杭州首批推出的10宗宅地,能打动开发商吗?

搜狐焦点杭州 2021-08-05 09:41:51
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杭州试点土拍“竞品质”,先竞品质再竞价,还需现房销售

7月30日,杭州出台土地出让新规,调整土拍竞价规则,并且宣布将开展“竞品质”试点,在9月份的第二批集中出让地块中,选择10宗宅地进行首批试点,将在9月8日集中出让。

公告显示,“竞品质”地块将采取线下“竞品质”、线上“竞地价”两阶段操作方式。根据规则,将在8月19日-27日先进行线下竞买报名资格评审,确定取得竞买报名资格的竞买申请人,并以“竞品质”阶段建设品质模块得分最高的建设品质标准表将作为“竞地价”阶段的报价依据及土地竞得后的项目建设标准。

取得竞买报名资格的竞买申请人凭杭州市城乡建设委员会出具的地块《竞买报名资格确认书》,在规定时间内参加地块竞买。需要注意的是,“竞品质”地块的上限溢价率为10%,低于普通地块的20%。

值得一提的是,本次试点地块全部实行现房销售,通过竣工备案等验收手续并通过政府组织的履约监管核验后方可销售,商品住宅建成后实现“品质可视化、标准可固化、指标可量化”总体目标。

首批10宗“竞品质”试点地块,均衡分布在市区十个城区中,基本属于热门板块的核心位置。现房销售,品质要求,溢价率下调,这些地块对开发商有多大的吸引力?这两天,商报记者前往这些地块实地探访,就在现场遇到了组团看地的开发商,新的土拍大战,已经悄然拉开序幕。

笕桥单元地块

地块编号:杭政储出[2021]30号 板块:上城笕桥

在首次“竞品质”试点中,上城区推出了一宗位于城东笕桥的地块,即笕桥单元JG0603-R21-06地块(杭政储出[2021]30号地块),出让面积48641平方米,容积率1.8,可建面积87554平方米,楼面起价25169元/平方米,上限楼面价27685元/平方米,需配建11384平方米公租房。

限价方面,地块所建项目毛坯销售均价不高于38640元/平方米,最高毛坯单价不超过42500元/平方米,装修价格不高于4000元/平方米。

这宗地块东至蔡阳路,南至笕桥单元JG0603-R22-08地块,西至规划双凉环路,北至规划南都路,属于笕桥板块的核心区域。地块东面一路之隔就是融创·玖樟台,南面临近在建的绿城·春来晓园,西北面则是在售的春来雅庭,都是滨江、绿城、融创、万科等大牌房企的品质楼盘。

从现场来看,这宗地块已经是净地状态,四周都砌上了围墙,形状方正。地块附近几百米内有学校、商场和公园等配套,缺点是西面到铁路线只有100多米,不过中间有大片绿地阻隔。另外,到地铁4号线黎明站和6号线枸桔弄站步行都在1公里左右,步行距离稍远。

最近两年,笕桥进入了新房供应爆发期,并在今年上半年正式进入限售圈,目前最低中签率已经降到3.29%。不过,笕桥的限价却一直保持在精装40800元/平方米的水平线,这次新挂牌的这宗“竞品质”地块,将笕桥限价拉到了精装42640元/平方米。不过,考虑到1.8的容积率,以及地块最高不超过36米的建筑限高,只能打造小高层和洋房产品,或许是限价上涨的主要原因。

铁路北单元地块

地块编号:杭政储出[2021]31号地块

板块:拱墅铁路北

拱墅区铁路北推出了今年的首宗宅地,即铁路北站单元GS1105-R21-01B地块。地块出让面积60563平方米,容积率2.4,可建面积145351平方米,楼面起价21404元/平方米,上限楼面价23537元/平方米,需配建不少于7267平方米的公租房。

地块所在的板块,过去由于新房长时间断供,关注度一直不高。但板块的配套建设却并没有停滞过,随着智慧网谷、文澜二小、慧澜中学等配套不断落地,铁路北的产业和教育优势越来越突出。去年,星创双子星相继入市,因为位置核心、配套齐全,很快便引爆了沉寂已久的铁路北。其中,晶悦府最后一次加推时,中签率仅有3.63%。

不过,目前这两个项目都已经售罄,铁路北再度面临断供。这次即将出让的“竞品质”地块虽然属于铁路北单元,但却处于板块的边缘地带,位置远不如星创双子星。再加上有铁路隔开,地块反而和桃源板块的联系会更强一些,未来生活配套上也会更依赖于桃源板块。

此外,在限价方面,这宗地块也和铁路北的限价有所不同。地块所建项目毛坯销售均价不高于30500元/平方米,最高毛坯单价不超过33550元/平方米,装修价格不高于3500元/平方米,精装限价3400元/平方米,比板块新房限价低2000元/平方米,与桃源板块的新房限价一致。

地块周边分布有多块空地,东面一街之隔就是在建的联发·北秀观云。周边在建新房项目较多,来往的工程车辆也不少,所以目前界面很一般。地块南面是杭州路桥集团,西面挨着一条铁路,未来的噪音影响不可避免。相对不错的一点是,地块距离地铁站还不算远,到达地铁4号线桃园站约1公里左右。

三墩单元地块

地块编号:杭政储出[2021]32号地块 板块:西湖三墩

在第二轮集中供地中,断供许久的三墩板块也推出了一宗“竞品质”地块。地块出让面积19820平方米,容积率2.2,可建面积43564.4平方米,楼面起价18237元/平方米,上限楼面价19959元/平方米,需配建不少于8747平方米的公租房。

地块东至女儿桥港,南至女儿桥港,西至紫金港北路,北至三墩镇中心公园。周边的教育配套十分丰富,沿着地块附近的振华路一路往东,两边分布有浙江开放大学、杭州师范大学附属中学、杭州市三墩中学、杭州市三墩小学等多所学校。

从实地来看,地块南面分布着河道,有一定的景观优势。但东面还有不少老旧的自建房,界面一般。同时,地块西面还靠近杭长高速,未来很有可能受到噪音影响。

据了解,自2018年宝嘉誉府售罄后,三墩就一直处于断供状态,所以这宗地块也是板块内的首宗双限地。根据限价要求,地块所建商品住房毛坯销售均价不高于32000元/平方米,且毛坯销售最高单价不高于35200元/平方米。如实施装修销售的,装修价格不高于4000元/平方米,精装限价36000元/平方米。值得注意的是,三年前宝嘉誉府最后一次加推时,新房的毛坯均价就已经达到了32000元/平方米,对比来看,板块的新房价格并无上涨。

反观板块内的二手房,则可以发现大部分都已经迈过了4字头。根据透明售房网数据显示,周边的中旅紫金名门,挂牌均价在52930元/平方米,签约均价达到53910元/平方米。宝嘉誉峰在二手房市场中表现稍弱,挂牌均价为50005元/平方米,签约均价则在40800元/平方米,不过与新房限价相比,仍然存在着可观的倒挂价差。

东冠单元地块

地块编号:杭政储出[2021]33号

板块:滨江浦沿

滨江区的浦沿板块,去年开始在土地市场发力,截至目前已经连续成功出让4宗地块,这次又推出了全区第一宗“竞品质”地块—东冠单元R21-20地块(杭政储出[2021]33号)。

东冠单元R21-20地块,东至规划诚业南路,南至东冠路,西至许家河绿化,北至规划冠新路。地块出让面积46358平方米,容积率2.4,可建面积111259平方米,楼面起价24896元/平方米,上限楼面价27385元/平方米,需配建11125.92平方米公租房。

限价方面,地块所建住宅毛坯销售均价不高于36000元/平方米,且毛坯销售最高单价不高于39600元/平方米,装修价格不高于4000元/平方米。

跟此前出让的4宗地块全部位于浦乐单元不同,这宗挂牌地块位于更北面的东冠单元,更靠近商业中心,配套和交通更为便利。距离滨江宝龙城约1.7公里,儿童医院(滨江院区)约2.1公里,滨虹学校、长河高级中学、东冠小学就在附近。北面的彩虹快速路联通之江大桥和时代高架,另外地铁4号线和6号线的站点也在2公里范围内。

这宗地块的小环境也不错。记者在现场看到,地块西面紧邻许家河,河边绿道已经基本修缮,四周不沿主干道,比较安静。地块已经是净地状态,静待出让。

目前,浦沿的新房供应集中在浦乐单元,在售的滨耀学府,以及上半年出让的荣盛项目、花样年项目、金瀚项目,精装限价都是38000元/平方米,这宗地块上涨了2000元,将浦沿房价带入到4万大关。

良渚新城地块

地块编号:余政储出[2021]23号地块 板块:余杭良渚新城

位于良渚新城勾庄单元的好运路南西塘路东地块,是这次“竞品质”地块中关注度较高的一宗。地块出让面积41860平方米,容积率2.5,可建面积104650平方米,楼面起价20682元/平方米,上限楼面价22750元/平方米,需配建不少于10465平方米的公租房。

地块东至北城五路,南至金昌港北侧绿带,西至西塘路,北至好运路。周边虽然有大片的空地,西侧道路也还在修建,但从已建成的好运路一段来看,景观打造非常不错。项目西面是安置房项目,东北面可以直接看到城北万象城。

配套方面,地块周边除了城北万象城,还靠近星创城,完全可以满足日常的购物需求。此外,地块距离地铁4号线二期勾阳路站和杭行路站也都较近,出行便利。

最近两年,勾庄的热度一直很高,从城北万象城到万科·前宸再到星创城,板块内每每有新房推出,总是会遭到购房者的热抢。目前,板块内的前宸和星创城仍然在售,其中,前宸还有三幢高层房源待售,精装均价30500元/平方米;星创城还有一半的房源待售,高层精装均价29000元/平方米。

根据限价要求,本次即将出让的“竞品质”地块所建商品住房毛坯销售均价不高于27000元/平方米,且毛坯销售最高单价不高于29700元/平方米。如实施装修销售的,装修价格不高于3500元/平方米,精装限价30500元/平方米,限价与前宸一致。

二手房方面,地块周边最近的是万科·杭宸,根据透明售房网数据显示,该小区目前的挂牌均价达到了挂牌均价 50783元/平方米,签约均价在48820元/㎡,与新房限价的价差已经超过了1万元/平方米。

新塘单元地块

地块编号:萧政储出[2021]51号

板块:萧山新塘

萧山的第一宗“竞品质”地块,放在了更偏向刚需购房者的新塘板块。

新塘北单元XSCQ2502-05、07地块(萧政储出[2021]51号),东至环城东路规划公园绿地,南至陈端路规划公园绿地,西至东直河规划公园绿地,北至萧绍运河规划公园绿地。地块出让面积68038 平方米,容积率1.89,可建面积129272平方米,起价15273元/平方米,上限楼面价16800元/平方米,需配建12928平方米公租房。

限价方面,地块所建商品住房毛坯销售均价不高于22600元/平方米,且毛坯销售最高单价不高于24860元/平方米。如实施装修销售的,装修价格不高于3000元/平方米。精装限价25600元/平方米,与板块在售均价持平。

萧山新塘最近两年新房供应不小,这宗地块位于板块北面,附近就有2个新盘,地铁万科·彩虹天空之城就在北面,两者隔河相望。招商·花栖云境里则在地块西面不到400米。

从位置来看,相比彩虹天空之城和花栖云境里或多或少受到高架影响,这宗地块远离高架,比较安静,而且西面和北面都有水系,景观资源不错。

从现场来看,目前地块附近基本没有生活配套,西面紧邻的安置房还未交付,没有什么人气,商业还要依靠东面1公里开外的衙前。不过,这宗地块到地铁5号线姑娘桥站直线距离约1.5公里,以后出行还算方便。

东湖新城地块

地块编号:临平政储出[2021]4号

板块:临平东湖新城

临平山北的东湖新城,凭借商业综合体、地铁9号线等配套的落定,2万出头的低房价,以及井喷的新房供应,这两年备受刚需购房者的欢迎,新房中签率也在10%上下徘徊。现在,东湖新城又将迎来新面孔,而且是现房销售的“竞品质”地块。

余杭经济技术开发区北沙路与风荷路交汇东南处地块(临平政储出[2021]4号),东至禾丰港,南至振兴路,西至风荷路,北至北沙路。出让面积34656平方米,容积率2.0,可建面积69312平方米,楼面起价12000元/平方米,上限楼面价13200元/平方米,需配建3465.6平方米公租房。

从位置来说,这里属于东湖新城的核心区,西面距离地铁9号线荷禹路站仅900米,附近有万宝城、玖玖国际财富中心、栢悦中心等商业体。

地块北面和西面有不少已经交付的小区,包括中铁·逸都、绿城·莲园、法兰公园、杭栢城等,相比之下,地块东面以厂房和产业园为主,居住氛围要差一些。

这宗地块小环境优越,地块北面和东面都紧邻河道,可以享受稀缺河景。南面有小型公园,阻挡交通噪声,西面与余杭高级中学隔街对望。

这宗地块容积率只有2.0,适合打造高低配产品,精装限价22000元/平方米,与云栖宸园、咏荷郡、杭州第三城等项目保持一致。

大江东地块

地块编号:杭钱塘储出[2021]12号

板块:钱塘大江东

在9月的第二批双集中供地中,位于钱塘区的大江东核心区一下子挂牌了3宗相邻优质地块,其中1宗作为“竞品质”试点,这就是杭钱塘储出[2021]12号核心区青西二路东侧地块一(DJD0405-BR-05)。

这3宗地块位于杭州融创城的西面,距离地铁7号线启成路站约1.2公里,其中12号地块位于东北角,最靠近地铁站,体量也最小。12号地块出让面积38155平方米,容积率2.5,可建面积95388平方米,楼面起价10479元/平方米,上限楼面价11526元/平方米,需配建10%公租房。

12号地块所建商品住房毛坯销售均价不高于17300元/平方米,且毛坯销售最高单价不高于19030元/平方米。如实施装修销售的,装修价格不高于2500元/平方米。精装19800元/平方米的限价,也是目前大江东核心区的房价水平线。

富春湾新城地块

地块编号:富政储出[2021]20号

板块:富阳富春湾新城

最近几年,富春湾新城成为了富阳楼市开发的又一个重点板块,从2019年至今,富春湾新城已经连续成功出让6宗涉宅地块和3宗商业地块,中交、融创、宋都、华景川、理想等房企接连进驻,一个全新的居住板块开始崛起。

接下来,富春湾新城还将推出2宗宅地,其中富春湾新城7号地块(富政储出[2021]20号)将作为富阳的首宗“竞自持”地块。

该地块东至规划经纬渠15米宽绿化控制带,南至20米宽规划道路,西至20米宽规划道路,北至规划同登路15米宽绿化控制带。出让面积36397平方米,容积率2.4,可建面积87353平方米,楼面起价8742元/平方米,上限楼面价9616元/平方米,需配建10%公租房。

地块所建商品住房毛坯销售均价不高于16300元/平方米,且毛坯销售最高单价不高于17930元/平方米。如实施装修销售的,装修价格不高于2500元/平方米。精装限价18800元/平方米,维持了富春湾新城的限价水平。

青山湖地块

地块编号:临政储出[2021]18号

板块:临安青山湖科技城

临安区的第一宗“竞品质”地块,放在了最受关注的青山湖科技城板块。

临安经济开发区中部地区B5-06-01地块(临政储出[2021]18号),东至大园路绿带,南至鹤亭大街,西至灵鹤路,北至鹤山街,位于大园新城的南侧,距离地铁16号线青山湖科技城站800多米。

这宗地块出让面积48258平方米,容积率2.1,可建面积101342平方米,楼面起价15819元/平方米,上限楼面价17400元/平方米。

这宗地块所建住宅,毛坯销售均价不超过22200元/平方米,毛坯销售最高单价24420元/平方米,装修价格不超过3000元/平方米,与5月出让的曙光商住地块持平,略低于中天、正荣等项目。

来源商报

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