杭州楼市:杭州以投资效率为主,应该在杭州哪个市区买房?

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提问：你好，曾叔，我在北京工作，准备落户杭州。从事金融领域IT行业，明年到杭州发展。杭州以投资效率为主，应该在杭州哪个市区买房？

回答：你好，杭州是一座快速发展的新一线城市。2019年，新增人口55.4万，新增人口数量是全国排名前列。数量众多的外来人口，带来了规模庞大的居住需求。从2016年开始，杭州房价开始稳步上涨。经历了G20峰会的杭州，房价未曾下跌，一直涨到今天。由于房价涨的太快，杭州因此开始“限价”卖房，以保障真正需要买房的人能够买房。根据房哥的数据分析，杭州2020年的新增人口，可能突破65万。能早点在杭州买房，尽量早点买房。在杭州买房，钱塘新区是优先选择。最有潜力的板块和楼盘详见内部圈子分享。

提问：曾叔您好，请问未来科技城未来两年的发展趋势是怎样的？希望您的建议能为我拨开云雾。我们的情况是想在未来科技城购置一套改善房，现在看中翡翠城三期，跟东原印未来，翡翠城三期4.5万每平米，东原印未来6万出头每平米，我们该如何选？我们还想着摇号，可是感觉几率好小。这个时间是否合适入手，我们就怕现在不换，以后换不起。

回答：你好，现在类似的咨询非常非常多，对曾叔来说也真的是压力好大。年底敏感期，二手逼空行情价格离谱，政策面动向不明，就怕给错建议给你们造成损失。奥体一带还可以等待一下几个滨江房产的新盘和亚运村，但是未来科技城就难了，剩下的基本都是红盘，有房资格连摇号的机会都没有。当下其实全国房地产市场整体来说并不好，只有杭州等少数城市是独立行情，杭州尤甚。从国家整体经济形势来说，今年压力很大，也很关键，尤其是在疫情的后续影响远远未知的情况下，保经济基本是重中之重，在经济实际占比很高的情况下刻意打压房地产肯定不会，最理想的情况就是稳住并保持活跃，为经济托底或者说压舱。杭州的情况特殊，目前逼空行情，后续特别考验政府的控盘能力，目标跟全国一盘棋。稳住并保持活跃是政府意愿，控制热度是当下难题。

虽然说红盘不出，新政可能就一直有，但是不排除在新政不出的情况下用红盘集中推售的手法控制住万人摇。如果新政不出，后续二手市场很难短期内平稳下来。但是出新政限制部分摇号资格，又跟杭州当下面临的迫切需要的“抢人”背景相违背。你的情况，如果能够接受文教申花一带，个人对短期的操作建议，倾向于先等待摇号锦绣公馆、滨融府、天荟；如果预算能够提高一点，也建议摇号绿城81号地块晓月澄庐；中国府基本等不起了，要到明年年中，而且难度也一定大；同时观望一下政策面的变化，如果一月份红盘推售而新政不出，就必须考虑二手入局了。未来科技城核心区二手走势很难抑制，但是翡翠城大户型持续上涨的可能偏弱，基本不至于严重到再度大幅上涨，后续选择余地会有。

提问：曾叔，你好！在看云城旁的蓝月春晓，由于担心二套中签率很低，也在看良渚的二手房，万科七贤郡(目前看到了单价2.4w的)、崇贤的星合映。蓝月春晓继摇号可能有时间成本，想了解下投资的选择排序。继续摇蓝月春晓、买七贤郡、摇星合映、海逸翠庭？

回答：你好，蓝月春晓1月份应该能开，优先选择；星合映是当下崇贤位置较好的一个，海逸翠廷就要弱一些了，崇贤大概率地铁能够落地，未来还能有一些空间，星合映可以考虑先摇；七贤郡的二手相对还是稳定的，没有必要过于着急入手的。后续大溪谷6期，虽然位置靠近公墓，但是价格低，依然是可以摇的。具体到我的圈子里查看分享文章。

提问：你好，曾叔，16年买入中山三套房，其中二套二手在南朗镇的盈彩一套和龙宝豪庭一套，另一套民众镇新房金域明珠还没下房产证，目前是继续持有到深中大桥开通再卖好？还是现在就卖掉再买别的地方？期望指点。

回答：你好，当下的中国楼市并不是普涨，而是分化上扬的，这是因为需求不够，购买力不足。在购买力有限的情况下，只有真实需求的地方才有交易，才能支持房价上行。 中山产业过于单一，外来人口不足，深中通道虽然确实在建，但是能够带来多少深圳外溢购买力，也是个未知数。 深圳限购以后，市场上还有大量的游资，全国一眼望去，能够与北上深并列的，承接向上投资资金的，唯有广杭了，而广州，你有近场优势，学历够的话，可以考虑置换广州。

提问：曾叔，你好！请问一下保利学府里、新福港鼎峰、大壮名城哪一个更有潜力？麻烦帮忙排一下序！谢谢！

回答：你好,这几个盘都不错的，若要论增长潜力；保利学府里在成熟片区，地段可以，小区门的那条路太小了，离地铁不是很近，小区品质好，适合自住+投资，增量可能稍低一点；新福港鼎峰是适合投资，增量大；大壮名城位置也不错，但增量少了点。具体板块及楼盘详见内部分享。

提问：曾叔，你好。我想请问一下，您觉得仁和花苑这个回迁房小区可以购买吗？价格很心动，但是有点担心回迁房有其他潜在的问题呢。

回答：你好，回迁房如果已经取得房产证，倒是没有原则性的问题，也是可以转让的，等同于商品房，但是升值肯定会差一些。如果不是因为这个地方存在自己特别便利等原因，曾叔是不算主张的，这个预算的新房也还有一些选择，宁可先摇新房试试运气。

提问：曾叔好，如果预算为150W左右，主要目的就是投资，您建议投资哪些楼盘呢？较好到小区哈，感谢。

回答：你好，150万预算现在选择余地确实比较小。年后悦东方的高层可以摇一下，产品不错价格也足够低；可以考虑一下河上的樾滨府，预算够了；另外可以够一下戴村的滨与城、临平北超山的星万里。杭州投资回报率高的楼盘。具体详见内部分享。

提问：你好，曾叔，市中心的买不起，远郊盘又偏，怎么选？怎么样用最少的钱挑到最合适的房子，把有限的预算发挥较大？

回答：你好，年轻人一般会面临预算问题，买房不得不量力而行，不同等级的城市有不同的标准：一线城市：近郊地铁盘，上班通勤时间45分以内，一般不要距离CBD15公里以上。二线城市：四环以内，有地铁在建或者规划中；有核心产业支撑的新区。三四线城市：自住实在要买，要尽可能选择市政府附近，或者濒临城市主干道的房子。珍惜首贷资格，尽量选择大户型，不要为了眼前的轻松，而造成未来长久的痛惜。选房即选筹，要目光长远，排名前列套房通常是我们未来换房的跳板，选好了增值潜力股，在未来二次改善时，才能有更充足的资金和更大的选择面。大部分买房不是一个非黑即白的极端选择，大城市和小城市，远和近、大和小、贷款方式贷款年限等等，你都可以去找一个较佳平衡点。没有一套房子是特别优质的，却可以是特别契合的。

提问：曾叔你好，想问能否先全款在杭州购买二手房，然后再用二手房抵押贷款的方式，来代替直接房贷。可以这样操作吗？利率是否比直接贷款低？

回答：你好，可以操作，利率比直接贷款低。具体操作有很多种方式，但这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。

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