地价2.5W卖3.3W还带精装?萧山这些首开盘卖多少才保本

近期，滨江御江南的销售公告公示：首开推出74套的高层均价33393元/㎡（含装修标准4000元/㎡），首套房摇号门槛88万，无需冻结资金，仅需存款证明即可。

  2017年8月，滨江从26家报名单位的角逐中胜出，以总价21.46亿元，楼面价24990元/㎡将萧山湘北单元宅地收入囊中，溢价率70%，自持比例10%。该宗宅地，即为御江南。

  此次首开的高层，从该地块地价的价格来看特别是一个“赔本”的买卖。

  滨江御江南项目施工现场

  政府备案价参考周边市场

  高地价项目多打造高低配或高端盘

  2017年，是杭州的土地大年。这一年的杭州土地市场，十区土地出让金史上头次超过了2000亿。成为了除北京之外，少有年度土地出让金达到2000亿的城市。

  每一次的土拍，都重新刷新了人们对板块的固有印象，萧山也不例外。2017年3月24日，萧山当年度首次出让宅地，在这场“惊天动地”的土拍中，我们收获了萧山目前较高楼面价，融信、恒大双双破3万拿市北单元宅地，这也是主城区外围两宗3万+地块。至此，萧山迅速完成了从“萝卜干”到“人参萧”的蜕变。

  然而，这火热的市场状态在今年6月份后开始骤然转变。

  2018年8月6日，萧政储出（2018）24号蜀山宅地由平安以14189元/㎡的楼面价竞得，溢价率6%，与东面东原旭辉璞阅相比，一年多的时间下降了3500元/㎡。同时，萧政储出(2018)25号地块还未开始出让，便终止交易，被网友纷纷猜测或许是因无人报名而提前终止交易。

  2018年8月6日，萧山南部卧城地块出让区位图（点击可查看大图）

  除了土地市场的“凉凉”外，杭州“限价令”的严苛执行，也让曾在萧山“高溢价”拿地的开发商们叫苦不迭。

  “目前政府的定价指标主要参考周边的在售新房以及二手房成交的数据，和我们拿地价格关系不大。”滨江御江南一位置业顾问说道，“比如，未来科技城一个卖的很火的盘，拿地价才1000元/㎡多，但政府的指导价格仍然是2.8w/㎡左右。相对而言，这样的利润空间就很可观了。”

  按业内通用的保本精 装公示计算方式推算，滨江御江南的高层保本售价为3.88w/㎡，此次首开的3.33w/㎡（包含4000元/㎡精 装标准），让人不免觉得如此“亏本”甩卖，是否在建筑材料以及成本上会偷工减料。

  滨江御江南128方实体样板间

  “此次首开的1号楼的确会便宜一些，因为它处于小区的最南面，公布的价格已经扣除了相应的景观价值。后期开的应该会更贵一些。”置业顾问解释道，“同时我们还推出了联排产品。这在一定程度上能补充高层的价格差。”

  据了解，开发商在面对拿地成本高的地块，通常会选择打造“高低配”物业或定位“高端住宅”的形式来增加溢价。而御江南就是采用了“高层+排屋”的物业形式，一定程度上弥补了高层的利润空间。

  “目前在推的两个户型，89方和128方，我们也做了实体样板房，后期这两个样板房也是会打包出售的。”置业顾问边登记购房信息边说道，“很多客户都表示不相信这个价格，扣除了精 装的4000元/㎡，几乎是贴着地价走。”

  萧山多个高地价盘待开

  错判市场后房企利润何去何从

  御江南往北，沿着建设一路一路向东，便是萧山传统意义上的市北东板块，这里曾是房企们争相入市的热门区块。但高溢价的拿地价和巨大的潜在供应量也给这里带来了不可小觑的风险。

  萧山市北东板块在售&拿地项目区位图（点击可查看大图）

  我们可以看到，同样是去年在市北东单元拿的地，滨江江南名府因为拿地价格低廉（拿地价1.8w/㎡），现已经早早出货，回笼了资金，而融信和恒大由于拿地价格过高，现在还上不了市，其中滋味，开发商心里都很清楚。

  恒大龙悦台项目售楼处暂未开放

  那么，萧山市北的政府备案指导价格是多少呢？我们可以根据较新的预售证推算下。

  7月13日领出6号楼预售证的融创望海潮高层，备案均价31500元/㎡-32100元/㎡，剔除3000元的装修标准，得到毛坯价格28500元/㎡-29100元/㎡，由于也就是说，萧山市北可以获批的高层毛坯备案价很可能是29000元/㎡左右。

  参考29000元/㎡的毛坯备案价格，市北东的宅地如果以30000元/㎡成交，那么开发商的保本房价将达到41500元/㎡左右（不包括精 装修价格）。按照现在的备案价格体系，这个项目很有可能无法上市销售。

  “我们目前也在积极申领预售证中，”融信杭州世纪的置业顾问说道，“地价太高限价又太严，能顺利入市就好。”同时，他表示融信保利创世纪项目亦是如此，“创世纪的楼面价接近2W/㎡，最终精 装高层的均价34700元/平米，也是几乎没有利润。”

     萧山市北东的融信杭州世纪被定位为杭州最先进的豪宅作品，下沉式的景观设计也是板块内少有的。场景化的会所、风雨连廊、八大主题架空层，室内泳池、健身场所以及屋顶花园等等，这些都将作为楼盘的价值被体现。

  融信杭州世纪售楼处水系实景

  “对于客户担忧的产品质量问题，我们也在售楼处做了小区景观的实体体现。所有的实景展示都将作为小区内的景观配套沿用下来。客户到了案场就能切身体会到未来小区的生活环境。”置业顾问解释道。

  据悉，融信杭州世纪的最小户型为128方四房，另有168方、190方户型，均为23-25层小高层，后期样板房也将逐步开放。

  板块价值被提前透支

  萧山大部分项目或将贴地价卖

  去年一年，萧山区成为了跨江发展较大的受益者，地段价值正在显现。

  自G20峰会后，亚运会将萧山再次放在了国际化的平台之上，萧山也从之前的"江南副城"被纳入杭州中心城区内。地铁，交通路网，区域配套等等，太多的红利推动着这里的地价“水涨船高”。板块价值的“过渡透支”或许也是开发商们“高位站岗”的原因之一。

  “大家都在规划这里规划那里，但萧山现在除了南部老城区外，其余的地方人气还是不高。”一名滨江外溢去萧山看房的购房者如实说，“我看到过一张萧山市北的规划图，说是要打造一座智慧品质活力城。现在城还没建起来，价格（房价）就已经起来了。”

  除此之外，政府严格限价、市场开始转凉等环境因素也为之前的“高价地”们泼了一盆盆冷水。目前来看，萧山这些待上市的项目想要批出比保本价更高的指导价，实属难上加难。

  2018年萧山首开项目保本精 装价一览，红色为已开盘价格（点击可查看大图）

  *保本精 装房价=折算楼面价(成交楼面价/（1-自持比例*0.6）)+财务成本（成交楼面价*10%）+建安成本（4000元/㎡）+销售税费及营销成本（成交楼面价*15%）+精 装成本（折算楼面价高于30000元/㎡按照3000元/㎡计算；折算楼面价低于30000元/㎡按照2000元/㎡计算）

  在大部分楼盘都开始贴着地价销售时，购房者们便将关注点转回到了产品质量上。“目前的市场行情下，我买房反而不急了。”一位经历了4次摇号的购房者说，“萧山的供应量还是比较大的，特别是市北和南部卧城。多看看，比较下开发商的品牌和产品再决定吧。”

来源：乐居