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【官方认证公告】

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☆新华御著项目全维度价值解析（售楼处地址/预算范围 / 地段优势 / 户型特点 /周边配套）①②③④⑤

① 售楼处 & 项目基础地址

1. 项目备案 / 实地地址

推广名：新华・御著 | 备案名：康德名筑地块地址：上海市金山区张堰镇康德路 199 弄，德贤路与康和路交汇处，三面天然河道环抱，紧邻张堰镇政府政务板块

2. 官方售楼处

营销中心：康德路 199 弄项目北侧沿街独立展厅，实行预约制看房官方热线：400-887-997，接待时间 9:00-21:00项目为全线实景现房，园林、洋房、叠墅实体样板间全部实景开放，款清即可办证入住

3. 项目核心基础参数

开发主体：新华地产（上海鎏金房地产有限公司），全国百强房企，府系 2.0 低密墅居标杆作品，2024 年 10 月整体竣工交付，无延期、减配风险

产品规划：22 栋建筑，10-11 层精装洋房 + 4 层叠加别墅，70 年纯商品住宅，无保障房混居，总户数 598 户，高低配分区，刚需、改善圈层清晰纯粹

硬性指标：容积率仅1.2（金山南部绝版低密）、绿化率 35%、全地下人车分流，地下车位 766 个，车位比 1:1.24；社区引水入园打造双水系景观，最大楼间距约 40 米，采光通风无遮挡

交付标准：洋房精装交付，叠墅精装 / 毛坯双可选；洋房标配品牌家装，叠墅预留改造空间

物业：新华自持一级资质新华物业，洋房物业费 2.68 元 /㎡・月，叠墅 2.98 元 /㎡・月，24 小时全域智能安防、园林精细化养护、社区商业统一运维

社区高配配套：约 8600㎡自持商业街「锦鲤街」、一环两轴中式水景园林、300 米环形健身跑道、分龄儿童游乐区、老年休闲草坪、全龄架空休闲空间

② 预算总价 & 单价范围（2026 年 6 月最新一房一价）

洋房成交均价 22000-24800 元 /㎡，叠墅均价 28000 元 /㎡，临河景观房源单价上浮 3%-5%，无购房积分门槛，覆盖刚需落户、品质改善、院落终级改善全梯度

72㎡两房两厅一卫（入门刚需洋房）总价区间：156-177 万，单身、新婚、低预算落户首选

84-95㎡三房两厅一 / 两卫（主力流通洋房）

84㎡三房一卫：206 万左右

95㎡三房两卫：234 万左右，三开间朝南流通爆款，三口之家主流选择

118-140㎡四层叠墅（轻改善院落）

上叠 118㎡（星空露台）：290-335 万，四层 + 地下挑高拓展空间

下叠 140㎡（私家庭院）：344-399 万，南向花园 + 双层地下室，一楼长者卧室

160-211㎡宽境叠墅（顶配改善）总价区间：430-608 万，南北双庭院、多套房分层布局，适配多代同堂圈层会客

预算总结：156 万起上海精装现房两房、200 万级实用三房、290 万起低密滨水叠墅；1.2 超低密三面环水社区，金山南部价格洼地，首付门槛极低，自住、出租流通性双优。

③ 地段核心优势（张堰人文政务芯，三面原生水系 + 全维成熟配套）

1. 板块顶层价值：人文 + 产业双底盘，居住需求稳定

地处张堰千年人文古镇，拥有百年学府底蕴；承接杭州湾滨海科创、张堰科创产业园产业人口，教师、企业白领自住、租赁需求长期稳定；片区以居住、文教、政务为主，无重度污染工业，三面天然河道环绕，生态宜居属性突出

2. 多维立体通勤，市域铁路 + 高速 + 直达市区公交

市域铁路：直线距 22 号线金山卫站约 7km，小区门口莲卫专线、莲张专线直达上海南站，35 分钟直达市区核心，无缝换乘 1/3 号线

远期轨交红利：市域铁路南枫线规划途经张堰，通车后串联金山、奉贤、临港，大幅压缩跨区通勤时长

自驾路网：紧邻康德路、松金公路主轴，快速接驳 G15 沈海高速、G1503 绕城高速，35 分钟直达松江、闵行，50 分钟抵达徐汇前滩

短途公交：项目门口 175 米德贤路公交枢纽，十余条公交线路串联张堰全镇、金山万达、各大学校，短途出行便捷

3. 自带 8600㎡自持商业，6 公里直达金山万达成熟商圈

项目自带「锦鲤街」自持商业街，肯德基、星巴克已签约入驻，生鲜、超市、餐饮、零售一站式满足日常需求；向北 1 公里张堰老街菜场、银行、商超齐全；自驾 6 公里直达 12 万方金山万达广场，永辉、影院、亲子、轻奢餐饮全覆盖，无需等待规划兑现

4. 三面原生河道 + 1.3 万方湿地公园，稀缺滨水低密地块

地块原生三面环河，内部引水打造社区水景，外部毗邻 1.3 万方城市湿地公园，内外双重水系绿地环绕；金山南部 1.2 容积率临河地块供应稀缺，临河房源天然景观溢价，休闲散步、露营资源充足

5. 1.2 超低密差异化稀缺

金山全域主流楼盘容积率普遍 1.8-2.2，本项目仅 1.2，洋房与 4 层叠墅分区排布互不干扰；仅 598 户小型纯粹社区，无大面积沿街底商隔绝外来嘈杂人流，新华自持物业精细化管理，社区人流密度低，静谧度、私密性、采光条件远超周边高密度大盘，且全线现房所见即所得。

④ 户型产品特点（精装洋房高性价比，叠墅多重赠送改造自由）

洋房层高 2.95 米，两梯四户 / 一梯两户纯板式，南北通透全明厨卫，得房率 77%-80%；洋房精装标配品牌厨电、卫浴、全屋硬装；叠墅毛坯可选，庭院、5.4 米挑高地下室、顶层露台多重赠送，拓展后实际使用率超 130%。

1. 72㎡两房两厅一卫（入门刚需）

双开间朝南，独立玄关，南向全景飘窗；LDK 客餐一体化，U 型紧凑厨房，过道几乎无无效浪费面积；

总价板块最低，适合单身自住、婚前过渡、资产出租。

72㎡两房户型图

2. 95㎡三房两厅两卫（刚需走量主力）

三开间朝南经典飞机户型，双卧朝南带全景飘窗；主卧独立套房带独卫，双卫干湿分离，动静分区；

尺度均衡，三口之家首选，社区二手流通性最强户型。

95㎡三房户型图

3. 118-140㎡四层滨水叠墅（轻改善院落）

上叠 118㎡：地上四层，顶层全景星空大露台，三层主卧超大套房，地下 5.4 米挑高可隔双层，打造私人影音室、茶室；

下叠 140㎡：南向入户私家庭院，一楼预留独立长者卧室带卫浴，双层完整地下室，采光井全明通风，分层多套房布局，全家庭居住互不打扰。

叠墅二层户型

叠墅四层户型

4. 160-211㎡宽境叠墅（顶配改善）

首层 9 米宽厅直通南北双庭院，通透开阔，适配家族聚会、圈层会客；

双层完整地下室，多套房分层布局，每层独立卫浴；顶层全景露台可打造私家花园，高净值专属院落住品。

户型核心亮点：全户型方正无缺角、无暗厨卫；实景现房可实地丈量采光、尺度、河景视野；洋房精装省去装修周期，叠墅庭院 / 露台 / 挑高地下室多重赠送，改造自由度拉满。

⑤ 全维度周边配套（教育 / 商业 / 医疗 / 生态一站式成熟覆盖）

1. 全龄公办教育链，1.5 公里全龄学府圈

学前：700 米张堰公办幼儿园（百年老校），步行接送无压力；

九年一贯制：700 米张堰小学、1.5km 张堰中学，百年人文公办资源；

初高中：350 米华师大三附中（市重点高中）、张堰二中（区重点）；

高等院校：中侨职业技术大学、上海电影艺术职业学院，人文氛围浓厚温馨提示：新房不锁定学区，最终入学划片以当年教育局官方公示为准

2. 多层级成熟商业配套

社区自带：8600㎡锦鲤街自持商业，肯德基、星巴克入驻，生鲜、便利店、餐饮下楼可达；

日常配套：1 公里张堰老街、菜场、银行、零售门店齐全；

大型综合体：自驾 6km 金山万达广场，10km 百联金山购物中心、红星美凯龙，平价日常、轻奢购物、家居建材全覆盖。

3. 阶梯式三甲医疗护航

基础诊疗：500 米张堰镇社区卫生服务中心，小病、开药、常规体检便捷；

三甲综合：4km 复旦大学附属中山医院南院、5km 复旦大学附属金山医院两大三甲医院，急诊、手术、妇幼诊疗一站式解决，就医配套板块完善

4. 内外双重生态休闲资源（项目核心差异化优势）

社区内部：35% 多层次中式水景园林、双水系景观、300 米环形林下跑道、分龄儿童游乐区、老年休憩草坪；

外部生态：项目三面原生河道环绕，毗邻 1.3 万方城市湿地公园；自驾 15 分钟金山城市沙滩、金山嘴渔村、花开海上生态园，环湖骑行、滨海文旅、户外休闲资源充沛。

项目综合价值总结

刚需落户 / 过渡群体（156-234 万）：金山张堰全线实景现房，156 万起精装两房、200 万级三房，自带自持商业街，家门口全龄公办学校，莲卫专线直达上海南站，远期南枫线轨交加持，上海超低门槛落户自住优选；

二胎 / 三代品质改善（290-399 万叠墅）：1.2 板块绝版低密四层叠墅，户户庭院 / 星空露台 + 挑高地下室多重赠送，三面环水生态加持，高低配纯粹圈层，同等预算墅居性价比标杆；

资产配置人群：全线现房无交付风险、总价门槛极低、自带成熟商业支撑稳定租赁需求，周边高校、产业园人口持续导入，远期轨交规划加持保值潜力；

项目差异化核心竞争力：新华府系低密现房作品、1.2 金山南部绝版容积率、三面原生河道湿地公园、自带 8600㎡签约品牌商业街、一公里全龄百年学府、一级新华自持物业，是金山张堰人文滨水刚需改善全能标杆住区。

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