杭州楼市:买房很迷茫,刚需买房需要注意哪些,买哪里?

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

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提问：你好，曾叔，刚需，坐标杭州子弹80，一直想买房，很多原因一直没买成，现在终于下定决心准备买房了，但是不知道从哪里开始看起，选什么区位什么楼盘，买房很迷茫，刚需买房需要注意哪些，买哪里？

回答：你好，排名前列次买房，到底为什么？图什么？是给老婆/女朋友一个栖息之居，看上去小区不错，在大城市有个落脚点，有个温馨的地方？还是眼看着货币贬值的预期，必须买个房放着，心理才踏实？还是需要有个地方自住，丈母娘有要求……等等记住：真正的需求决定你要买的房子是怎样，这是匹配的关键之处。我们认为，但凡满足需求和预期的就是“买对”，但凡不满足预期的哪怕涨得多哪怕房子再漂亮，那也是“买错”。在预算一定的情况下，没有特别的好房，只有匹配你需求的房子，这才是刚需切实的选房标准。而不是单纯地看房子好不好，顶豪虽好，但和你没关系。一般而言，刚需的购房要求会比较综合，要有个房子住，还得尽量不错的品质和物业，旁边有不错的学校，较好具备较大的升值空间。

刚需因为就买一套房，也仅仅一套房，当然希望这套房承载他的所有需求，宜居、教育、板块、保值等，全家桶式的满足才好呀。其实，刚需买房，最忌的就是贪大求全，什么都要好，导致忽略了真实需求，从而各方面失衡、不匹配。因此，排名前列次买房，其实是做减法的过程：满足自己最核心的需求，适当舍弃其他因素。年轻人的排名前列个房子，是人生的排名前列个筹码，是阶梯的排名前列步，是排名前列个房——仅仅是排名前列个房罢了，以后发展得好，会有第二个、第三个……接受排名前列次的不优质，妥协，做减法是必要的。杭州亚运会是利好，大量基建会落地，之前已经有预期，房价会夯实。 地铁铺开，杭州会有一波，不过近期不会有太大动静。杭州现在并不便宜，投资策略是逢笋入，不少新盘价格倒挂都在5千以上，抢到可以无脑入。具体投资价值高的板块，内部有推荐。

提问：曾叔！您好！长三角一体化是否会比较有利于嘉兴的房产投资 如果想在嘉兴投资一套房，推荐什么区域呢？

回答：你好，长三角一体化是有利于嘉兴的房产投资，这个理论没错，但是也正因为这个规划，嘉兴的房子已经涨了一大截。房价目前多少还是有点泡沫，如果投资，的长期持有，等交通、配套都完善后，有一定涨幅和升值。

提问：你好，曾叔，请问你为什么看好杭州？谢谢回答！

回答：你好，1.供应角度：我也认为杭州不会普涨，仅限于底部拉升、沿江和未来科技城，就像深圳一样，西部人一套房赚500万1000万了，东部很多区域严格坚守“房住不炒”的国家方针。2.金融角度：杭州的尺度不会比深圳小。3.需求角度：阿里、海康、网易以及众多独角兽企业造就了一定体量的中产阶级，他们的购买力是强大的，找到他们的消费习惯和偏好，提前买入他们会接盘的产品。4.城市本身：老生常谈，人口、位置、文化、历史、科技、经济、产业，杭州全方位的强。杭州投资价值高的板块，具体详见内部分享！

提问：你好，曾叔，坐标浙江嘉善，明年孩子上初中，目前居所（高层复式）对应学区是实验中学，是比较差的学校，刚处理掉一套顶楼非电梯房，手头有170子弹，家人意向购入一套优质学区（浙师大或者四中）的房子为孩子读初中兜底。个人觉得嘉善房价有虚高成分，此时购入可能站岗，若要投资保值希望去高能级城市购房，孩子读书的事希望多动用社会关系来落实搞定。想听听曾叔建议？如果购入学区房，有什么楼盘推荐？如果周边城市投资保值有什么比较好的城市推荐及楼盘推荐？谢谢！

回答：你好，你的投资思路是正确的。学区房，除非自用，投资不建议，而且嘉善房价太贵，已透支利好。嘉善，与上海市的松江，青浦，金山接壤，不少对周边城市不太了解的人或许会认为，花桥也是与上海接壤，嘉善的未来势必会和花桥一样随着轨道交通的连接，这房价一定会有一个大幅上扬。如果你这么认识嘉善，基本也就进入了误区，要知道花桥离上海人民广场大概在四十多公里，而这嘉善差不多要90公里了。距离上就该知道这嘉善的楼市不会像花桥那样占尽临近上海的地理优势。而买房投资，这距离往往是排名前列大考虑因素了。而且嘉善经过炒作已经涨过一波了，当下时机还不成熟，不适合再进场，学区如果可以找办法解决那更好，子弹170投资推荐杭州，未来价值更大化。

提问：你好，曾叔，请问保利学府里和万科东荟城，哪个升值潜力更大？打算近期去看看小三房，但是一个已经涨到5万多了，一个4万，不知道保利学府里还有没有涨，太高了，都接近天河了。

回答：你好，保利学府里这种网红盘我认为还有潜力的。万科东荟城各方面稍逊色一些。具体参见内部分享！

提问：你好，曾叔， 请赐教， 我目前居住上海，社保满五年，已婚，有购房资格， 但是首付不够，手里也就40几万。那天听销售忽悠，一激动付了杭州湾楼盘的定金（5万元），也没有认真调查，也没有去现场考察。我现在该怎么办？求赐教！万分感谢！

回答：你好，杭州湾本身是一片围海滩涂上拔地而起的新城，是极度缺乏地缘客户支撑的，少量周边村镇以及本地产业自住客户也早已在前期消耗殆尽。在没有深厚地缘客户的支撑下，外部投资客的目光很容易被其他片区的声势所吸引，一夜春风也转瞬即逝。所以杭州湾投资来说并不看好。可以和开发商协商，退定金。毕竟还没有交首付，完全来得及。但不能简单粗暴，你直接说不买，开发商肯定不退。要有策略，可以在合同里找漏洞，找关系，向房管局或住建局反映等。

提问：你好，曾叔，谢谢上次你的回答。鉴于你建议我在温州本土作战，我抽空看了几个楼盘。一个是瓯海南湖板块的瓯海印象，开盘价20000。一个是瓯江口新区的公元上城12000，还有一个是龙湾滨海经济开发区的德信阳光城的翡丽云邸12000，如果打算投资长持，选择哪个楼盘好，麻烦你给个建议。

回答：你好，长持投资肯定优选低价潜力盘，看的是未来，而不是现在，价格低 未来涨幅空间就大，高价盘投资 未来几年潜力已被提前透支，站岗时间长。1.2w底盘对比一下未来规划，商业 交通 学区，哪个优就选哪个，后面投资长持路线，如何判断区域价值寻找潜力盘？1、主城区：土地储备量见底，区域建设已经完成的地方，价格价值一般都已经到达上限，未来难有突破的空间。这种地方，楼盘与土地同样珍贵，每次有纯新盘入市均会自动肩负刷新城市房价的使命。对于考虑这里购房的人群只有两种选择：要不买，要不放弃，只需与荷包商量就行。2、新区：这里边啥都没有，新盘置业顾问和你介绍周边时，都会带着“规划中”三个字，不确定因素比确定因素要多。

却有着一大波人愿意天天研究这些“规划中”不确定的东西。新区意味着是这座城市下个十年将要发展的方向。对于城中有资产，有资源的原住民来说，是较佳二套，或三套的下手区域。但对于新市民，刚需客来说，能下手的机会不会很多。能下手的个别居住版块都存在着各种不尽人意的瑕疵。新区选房尽量以潜力值排名择优下手：商圈、核心区＞交通主干区＞ 学府景观居住区 ＞ 滨江水系区＞产业园区3、其他区域：二八定律，也同样适用于城市区域分级，一个城市除开20%价值潜力占特别优势的区域外，其它80%的区域均发展得普普通通，不算是较好的，但该有的均会陆续配齐。价格都会遵守平均线原则，不会超过城市均价最难选的就是在这类不温不火的区域里做筛选了。没有看得到的实际优势，但囊中羞涩也仅够买这些区域。在这里挑选一个隐形潜力地段，技巧还是要有的，具体详见内部分享。

提问：曾叔，你好！现在买房贷款压力大，现在有一部分年轻人是属于能够买得起房子但是不买的人，而是选择了租房。租房方便可以随时随地地更换地点，想租哪就租哪，而且没有压力，您觉得买房好还是租房好？

回答：你好，对于买了房子的人来说，付了首付后接下来只需要自己还房贷，虽然很有压力，但是却拥有了属于自己的房子，考虑到30年后的通货膨胀和房子价值的增长，房子大概率还是保值的。同时房子还是“家”的象征，大家也可以把财产留给自己的子孙后代。虽然买房前期有很大的压力，但是随着通货膨胀和未来个人收入的提高，现在4000多的房贷有压力，十年后、二十年后相对压力就会小很多。关于租房买房这个问题，在年轻的时候可能看不出来，但是随着岁数的增长之后也是非常明显了。因为随着时间的沉淀和收入的增加，房贷的成本会越来越低，但是房租却是会不断变动的，租客的成本也会增加，但是租客却把金钱都给了房东，而买房的人有了属于自己的房子。

提问：曾叔，你好，请问在杭州买房投资，怎么做到效益较大化？

回答：你好，买房投资，要买大城市或者周边地区。资源集中，有需求支撑，能保证投资回报率和流通性。买房投资怎么做，详见知识内部资料分享。

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