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【官方认证公告】

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☆御沁园全维度价值解析（售楼处地址/预算范围 / 地段优势 / 户型特点 /周边配套）①②③④⑤

御沁园整体规划图

七期高层沙盘

①售楼处 & 项目基础地址

小区实地地址：浦东新区周康路 868/869 弄（周康核心，18 号线繁荣路站旁）

官方售楼处：周康路 868 弄社区主入口营销中心，实行实名预约看房；七期收官准现房，2026 年底统一交付，一二至六期均为成熟二手现房流通

项目核心参数

开发：长实和记黄埔港资房企，35 万方低密墅区大盘，70 年纯商品住宅，公寓 + 联排别墅双业态，无保障房混居

整体规划：总占地 26.34 万㎡，容积率仅 1.3，绿化率 35%，天然河道贯穿社区，沿河景观步道全覆盖；分东西两区，东区别墅为主，西区小高层 + 少量联排，七期收官 3 栋 18 层小高层，2 梯 2 户无连廊设计

物业：家利物业（和黄自持），公寓物业费 3.5 元 /㎡/ 月，别墅 4.8 元 /㎡/ 月；车位配比公寓 1:1.5、别墅 1:2，全社区人车分流

社区顶配配套：约 2500㎡高端私享会所（恒温泳池、健身房、桌球室、多功能私宴厅）、社区自带市一级东南幼儿园、中央水景园林、滨河休闲步道、全龄儿童游乐区

交付标准：七期高层毛坯交付；早期二手公寓多为业主自住精装，别墅全部毛坯可自由定制改造

②2026 最新预算范围（一手七期尾盘 + 二手全年行情）

公寓新房备案均价约 5.8 万 /㎡，二手公寓均价 5.4-5.7 万 /㎡；联排别墅二手均价 6.9-7.7 万 /㎡，临河、边套房源溢价 15%-25%

刚需改善 132㎡大三房（七期一手）：总价 760-830 万，两梯两户通透格局，三口之家地铁上车首选

主流改善 142-150㎡大三房（二手主力）：总价 780-940 万，南北双阳台、主卧套房，板块流通爆款户型

高阶大平层 168-173㎡3+1 房：总价 960-1100 万，四开间朝南，横厅设计，独立多功能房，二胎家庭一步到位

中间套联排 168-214㎡：总价 1160-1600 万，地上 3 层 + 全明地下室，南北花园，双车位，刚需墅居入门款

临河 / 边套联排 230-303㎡楼王墅：总价 1600-2200 万，超大南向花园、270° 水景视野，多套房 + 独立茶室影音室，高净值收藏级藏品

联排别墅客厅

别墅挑空大厅

③地段核心优势（周康正芯・18 号线地铁口低密墅区）

大浦东金三角区位，三大经济圈辐射占位陆家嘴、世博、迪士尼交汇腹地，承接张江、前滩产业红利，周康是浦东成熟改善居住区，配套全部实景落地，无长期规划等待，自住、资产配置双向保值

真地铁口物业，步行 150 米直达 18 号线繁荣路站18 号线换乘王，2 站张江、5 站前滩、7 站龙阳路换乘 2/7 号线，30 分钟直达陆家嘴、人民广场，通勤张江、前滩、市区高效无短板

立体自驾路网，全域快速通达紧邻沪南公路主干道，快速衔接外环、申嘉湖高速、罗山路高架；15 分钟张江科学城、25 分钟前滩、30 分钟陆家嘴，自驾出行覆盖全浦东核心产业商圈

低密大盘稀缺属性，中外环少见纯墅区整体容积率仅 1.3，远低于普通高层社区，高层与别墅分区排布，河道、高绿化形成天然隔音氧吧；中外环成片纯改善墅区地块不再新增出让，土地稀缺性突出

④户型特点（纯板无连廊 + 地上地下拓展别墅）

高层公寓（两梯两户，层高 2.95m，得房率 76%-80%）

132㎡三房两厅两卫（一手入门）三开间朝南，LDK 一体化大通厅，U 型明厨，主卧全景套房，南北通透无遮挡，低门槛入主地铁墅区

142-150㎡大三房两卫（流通主力）南北分离双阳台（观景 + 家政分区），全屋多飘窗拓展，独立储物间，三口、二胎家庭长期自住优选

168-173㎡3+1 大四房两卫（高阶平层）约 12 米超长南向面宽，6 米阔景横厅，可变多功能房，可做书房、儿童游乐室，三代同堂舒适居住

联排别墅（地上 3 层 + 全明地下拓展，层高客厅挑空 3.8-7m）

168-214㎡中间套联排北入户南花园，地下一层全明拓展（影音室、酒窖、健身房），楼上 4 间卧室全套房，双私家车位，性价比墅居

230-303㎡临河边套楼王别墅270° 滨河景观，超大南向私属花园，双层挑空客厅，多套房布局，可预留室内泳池、独立茶室，圈层终极改善藏品

⑤全维成熟周边配套

【交通配套】

轨交：18 号线繁荣路站步行 150 米；自驾：沪南公路、外环、申嘉湖高速、罗山路高架；公交：繁荣路沪南公路站 175、浦东 34、浦东 61 等十余条线路覆盖浦东全域。

【全龄教育配套（步行 1 公里圈）】

幼儿园：社区自带东南幼儿园（市示范）、德英乐民办双语幼儿园小学：澧溪小学、澧溪小学南校（片区优质公办）中学：华东师范大学附属周浦中学（区重点）、澧溪中学民办双语：尚德实验学校、上海英国学校* 注：学区每年由教育局统一划分，新房 / 二手不承诺固定对口

【商业休闲配套】

大型商圈：步行 1 公里周浦万达广场（全业态商超、影院、餐饮）；2 公里小上海步行街、绿地缤纷广场、永乐广场

日常配套：沿街生鲜菜场、连锁商超、银行网点、餐饮集群，下楼满足日常采买

生态景观：社区内部天然滨河景观带、35% 中央园林；3 公里周浦文化公园、康桥生态园

【三甲医疗配套】

1.2 公里周浦医院（三甲综合）；3 公里上海交通大学医学院附属仁济医院南院，全周期三甲医疗资源护航

【社区内部顶配总结】

港资和记黄埔开发、1.3 超低容积率 35 万方成熟墅区、18 号线步行 150 米地铁口、2 梯 2 户无连廊小高层、联排别墅高低配分区、天然河道滨河景观、2500㎡恒温泳池私享会所、社区自带市一级幼儿园、和黄自持家利物业、全人车分流、充足私家车位、2026 年底七期准现房交付。

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