于项目本身和区域都有极高的附加值增益。对于持有者本身这或许就是给未来的保障。