排名前列个摇号首开盘,28000的梦栖祥云还有多少限价红利呢?

文/住浙网研究员 徐创

核心提示：

日前，位于良渚板块的中粮梦栖祥云领出了首张预售证，均价为28000元/平米。这样的价格创下了板块中非排屋别墅类住宅价格的新高，几乎与周边的二手房价持平。项目最终15.6%的较高中签率，相比于板块内其他摇号热盘（中签率：万科劝学里14%，融信澜天3%，万科未来城三期梦溪里4%，郡西澜山7%，万科缦云坊6%），已经有走高的趋势。

而未来，板块还有地价更高的项目等待入市，届时房价更有突破三万大关的可能。如此一来，新房价将超过目前周边的二手房价。当限价红利在越缩越小，中签率在走高，杭州摇号政策会不会戛然而止呢？

继万人摇号的融信澜天和万科未来城梦溪里售罄之后，良渚的几个纯新盘终于有了动静。其中较先发声的是梦栖祥云，已于6月15日领出了48套洋房房源的预售证，首开均价为28000元/平米（含装修标准3500元/平米）。

中粮梦栖祥云首开6号楼洋房房源

6月20日梦栖祥云客户登记已经结束，最终登记人数为307组，中签率为15.6%。由此，梦栖祥云也成为了摇号政策以来，杭州八区（不含富阳、临安）排名前列个需要摇号的首开楼盘。

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梦栖祥云首开价格贵了多少？

一直以来，良渚很大程度上以刚需板块为人们熟知，房价也对刚需比较友好。直到今年早些时候，领出预售证的万科劝学里、融信澜天和万科未来城三期的均价也都还比较亲民，但是梦栖祥云则一下子把房价提升了一个档次。

与高层相比，此次融信澜天毛坯均价为18461元/平米，若加上3500元/平米的装修标准，最后精装修的均价为21961元/平米；而万科未来城三期的精装修房源均价则为20455元/平米左右。

良渚新城在售项目分布图（点击小图看大图）

澜天和未来城均为高层，梦栖祥云为多层洋房，乍一看似乎没有什么可比性。若洋房价格按照高层的1.2倍进行折算，那么洋房价格预计在25500元/平米左右。即使这样，梦栖祥云的价格也要贵出2500元/平米。

而与更为直接的对标物——良渚文化村内的洋房相比，去年秋荷坊的新房均价为20939元/平米，今年劝学里放出的最后一批洋房均价为20000元/平米，而郡西澜山一个月前领出的预售证价格为23510元/平米。相比之下，梦栖祥云甚至要高出约4500-8000元/平米。

中粮梦栖祥云售楼处现场

另外从整体板块均价上来看也是如此。据住浙网数据，良渚板块目前新房均价为21700元/平米，梦栖祥云比板块均价高出了30%。因此可以说，这次梦栖祥云领出的预售价格是该板块内非排屋别墅类住宅的较高价。

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限价红利还在吗？

梦栖祥云所处的位置有点特别，往西过一条河便良渚文化村，这里低密集聚；而往东过了东西大道则更具都市面貌，普遍为高层楼盘。

二手房方面，根据链家官网数据，五月份良渚文化村的多层二手住宅的成交均价为28550元/平米；亿丰蔚蓝郡、未来城一期等高层楼盘的成交均价为29500元/平米。

良渚新城未售项目分布图（点击小图看大图）

但是梦栖祥云入市28000元/平米的价格，并没有消除一二手房价倒挂的现象，这也反应了新房限价政策的影响依然存在。

其中与良渚文化村的洋房类二手住宅倒挂差价仅为550元/平米，而同样把高层二手房价转换为洋房价格，则为35400元/平米，两者倒挂差价则为7400元/平米。

中粮梦栖祥云和良渚文化村洋房价差比较

中粮梦栖祥云与周边高层房源价差比较

反观良渚文化村内洋房的一二手倒挂差价约为7550元/平米，澜天等高层楼盘倒挂差价约为9000元/平米。

因此很明显，相比于澜天等楼盘，梦栖祥云的房价与二手房价的倒挂幅度已经在缩小，从而导致了摇号时代下的限价红利在梦栖祥云上的体现逐渐减弱。

中粮梦栖祥云效果图

不过去年九月联发二度入手，拿下的藏珑玉墅北面地块，将打造合院、叠排、洋房等产品。地块楼面价高达20542元/平米，经过测算，届时保本房价约31200元/平米，再加之地块1.2的容积率，会给房子带来更大的溢价。

该地块和梦栖祥云属于同一地段，也带来了房价同步上涨的预期。预期加持，28000元/平米的首开价格以后再回过头来看，或许还是有提升空间的。

另外，由于暂时没有明显的限价红利，因此更大的考验给到了产品的营造方面。就中粮梦栖祥云来说，洋房产品在空间尺度方面的表现突出，这也成了吸引购房者青睐的一大亮点。

其中主力户型125方可以做到四房三卫两厅。其中主次卧皆为套房设计，而主卧的卫生间甚至摆放了一个大浴缸。对空间的合理设计，每一处空间都能物尽其用，从而保证了居住的舒适度。

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板块房价将重塑？

除了梦栖祥云，良渚目前待售新房还有融信沐澜、联发藏珑玉墅等。而随着最后一批高层楼盘的逐个清盘，可以说梦栖祥云的首开为后续新楼盘重新定了价。

上星期，研究员对周边的几个楼盘进行了实地探访，联发藏珑玉墅和融信沐澜的洋房产品都是对外宣称28000元/平米左右的价格。

其中藏珑玉墅的销售人员更是称预计较高不会超过28000元/平米的均价，该项目在月底会推出一号和十三号楼的洋房，户型为116和127方，共计96户。

联发藏珑玉墅鸟瞰图

另外融信沐澜示范区已于本月16日开放，同样预计会在月底首开洋房。可见，随着地价更高的项目和改善型房源的面市，良渚房价体系将得到重塑。

而这一切的改变，或许从土地出让的那一刻就已经注定了。与梦栖祥云一同出让的其他两块姊妹地块，成交楼面价均在16700元/平米左右。而且这些地块均为1.6的容积率，低密的属性和更迭代的产品打造，势必会带来更高的溢价。

其实也不止良渚，随着今年下半年高价地项目的逐步面市，大部分板块价格或许也都会迎来一个新的进阶。

当越来越多的板块新房价格逐渐与二手房价持平甚至反超，限价红利不再，还会再出现万人摇号的场面吗？一旦中签率持续走高，那么摇号政策还会持续多久？

这或许会是楼市下半场需要交出的答卷。

中粮梦栖祥云125㎡户型图