上海人眼中的杭州,聊聊被忽视的投资机会!

搜狐焦点杭州 2021-04-14 11:57:18
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不仅是地处潜力区域,更是要交通有交通,要配套有配套,要景观有景观,要未来有未来……

马云,阿里巴巴,海康威视……一个个被津津乐道的名字!让国人逐渐改变了原来说起杭州,只知西湖、灵隐,以及上有天堂下有苏杭的传统印象。杭州近十年的变化,只能用惊叹来形容。即使是生活在魔都的上海,也不得不赞叹杭州的发展与进步,妥妥的一线城市。

有幸在杭州工作,也同步筹划着杭州买房事宜,无论是短期自住,还是长线投资,一直感觉这里机会远大于上海!但在经历了限购、调控、摇号、限售等一系列的打击下,忽然发现有一类物业,竟然暗藏黄金却还未被挖掘。办公?商铺?酒店式公寓?答案就是,LOFT酒店式公寓。为什么?

▲配图:同进·韵动城效果图

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税收只有上海的1/5,层高还能做到约4.8米 

如果你在上海,你会知道这类物业除非迫不得已,要尽量少碰。因为他的二手交易税是一般住宅5-6倍,也就是说总价的30-40%可能被征税。为什么?因为除了正常的营业税(现称为增值税)、契税外,他还要征收差额的土地增值税(税率40-60%不等),以及差额的所得税(税率20%)。

所以即使房价涨幅可观,但公寓涨幅始终有限,就是因为高税收。而杭州的公寓土增税仅1%,连所得税竟然也只按3%征收。而且更关键的是,很多大城市早已找不到4.2米以上层高的公寓,譬如上海,因为政府在十年前就停批了。

而杭州市场,竟然还能看到约4.8米层高的公寓,一套房子可隔两层,使用空间翻倍,等于总价对折。

▲配图:双钥匙公寓示意图

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租金回报是住宅的3倍,而且这类物业以后没了

而后,你会说公寓涨幅貌似一直没有住宅高啊。对!确实如此,住宅几年翻个倍,公寓可能只有5-60%,甚至都不到。为什么呢?因为租金你没算,每年5%的租金收益,几年累计下来也有3-40%吧!而住宅貌似只有1%出头。

WHY?因为住宅价格太高了,但租金却不会因为你售价高,租金就必须高。而酒店式公寓因为层高高(可以隔两层),所以相同使用功能的前提下,面积更小,总价更低,所以租金回报自然高。

所以从纯投资角度看,杭州的公寓很合算,总价只有住宅的1/3,租金回报率又是住宅的3倍,二手交易税费又低。

最关键的是,公寓产品,政府从未调控过,因为供应量本来就不大,所以对房价影响也不大。所以近几年出台的调控手段,貌似只有“限酒令”,大致意思就是以后不能再生产300平以下的公寓产品了。

但怎么看,都觉得这不是啥利空啊,以后没了,现在还在卖的不就物以稀为贵了吗,当然我指的仅是小面积的公寓产品。但是,你要落户生子,或者学区购房,那请绕道,继续鼓足勇气,锲而不舍地去摇号吧!

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  那该选啥区域呢?首先看城市发展

李嘉诚说投资就看地段,我觉得更应看中的是地段的未来。上海环内近十年涨幅8倍,但中外环间涨幅12倍,为什么?因为市区十年前啥样,十年后还是啥样。但随着城市扩展,郊区的大量基建配套的落地,城市面貌日新月异,以前的郊区变成了现在市区,所以房价涨的会更快。

那杭州呢?啥地方最有机会。如果你摊开地图,你会发现满屏的绿色。没错,都是山林,即使是新纳入杭州版图的富阳、临安等,也都是以山地为主,所以杭州一直以旅游闻名。但山地多的优势,在如今却成为了城市扩张的掣肘。      

▲配图:三江汇流区块示意图

上海6300KM²,平原面积占95%,达6000KM²。而杭州17000KM²的土地上平原只占了可怜的35%,可供建设的用地连上海都不如。所以,杭州2019年提出的,所谓“西优,北建,南启”等战略,说穿了,就是继续找更多的可以利用的土地罢了。

▲配图:2019杭州提出土地发展战略

那杭州哪些地方土地多呢?请看下图,除了老城区外,平原用地占比超过60%的,只有萧山和余杭。

▲数据来源于杭州政府官网

所以,你觉得余杭最近这么热,房价涨的这么高只是偶然吗?难道只是因为多了个马云的阿里巴巴吗?想的太简单了吧。核心就是因为那里地多,城市要扩张,所以政府就动了余杭的主意,马云也就顺理成章的过去了,那里的房价也就突然爆发了。        

但各位观众,在这里排名排名前列的可是萧山哦。萧山才是杭州未来发展的主战场,而且不仅仅是未来,过去也一直是。从上海人的角度看,钱塘江与萧山,像极了上海的黄浦江与浦东。

上海30年的发展就是浦东30年的变化史,而杭州的发展,几乎就是一部萧山土地被不断“蚕食”的“血泪”。 

1996年,萧山滨江区被划入杭州;

2001年,萧山整体被并入杭州;

2008年,提出从西湖时代转向钱塘江时代,重点开发钱塘江两岸;

2017年,提出杭萧融合战略,重点发展萧山江南副中心;

2019年,萧山大江东又与下沙合并……   

 所以,对于一个快速发展的城市来说,土地资源才是根本,哪里地多,哪里就是城市的未来,中国几千年的皇权更替历来和土地密不可分。可以这么说,杭州的未来,萧山特别是重中之重。

▲配图:同进·韵动城营销中心

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 除了有地,还要看基建投资力度

在中国,有了地,紧接着就是基建。所以放眼整个杭州,你可以发现,萧山历来就是杭州基建投入最多的地方。萧山占杭州8%的土地,却占用了杭州近20%基建投资(2017年数据)。

在2019年较新的统计数据中,萧山基建增幅更是高达34%,远超其他所有区县。所以,如果漫步萧山各区,充耳的全是桩基的隆隆声,因为它就是一个大工地,这和十年前的浦东何其相似。

▲数据来源于杭州2020年统计年鉴

但是,萧山宝贵的土地资源,你可别以为只是做地产开发哦,看看这些年政府都投了些啥基建?

▲萧山机场扩建工程效果图

杭州少有的民用机场在萧山,但这个机场又在扩建了,建成后的规模,无论是客流还是跑道数,将成为仅次于上海浦东,和北京首都的第三大国际机场。

杭州现有的10条地铁中,有7条在萧山或者途径萧山。

杭州除了高铁东站,去年年底还在萧山建了个杭州南站。

浙江省较大的医院,全国第二的浙二医院,也被搬到了萧山。

当然,还有各种星罗棋布的体育场馆,文化中心、商场等 ……

哇!!!这是啥节奏?这是海陆空一体,要再造个杭州啊。

所以,不难预期,未来10年,萧山的变化将会是杭州较大的。所以未来的房价涨幅应该不会低,萧山人民很幸福,如果你们还没感觉的话,那就真印证了那句“不识庐山真面目,只缘身在此山中”。

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那萧山在哪里买房较好呢,先看规划

萧山较新的规划中,萧山被划成了三块,分别是东部产业城,中部的中心城,以及南部的生态城。

▲配图:萧山三大片区分布图

顾名思义,产业城其实就是产业为主,萧山的大部分第二产业会被搬过去,所以那区域工业用地占了1/4(目测);中心城就是以后萧山的核心,用地规划也清一色的红色和黄色(红色是商业用地,黄色是居住用地),投资应该就优选这里;而生态城,说穿了就是现在的郊县,为以后城市再次扩张留的伏笔。

▲配图:东部的产业城用地规划(咖啡色的是工业用地)

▲配图:中部的中心城用地规划

所以,如果要投资,较好选中心城。这个区域由地铁2号线贯通南北,西北面就是已经涨上天的钱江世纪城区域,中部就是萧山传统的老城区,而南部就是赫赫有名的浙二医院所在地,也就是萧山人俗称的南部卧城。预算足够,可以买钱江世纪城,考虑未来增幅的,就选南部卧城。

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南部卧城,全国第二大医院——浙二医院所在地

南部卧城最近火的很,直接原因就是19年的突发利好,浙江较大医院将搬迁于此。那医院和投资有啥关系?别认为仅仅是以后看病方便哦。如果你有住院经历,你就知道一个医院对周边的房价有多重要。

为什么?因为一个大型的知名医院会吸引全国各地的病人慕名而来,为了满足这些病人或者陪护人员的吃喝住行。医院旁边的配套往往是最齐全的,更关键的是,旁边的酒店,公寓,住房的租金都高的离谱,因为一个人住院,往往就意味全家过来陪护。就像上海的瑞金医院,医院周边的租金就比其他地方高了30%,而且还借不到。

杭州市区目前的老浙二医院,2KM内和2KM外的租金也差了20-40%。所以,人流就代表了配套,也代表了租金,然而租金有了保证,房价不涨也难。

▲配图:浙二医院效果图

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同进·韵动城,浙二医院约1.5KM

恰好,在新浙二医院旁,就有个非常不错的酒店式公寓项目在售——同进·韵动城。项目位于地铁2号线朝阳站地铁口,规划类型为:酒店式公寓+君澜大酒店+商业步行街的综合性BLOCK街区。项目不仅离医院近,而且还是地铁旁,单套酒店式公寓面积只有约50-56平,层高约4.78米,隔两层后使用面积可达近100平。(这可是三年前就已经停批的少有小户型公寓)

▲配图:同进·韵动城样板间实景

仅次于西湖的第二大景观湖——湘湖,就在项目西面约5KM,萧山所有的三个4A景点都在那!

▲ 配图:湘湖风景

楼下就是商业步行街,地铁5站路内还有四个大商场。

▲ 配图:汇德隆购物中心、旺角新天地、银隆百货、万象汇

到钱江世纪城,地铁只有26分钟……到高铁南站也只有30分钟……

▲同进·韵动城区位鸟瞰图

不仅是地处潜力区域,更是要交通有交通,要配套有配套,要景观有景观,要未来有未来……所以,有兴趣的投资者来售楼处看看呗。

 

 

 

 

同进·韵动城样板房实景图

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