杭州楼市:尽量不要入手楼梯房!但在这几种情况下入了也不吃亏

我是杭叔，拥有多年杭州房产研究和投资经验，长期持续关注杭州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下内容选自“杭叔说房”微信公众号，粉丝提问

1.提问：杭叔，你好，孩子明年要上小学，看了很多学区房，满足预算内的学区房只有老破小的楼梯房，但是像这样楼梯房我该怎么选比较合适呢？

杭叔：你好，其实买房的话尽量不要买老破小，但如果迫于无奈只有买一些老破小的一些楼梯房，建议要尽量选择楼梯房二楼或三楼这样的黄金楼层，后期的转手时间会比较短。其次较好选能有一些赠送的面积，比如说有些人的二楼或三楼会有一个露台，对于这种有赠送面积的房子的话，除了本身楼层会有溢价之外，赠送的面积也是可以算钱的。一般来说每一平方米的正数面积可以按照实际房价的一平方米差不多25%左右进行计算。那一个40平的房子相当于多送了一个10平的房子了。除此之外较好是买带有物业的楼梯房，或是物业收费贵一点的楼梯房，这一点非常重要也很关键，很多人买楼梯房是为了想要节省一年1000多或2000多的物业费，然后去选择没有物业的楼梯房。几年以后会发现跟同地段的物业比较好的楼梯房相比，整个价差会越来越大，整个房子相差起来可能就五六十万的这种差距。

最后一点的话是一些老房子的话往往会带有好的学区，如果这些楼梯房是一梯队的学区，而且是9年一贯制的还是非常不错的，对于很多老破小的楼梯房而言，学区的价值是最关键的，也是最核心的。如果很多老破小的楼梯房没有学区的话，像这个房子建议大家尽量别买，因为以后后期转让的难度会比较大。

2.提问：杭叔，你好，本人想在城西买套改善房，去年摇号一直没有摇上，太难了，今年不管怎样都想要买套改善房，不能在等下去了，我该怎么办呢？

杭叔：你好，对于摇号困难的城西改善群体，建议可以目光看向了杭州二手房，比如申花板块在地段方面十分优越，被多个成熟优质的板块包围；在商业方面，有杭州人气旺盛的商业综合体，城西银泰城和杭州大悦城；在交通方面，地铁5号线和10号线串联起了申花与其他板块之间的联系。闲林的二手房也非常火热，详情见内部分享。总而言之，对于城西的改善群体来说，在预算充足的情况下，这些板块内的标杆项目最为稳妥。

3.提问：杭叔，你好，想知道地铁7号线开通的话，对大江东的楼市有什么影响呢？因为看之前良渚板块就是因为2号线开通周边房价攀升很多，想知道7号线对大江东板块也会有这样影响吗？

杭叔：你好，大江东处于近年来杭州低中签率楼盘的前列，是杭州刚需红盘基地，其高热度的原因就是价格低以及高级新区钱塘新区二者的双重加持。大江东核心区目前的状况，依旧很空旷，街道上的人基本是本地农村居民和施工人员。有的刚需房的入住率和入住速度很慢，并不符合刚需房的属性，究其原因可能是7号线未开通时交通不便，但与之相匹配的二手房价却不低，目前价格普遍都在2.7万以上，挂牌的房源也同样很少。结合目前板块现状和7号线通勤时间以及核心区的二手房价格来看，大江东二手市场的性价比还是较低的。与之相反的是7号线对于新房的加持是非常强的，与周边的萧山、临平山北板块相比，大江东核心区在交通、板块配套以及新房品质上都是比较强的，所以7号线的开通在新房层面是非常有利的。

4.提问：杭叔，你好，本人名下投资一套新房，毛坯房，不知道后面是出租还是空着，如果现在装修好一点，出租后对未来出手销售有影响吗？

杭叔：你好，如果装修出租之后，当想要在收回出手卖的时候，要考虑这块折损这块，可能折损比较厉害。对于投资的房子，如果买过来是毛坯，两个建议，排名前列个是比较建议交付给那些长租公寓，让他们去运营，因为他们会统一的帮你装修好，然后出租给对你的用户，一定程度他们会对房子有保养的。第二种如果不希望给长租公寓赚取差价，你可以用简装的方式，不做大的硬装的装修。但是在简装方面，可以用一些宜家的简易设备，快速的实现一些温馨的氛围，这样的话成本也比较低，然后也可以做出一个相对比较合适的价格。当然这种模式它不一定比托付给长租公寓的价格要高很多，因为长租公寓惯常的一个做法，它是把一个房间处理成N加一的模式，客厅这一块也化成可使用的房间，这样的话其实对于你来说，收入一定会比整租要高，而且因为法律风险都要想到公寓这一边，你这边风险是比较小的。不过现在长租公寓也是在爆雷，具体要结合自己的现实情况和风险进行选择。

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杭叔深耕房产投资多年，擅长购房技巧及经验，希望能够在你买房路上提供部分中性的建议，甚至为你制定最适合的购房方案，比别人快一步实现财富自由。