大势所趋的高低配?是提升了高层的品质,还是降低了别墅的门槛?

经常关注杭州楼市的朋友，一定会发现“高低配”楼盘越来越多。

所谓高低配就是指楼盘由高层+另一种物业形态，比如高层+洋房、高层+别墅、高层+洋房+别墅。

为什么开发商热衷于高低配呢？

从去年到今年，开发商拿地价节节走高，地王频现。出于高地价平衡成本的需求，开发商不得不做出这样的产品。相比纯高层小区，高低混搭的小区中低密产品可作为提升整个项目品质和溢价的手段之一，高层产品则在一定程度上可保证项目现金流。

从产品货值看，开发商也看中洋房和别墅所具有的高溢价能力。在相同土地指标，做足容积率的前提下，高低配社区更能显著提高总货值收益。

举个例子，一个20万平方米的“高低配”楼盘，假设高层为18万平方米，别墅为2万平方米，高层成交均价2万元/平方米，别墅的成交均价为4万元/平方米，这个项目的总货值为48亿元；假如把这个20万平方米做成纯高层小区，那么它的总货值为40亿元。

单纯通过产品类型组合的差异，高低配社区实现总货值收益增加8亿元，上浮20%。在今天地价高企的背景下，毫无疑问，开发商拿到土地，规划做高层+低密产品是个大概率事件。

“高低配”一定比纯高层好吗？

对于普通购房者而言，感官上来说，高低配似乎比纯高层楼盘品质高，毕竟看起来你是住在别墅区的，就算价格比普通高层贵一点，部分购房者还是会买单的。对于别墅购房者而言，在纯别墅社区越来越少，且总价都偏高的情况下，“高低配”中的别墅产品恰好降低了购房者住进别墅的门槛。

就产品的多样性来说，可以适合更多的业主人群的需求。高层住宅相对景观开阔，视野通透，楼间距大。别墅或洋房产品相对空间更大，居住舒适度较高。如果规划得当，一个小区内混建高层和别墅，在小区环境上，可融合两者优点，扬长避短。

但是在固定容积率、固定总建占地面积的情况下，总建筑面积也是固定的，那么建筑密度会上升。最后牺牲的必定是楼间距和社区景观绿化。高层业主拥有充足活动空间、休闲空间、娱乐空间的机会就比较少了。

开发商或物业要同时取悦高层和别墅业主并没有这么简单，高层业主和别墅业主之间的阶层划分似乎永远存在，业主纠纷屡屡见诸报端。某置业顾问这么说道：“高低配楼盘经常会出现住高层的小朋友一起玩，住别墅的小朋友一起玩的情况。在纯高层楼盘就不存在这样的情况，因为大家都一样。”

基本上，某些“高低配”的高层大多为刚需户型，而小区里，大部分资源被别墅区掠夺，如果别墅区与高层区无法互通，再加上物业费不同，受到物业公司不同的对待。这些“高低配”中的高层舒适度甚至不如普通的纯高层项目。

所以说，开发商在追求利润的同时，也该想想如何用不突兀的产品表现出对双方的尊重，这是在产品设计阶段就应该考虑的问题。努力做出更符合人性化需求的产品，规避后期不同业主之间会出现的矛盾点，树立口碑才是房企发展长远之路。

又到了一周问答的时间，看看有没有和你相似的问题，希望为你的购房置业提供帮助。

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老师好，我想买绕城周边的89方的房子作投资，价格在250万左右，请教一下哪里会比较合适。

答：89方250万左右，也就是单价在25000元/㎡上下，我会重点推荐两个板块。首先是良渚板块。随着良渚地铁站的开通运营，大大拉近了良渚以及沿线板块与主城的距离，而且昨天良渚古城遗址正式申报世界遗产，对楼市的影响未必直观，但是是潜移默化的，随着地铁开通，公交市政建设一定会跟上，必然会吸引更多人的目光。另一个是闲林板块，目前而言有一定的价格优势，可供选择。

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目前想纯投资一套房考虑买临平山北栢悦中心或大江东旭辉宝龙东湖城，临平山北目前商业配套比较完善，江东目前商业配套都还在建设规划中，两者哪个盘比较具有投资价值与升值空间呢？希望老师可以给些建议！谢谢

答：因为你的要求很明确，纯投资。那么首先该考虑的是回报率。所以这两个楼盘，或者说板块，显然宝龙东湖城更适合你。大江东作为杭州的新区，各种交通规划、产业规划不断，而且宝龙东湖城自带商业配套，虽然现在还是一片大工地，但是简单来说就是4个字，未来可期。所以宝龙东湖城更适合你。

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汪老师好，我想买个投资兼自住的房子，总价不超250万，偏投资，但远期也会有自住的需求。现自己住在滨江，对这边相对熟悉，想在萧山或富阳也可，能否推荐下具体楼盘或板块？还有自己也不太清楚现在买房时间上是否合适？非常感谢！

答：你目前住在滨江，总价控制在250万，显然萧山更符合你的需求。具体到板块，给你推荐的是萧山新街。具体到楼盘，给你推荐两个，一个是中南君奥时代，一个是阳光城翡丽公园。两个项目距离不远，价格也差不多，都在你的预算范围内，目前来看，购买难度也不大。只是缺点也比较明显，配套不足，不过周边有地铁线规划，以后配套会跟上，所以长期来看符合你的需求。

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汪老师好，我想咨询一下萧山新区哪些项目排屋有售，因为我是老萧山人，所以只考虑萧山的楼盘，麻烦推荐一下，感谢！

答：其实萧山目前在售排屋的项目挺多，因为你没有说预算，所以我给你推荐几个价格比较主流的项目。一个是保利融信大国璟，建设一路地铁站出口200米，交通配套不错，价格也相对较高，排屋均价大概在46000元/㎡，项目品质不错。还有融信江南学府，这个项目价格会低不少，有一个明显的缺点就是距离高架比较近。还有地处金城路的新城香悦公馆，交通便利，户型好，也是新城在萧山树立口碑的一个项目，就是单价比大国璟还略高。

来源|杭州楼市动态