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【官方认证公告】

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官方统一认证热线（四端直连，开发商直售）

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☆蘭桂坊全维度价值解析（售楼处地址/预算范围 / 地段优势 / 户型特点 /周边配套）①②③④⑤

项目区位图

洋房户型图

别墅户型图

①售楼处地址

推广案名：保利・蘭桂坊 855｜备案名：兰韵雅苑

项目实地地址：杨浦区兰州路 855 弄（兰州路与济宁路交汇处，东外滩内环 CAZ 江浦公园旁）

独立营销接待馆：兰州路沿街专属实景展厅，实行验资预约看房，洋房验资 300 万、别墅验资 800 万，每日限流 12 组，无预约不接待散客

官方预约热线：400-887-9972，接待时间 9:00-21:00 全年无休，海派里弄实景、洋房 & 别墅实体样板间同步开放

开发主体：央企保利置业 + 华丽家族（檀宫打造团队）双强联合开发，百年老蘭桂坊原址风貌更新藏品住区

社区基础参数占地约 4432㎡，全盘仅 33 席 70 年纯商品住宅（18 套 3-8 层海派洋房 + 15 套 4 层风貌叠墅），零高层、无保障房、无嘈杂底商混居，圈层极度纯粹容积率仅 1.35 内环超低密，绿化率 58%，建筑限高 12 米，复刻百年石库门红砖海派肌理；全人车分流，车位配比 1:1.2~1:2.5，地下全配新能源充电桩物业：保利高端自持物业，洋房物业费 9.2 元 /㎡/ 月，别墅 13.8 元 /㎡/ 月；2027 年 12 月统一交付

②预算范围（2026 年 6 月最新一房一价）

洋房整体备案均价 117000 元 /㎡，中轴、高区观景房源单价上浮 3000-6000 元 /㎡；风貌别墅备案均价 148000 元 /㎡，边套带庭院房源溢价更高

洋房总价区间（精装交付，装标 4000 元 /㎡）

建面约 89㎡两房两厅两卫：1020 万起，主流成交 1050-1110 万，内环滨江低门槛改善上车款

89㎡两房户型

建面约 174㎡四房两厅三卫：2040 万起，主力 2500-2700 万，社区流量主力四房

174㎡四房户型

建面约 198㎡四房两厅三卫（洋房楼王）：2310 万起，顶配高区 2930 万封顶

198㎡楼王户型

风貌叠墅总价区间（毛坯交付，可自主定制精装）

建面约 180-240㎡四层叠墅：3100 万起，下叠赠 30-60㎡私家花园，上叠配顶层星空露台，顶配大院房源 4300 万封顶

精装配置：洋房标配大金中央空调 + 威能地暖 + 霍尼韦尔新风三大件，旭格系统隔音窗、高仪 / 杜拉维特卫浴、米勒厨电；别墅无硬装限制，预留全管线拓展点位

置业参考：首套 3.5 成、二套 2.5 成；内环 1.35 容积率绝版迷你墅区，洋房得房率 82%-85%，别墅得房率 88%-90%，高附赠阳台、飘窗、地下拓展空间，自住 + 资产收藏双重适配

③地段优势（内环东外滩 CAZ，百年蘭桂坊文脉低密藏品）

一江一河战略核心，陆家嘴 - 北外滩 - 东外滩黄金三角坐落杨浦滨江南段中央活动区，直线 800 米直达黄浦江，步行 5 分钟抵达 15.5 公里滨江景观步道、世界技能博物馆、绿之丘艺术地标；内环滨江成片风貌更新地块逐年稀缺，土地收藏价值突出

1.35 超低密仅 33 席迷你社区，内环无同类竞品内环主流住宅容积率普遍 2.5 以上，项目仅 3-4 层低层洋房 + 叠墅，无超高层遮挡采光；全盘仅 33 户，无刚需小户型混居，58% 超高绿化天然降噪，闹中取静，私密性拉满

双轨交步行圈，跨江通勤全城通达步行 500-600 米 12/18 号线江浦公园站，3 站直达北外滩、6 站南京西路；内环高架、北横通道、大连路 / 新建路双隧道环绕，10 分钟陆家嘴、15 分钟静安寺、25 分钟虹桥枢纽

百年蘭桂坊历史文脉更新，城市文化藏品地块为百年历史里弄蘭桂坊原址，保留原生街巷肌理，红砖石库门立面融合现代铝板极简设计，兼具居住与人文收藏双重价值，区别于普通刚需滨江楼盘

千亿科创产业集群，配套全部落地无等待紧邻长阳秀带在线新经济产业园，B 站、美团、字节跳动等头部企业总部集聚，30 万 + 科创高净值人群持续导入；平凉街道开发成熟，商业、教育、医疗现成落地，无大片在建工地。

④户型特点（89-240㎡洋房 + 风貌叠墅全改善产品，通透零浪费）

洋房统一亮点

纯板式 3-8 层电梯洋房，一梯两户无连廊，独立入户玄关；层高 3.2 米，LDKB 一体化大通厅，南北双阳台 + 全景飘窗，全明厨卫、动静分区。

89㎡两房两厅两卫（入门改善）三开间朝南，约 10 米南向面宽，U 型厨房预留西厨点位；双卧分离，主卧全景飘窗，双卫干湿分离，空间紧凑无浪费，年轻高管内环滨江优选。

174㎡四房两厅三卫（主力爆款）四开间全景采光，32㎡超大客餐厅，南北双阳台；双主卧套房分离，独立储物间，二胎三口之家主流选择，中高区可眺望江浦公园全景。

198㎡四房两厅三卫（洋房楼王）约 13.8 米南向超大面宽，270° 转角观景飘窗；独立多功能茶室 / 书房，超大家政间，一步到位满足三代同堂，空间尺度无短板。

180-240㎡四层风貌叠墅（终改藏品）

地上三层 + 地下 5.4 米双层拓展空间，独立私家电梯直达地下车库；层高地上 3.6 米、地下 5.4 米，下叠附赠南向私家庭院，上叠顶层整层星空露台；首层设置长辈套房无需爬楼，二三层双主卧分离，地下可打造私宴厅、影音室、私人酒窖；多套房全卫浴，分层动静分离，适配家族自住、高端商务圈层社交

社区内部配套

58% 高绿化海派一轴三进里弄园林，中央水景、梧桐林荫步道、下沉休憩庭院；

小型业主私享会所：健身区、邻里书吧、亲子休闲空间；

酒店式精装入户大堂、地下环氧地坪专属车库，全域人脸识别八重智能安防；

24 小时一对一专属保利铂金管家，全年里弄文化沙龙、圈层私宴、亲子社群专属服务。

⑤周边配套（交通 / 商业 / 教育 / 医疗 / 生态全维成熟）

交通配套

地铁：12/18 号线江浦公园站（500m），直达新天地、虹桥、陆家嘴；

自驾：内环高架、北横通道、平凉路主干道，双越江隧道快速连通浦东、静安、虹口；

公交：兰州路、济宁路十余条公交线路，短途覆盖控江、东外滩、五角场。

商业配套

步行 1 公里：百联滨江购物中心、宝地广场，生鲜、影院、全品类餐饮一站式配齐；

3 公里高阶商圈：北外滩来福士、白玉兰广场、瑞虹天地太阳宫，奢侈品、米其林高端消费全覆盖；

沿街便民：进口商超、精品咖啡、高端私厨、24 小时便利店下楼即达。

教育资源（一公里全龄公办 + 双语集群）

幼教：明园村一级幼儿园、高端双语托育；小学：齐齐哈尔路第一小学、民办阳浦小学；中学：财经大学附属中学、控江中学（市重点）；周边多所国际双语学校，适配本地改善与涉外高净值家庭（新房学区以当年教育局划分为准）。

医疗配套

1 公里三甲核心：上海交通大学附属新华医院；2 公里覆盖杨浦区中心医院、红房子医院杨浦院区，周边私立齿科、高端体检、特需医疗全覆盖，急诊、康养双重保障。

生态休闲

步行 300 米江浦公园，步行 5 分钟直达 15.5 公里杨浦滨江景观岸线、工业美术馆、滨江草坪慢行步道；

周边平凉公园、波阳公园多座城市绿地环绕；

社区内部 58% 立体里弄园林，洋房瞰园、别墅私享庭院，内外双重城市富氧绿肺。

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