上海加码楼市政策,会不会引发更多城市跟进?

来源：西湖楼市

面对火热的房地产市场，上海也出手了。

21日晚，上海市住建委、上海市房管局等八部门联合发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》(下称意见)，意见共计10条，从增加土地供给、打击“假离婚”购房、调整增值税征免年限、优先满足“无房家庭”购房等多方面加强市场调控。

而且21日晚新政发布，22日起正式实施，丝毫不给市场留“少有期”。

上海新政的核心点，主要在以下几方面：

1、增加重点区域土地供给

2、打击“假离婚”购房

夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。这一条措施，让很多人离婚腾挪房票的路被堵住。

3、增加二手房交易成本

意见提出，调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。提高交易环节的税收，的确可以减少部分新增投资的需求。但对于二手市场的交易来说，很多不满5年的交易，需要全额增值税+个税，这部分的压力都会转嫁到买方身上。对于买房人而言，成本可能会更高。同时，二手市场成本的上升，也会导致新房更加难摇。

4、严防资金违规流入楼市

5、“无房家庭”优先摇号

完整看来，上海的政策属于“补丁”，属于“纠偏”，态度很明确，动作也很利落。

同一天，深圳也流出了关于“715新政”的较新补充细则。

在疑似深圳市住建局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》若干问题的函中，可以看出，深圳政府对“7. 15新政”在交易问题、高层次人才购房条件问题、居民家庭住房登记问题作出进一步明确。

此外，就在几天前，南京也发布了针对人才购房政策的首条调控举措。新政中对人才认定更为严格，且增加了对于伪造人才证明的惩罚措施。

此前，本科学历在南京只需要提供1个月社保证明就能人才买房，外地购房人也可以据此不落户开具人才购房证明。人才门槛太低导致了很多外地炒房客的涌入，让南京的好房子更加难抢。

面对这样的情况，南京新政在人才认定上更加严格，提高了社保门槛，防止部分人才鱼目混珠，也可以一定程度上缓解外地炒房客涌入的情况。

根据新政要求，硕士学历需在南京缴纳社保满6个月，而45岁以下本科学历需在南京缴纳社保12个月。

2021开年的这一轮补丁，主要原因在于市场的高热。

以上海为例，克而瑞数据显示，2020年上海新建商品住宅成交面积升至918万平方米，创2017年以来新高，同比增长23%。二手房市场也是一个成交大年，成交面积2486万平方米，创2017年以来新高，成交金额10091亿元，更是创历史新高。

上海这一轮二手房市场的升温，与货币放水、学区房需求高涨以及落户政策边际放松有关，后期二手房价仍面临较大上涨压力。

但从新出台的政策力度上来看，依然还算温柔。

其实从全国层面看，上海2020的整体增幅并不算大。从国家统计局发布的数据来看，2020年深圳二手房价格同比上涨14.1%，广州同比上涨7.5%，北京和上海同比上涨6.3%。

为什么上海的动作特别值得关注？因为这更多的是一种态度，一种信号。

那么，这是否会带来很多同样高热城市的跟进？还是比较有可能的。

此外，现在很多城市的政策主要还是针对假离婚、二手税费等方面，但在核心的信贷政策上，相关部门也不是没有动作。

近日，央行和银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，为房贷设置了“两道红线”。

除了此前就为大家熟知的房企融资“三道红线”外，这次针对银行和购房者，也有了房贷“两道红线”：大型银行不得超过32.5%，中型银行不得超过20%，小型银行不得超过17.5%，县域农合机构不得超过12.5%，村镇银行不得超过7.5%。

这个红线要求，旨在防止银行出现金融风险，通过收紧消费者购房的银根，遏制居民加杠杆的浪潮。

2020年金融政策重点梳理

▲图源：贝壳研究院

可以预计，接下来对后市新增房地产信贷的控制力度将更为明显。

回到杭州。杭州最近的新房摇号，难度明显上升。很多区域的中签率，都一路走低。

位置虽不在申花核心，但春月杭宁府的首开中签率只有4%；滨江御滨府加推最后51套，报名客户1984组，中签率低至2.57%。之江的珊瑚世纪，带叠墅房源的中签率都低到了3.9%。

即便是人才无房户，现在也不敢打包票能够“随意选”了。刚刚登记结束的祥生云镜，8套人才房源竟然有53位人才登记，中签率也只有19%；同样情况的还有滨融府、珊瑚世纪等，人才的中签率都不到30%。

人才都开始“拼运气”。

虽然红盘迟迟不出，但摇号难度并没有降低。

中冶锦绣公馆加推的中签率只有21.44%，荣安招商祥宸府的中签率只有8.58%，宁围的大家坤和美筑中签率才10.91%，崇贤的海逸翠廷中签率15.35%。

▲近期部分项目中签率

不仅仅是购房者，连开发商现在都要努力“抢地”，高自持竞拍。今天，绿城拍下的富阳姐妹地，自持都高达20%和16%了。

目前来看，2021的市场，对于各方都会是个挑战。