去年均价首破2万/平 有官方背书的杭州楼市未来可期

摘要

魔都瘦身，需求外溢，解锁环沪楼市。“环沪”之下，谁是承接上海人口外溢的桥头堡？在环沪“1小时通勤圈”内的昆山、嘉兴、南通、杭州、苏州、宁波、太仓、绍兴哪个是承载上海刚需的“堰塞湖”？

站在“后峰会、前亚运”时间节点上的杭州，能否继续保持自2016年以来的楼市热度？杭州房价还会继续上涨么？杭州楼市又将何去何从？

有官方背书的杭州未来可期

都说北上广深留不住肉身，三四线城装不下灵魂，那么，像杭州这样新晋的“强二线城市”能否承载你的美丽安居梦呢？

距上海160公里左右的杭州东临杭州湾与绍兴相接，北与湖州、嘉兴毗邻，共有10个市辖区、2个县、1个县级市，常住人口为946.8万人，城镇化率76.8%，2017年杭州居民人均可支配收入49832元，被评为2017中国较具幸福感城市。

2016年杭州举办了G20峰会，并将在2022年举办亚运会，强有力的官方背书和良好预期，加之2016年杭州房价涨幅又远低于南京、苏州、厦门、合肥“四小龙”城市，市场真实需求与预期需求极为强劲。

2017年临安撤市设区。杭州市区版图由4876平方公里扩大到8003平方公里，城市以“拥江发展”为主，同时，东西南北四面出击。杭州的版图面积已经超过上海，超深圳的4倍。杭州的房价与城市天然禀赋、城市性价比，普遍高于其他一二线城市。

杭州房价首破2万/平大关 表现强劲

数据来源上海易居研究院

纵观近12年以来杭州楼市整体呈“量价齐升”的态势，2006年杭州新建商品住宅成交均价仅为9204元/平，成交面积268.7万平，2010年杭州房价17563元/平，达到一个小高峰，虽然12年房价有所下降，但仍保持在14581元/平。

整个2017年杭州楼市紧跟全国限购政策，"严"字当头，资金面持续去杠杆化，再加上限价、限签，导致成交量较2016年有所下滑。

据统计，2017年杭州新建商品住宅成交均价22987元/平，首次破2万大关，与16年的17313元/平相比上涨32.8%，17年成交面积是1510.9万平，虽然相比去年有所回落，但仍创下了近12年以来的第二高位。共成交16万套房源，总成交金额约3800亿，刷新了杭州楼市的历史记录。

2017年下半年，“北上深”等一线城市和南京、苏州、厦门、合肥“四小龙”等二线城市，已开始出现降温迹象时，杭州楼市表现仍极为坚强。不论是商品房、二手房还是土地市场的表现，均未有明显的降温迹象。

据统计，2018年杭州主城区将有100余个新盘入市，特别是江干区，区域内包括牛田、彭埠、田园等多个板块，入市新盘将超过20个。余杭、萧山有望入市的新盘数量均超过20个。2017年刚刚撤市设区的临安，土地成交火爆，2018年将有13个新盘入市。

据杭州热门楼盘置业顾问反映，购房者的下单过程变长了，心理预期有了波动，开发商和购房者之间的心理博弈，也进入了一个新的阶段。投资客明显变少，即便有投资属性，也是“投资兼自住”的客户居多。

亚运会和地铁建设的利好都有明确的时间表，且人才净流入杭州排名全国排名前列，因而杭州房价有坚实的基础，2018年杭州楼市整体趋稳，房价或仍将小幅上涨。

2018杭州土地供应加码 地价或稳中有降

近两年杭州涌现出不少“激进”的外来开发商，他们在不同时期拿了高价地，至今仍未动工。“拿地有可能死，但不拿一定会死”，这成为不少房企之间心照不宣的秘密。

在一些板块地价过高，有的楼板价甚至高过周边楼盘售价，如果不是特别强大的品牌开发商操盘，一般房企高价拿地或面临困境。

2017年，从涉宅土地市场来看，共有15家房企进入杭州市场。分别为金科、联发、中国电建、中建、中治、路劲、三湘印象、温州时代、大名城、禹洲、葛洲坝、东方集团、上坤、首创、中锐。整体来看，在杭州市区拿地的房企竞争比较激烈，高自持、现房销售成为常态，且房企联合拿地情况越来越多。

数据来源：易居研究院

据统计，2017年杭州市区宅地楼板价17900元/平，同比去年涨了26%，且比16年涨了109.6%创历史新高，土地市场整体呈现“高地价、高自持”的态势。

2017年杭州市区土地出让面积为586万平方米，同比2016年增长4.9%，是近5年来的第二位，仅次于2013年的894.4万平方米；而土地成交金额高达2025.4亿，同比16年增长24.7%，首次突破2000亿创历史新高，整体土地市场持续高热。

值得注意的是，近4年土地供应量并没有太大的变化，土地总价和楼板价却在持续走高，也就是说，未来市场上的商品房数量不会显着提升，但土地成本贵了很多，房价可想而知。

2018年杭州市区土地价格稳中有降，原来部分高价地块亏损入市可能性较大。今年1月份杭州的土地供应量比较可观，有30余宗地块挂牌，可建面高达290万方，相当于2017全年1/4的量了。

杭州近2年增30万人 人口红利明显

据权威机构统计，去年杭州人才净流入率、海外人才净流入率均位居全国前列，进入“外籍人才眼中较具吸引力的中国城市”前三位。近2年时间杭州的常住人口增加了近30万人，构成庞大的潜在购房需求，将陆续成为今明两年购房大军中的一股重要力量，人口红利、经济发展、人均收入多项为杭州楼市注入了新的活力。

然而，上海人口却首次出现了负增长，作为“强二线”的杭州承载了不了被上海“婉拒”的刚需客。

其实，房地产市场一直都是“政策市”

后G20时代，杭州楼市认房又认贷，限购、限售又限价。

杭州市户籍单身人士限购一套；外地户籍需连续3年社保满2年方可购一套，外地户籍迁入四县市的，迁入满2年方可购房；企业购房的需满3年方可出售。

杭州在商业贷款方面，名下有房或有房贷记录的首付比不低于6成，首套及二套房贷款利率普遍上调10%-25%，且排队“等贷”现象普遍。各银行严格落实月供收入比不超过50%等政策要求，严格审核资金来源，严禁各类“加杠杆”；公积金贷款方面，名下有房或有房贷记录的，首付比例不低于6成，公积金贷款利率上调10%。

最近，住建部提出2018年将对各类需求实行差别化调控，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。明确指明了今年的宏观调控方向“因城施策、因需施策”。

调控背景下，杭州市场表现最为坚强，大量资金涌入楼市，投资热情高居不下实则是对货币贬值的预期和恐慌。

--end--