【10月买房必看】投资客和刚需,都冷静一下吧! | 层楼

即将过去的9月，对刚需造成的伤害太大了！

8场土拍，20宗涉宅地块，几乎全部封顶+自持，各板块的地价被夯实的同时，所对应的周边房价也被抬升一大截。

还不止。“全款+托关系”终于变成了当下买房的标配。

为此，有城市总亲自伏案，对着Excel通宵给关系户排序。更有房产公司，直接在总经理下面设立一个临时部门，专门处理和统筹这些来源复杂的各种“条子”。

客观说，不论杭州会不会有动作，短期内，杭州楼市格局不会发生本质改变。

过去几天，我跟五六个热门楼盘交流过，营销部接到的指令，全是一次性付款。城东某楼盘的销售经理接到总经理短信：不是我托过来的按揭客户，全部删掉！

不过，因为重要会议的原因，10月开盘楼盘骤减。

到目前为止，我仅统计到12个楼盘有加推计划，没有纯新盘首开。实际上，由于很多预售证都还不确定，10月加推楼盘很可能是个位数。

真的，这样也好。大家都可以冷静一下。

还在盲目乐观的投资客，在这“没房买”的一个月，可以多找几个资本圈、金融圈的朋友聊聊天，他们那有很多非常悲观的房地产分析和结论。皆听则明。

至于刚需，不用望房兴叹。永远记住，机会只留给有准备的人。而事实上，你也不是一个人在战斗。

温馨提示：10月开盘计划均以实际发生为准，因为这将取决于该楼盘能否顺利批出预售证。你懂的。但以下所有信息，我们都已跟开发商反复确认过，可以放心使用。

滨江区

滨江金茂府

开盘信息：项目位于滨盛路与阡陌路交叉口。滨江金茂府预计10月中旬加推高层房源，面积145㎡，总计119套。项目交付时间2019年年底。

层楼点评：连续好两个月，身边朋友和后台粉丝都在问：滨江金茂府何时加推房源？可见这个楼盘的受关注程度。这当然是因为滨江、奥体这两年的发展，9月滨江的酒店式公寓单价都4万+了，被限价的滨江新房简直“白菜”一样。

滨江三年土地供应断档，让滨江中产家庭对新房的需求达到了一定的积累。周边海康威视、阿里、华为等高新企业，以及政府公务员都成了购买较为集中的客户群。所以，滨江金茂府很自然成为了杭州最难买到的楼盘之一。

能看到的缺点是小区没有集中式的花园景观，其他诸如地段、商业配套等优势明显，尤其龙湖天街开业后，整个生活便利大大提升。另外最重要的是，不远处就是奥体，未来想象空间十足。如果没有突破限价，那就去抢吧。

江干区

世茂·天宸

开盘信息：项目位于江干区艮山西路95号。预计10月加推高层及多层产品，面积有300㎡、380㎡、580㎡、660㎡，共17套。该项目交付时间是2018年6月30日。价格6-8万。

层楼点评：即使按最小面积和较低价格计算，总价也要约1800万起步。结合华家池的地段，可见这批房源，面向的将是，那些真正处于金字塔顶端的富豪群体。

事实上，这样大面积的平层大户型，本身就是一种稀缺资源。据克而瑞统计数据显示，截至9月26日，杭州市区300㎡以上住宅公寓库存，仅444套。如果单算主城区，更是只有354套。这300套多房源，如果除去已成交未签约的，实际可售量更少。

剩余房源中，在地段和价格上，能与世茂·天宸持平或者超过的，也仅武林壹号、九龙仓·君玺、钱塘大观等。所以，世茂·天宸这样的产品，注定是为少数人而生的。尽管总价不低，愿意为之买单的人，相信也不会少。

拱墅区

金地·大运河府

开盘信息：项目位于拱墅区通益路与花园岗街交叉口。争取10月开盘，具体开盘时间待定。目前剩余未售高层房源面积有103㎡、115㎡，125㎡，139㎡，共150套。

层楼点评：上一期开盘，这个正宗桥西的楼盘已经被疯抢，但还是有一些人拿着六七的首付，很幸运地买到了。随着杭州住宅存量进一步降低，以及文澜府、金麟府都已经清盘，桥西就只剩下这么一个住宅新盘，所以可想而知，接下来的门槛很可能就是全款。

我的原则还是一样：如果是投资，全款买房就没什么意义。虽然市场还在高烧，但短期内房价再暴涨一轮的可能性几乎为零。所以四五百万一下子砸进去，这笔账不容易算得过来。

但如果是自住，只要这个项目没有突破限价，价格与此前几期基本持平，就还很值得买。毕竟周边有些二手房价格都要高出5000元/㎡了。我们假设桥西马上有宅地出让，地价很有可能就高过它的房价。

首开望宸

开盘信息：项目位于半山路与虎山路交叉口。首开望宸预计10月中下旬加推洋房，面积有90㎡、125㎡、137㎡，共240套。该项目交付时间是2017年12月。价格待定。

层楼点评：属于拱墅区，位于半山，项目较大的卖点是周边环境，宜居性较强，适合养老。虽然是拱墅区最靠北面的位置，但因为有秋石高架、留石高架，开车出入市区也还算方便。项目与地铁3号线最近的地铁站直线距离1.8公里，地铁优势不明显。

10月计划加推的是6层洋房，毛坯，预计价格3万5。对于这个价格有两个参考系：一，像周边金隅田员外和田园牧歌的二手房；二，丁桥房价和地价。前不久，首开地产拿下了田园宅地，楼面价18423元/㎡，自持比例55%。

萧山区

新城·香悦公馆

开盘信息：项目位于金城路与通惠路交叉路口。预计10月下旬加推高层和排屋，高层（精装）面积89㎡、110㎡、125㎡、138㎡、排屋（毛坯）面积150㎡、180㎡。该项目交付时间2019年12月。

层楼点评：香悦公馆是排名前列打出火车南站板块的新盘，也是金城路东少有的30万体量的大盘。首批和第二批高层房源开盘很成功，精装均价在2万5-2万6。

跟萧山其它板块动辄3万+的房价相比，香悦公馆的性价比很高，跟周边二手房以及新房相比，还是有不少想象空间的。

项目距离地铁5号线300米，杭州高铁南站1公里，交通便利，是项目一大优势。除了离铁路200米稍微近了点，其他商业配套也都是现成的。

融信·萧山公馆

开盘信息：项目位于萧山区市心中路与规划彩虹大道交叉口，预计10月下旬加推高层，面积为124、141、160㎡，共计94套，交付时间2020年5月，价格待定。

层楼点评：萧山公馆距离2号线地铁口杭发厂站100米以内，对面旺角城。在老萧山人心目中，是最中心地段。等到彩虹快速路通车之后，萧山公馆与滨江、奥体以及西湖会进一步拉进。

融信对这个项目定位也很高，要做萧山的豪宅标杆，全边套设计，一梯一户，有1000多㎡的会所，有室内恒温泳池。目前实体样板房已经开放，项目外立面也渐渐初露，有兴趣的可以实地看看。

由于限价，萧山公馆的高层均价3万4左右，只看单价是还划算的，不过户型大，总价就有点高。所以客观说，这个项目更适合自住，不大适合投资。如果投资，这个单价大家应该更愿意去奥体、市北板块。

融信·江南学府

开盘信息：项目位于博学路与通惠路交叉口。预计10月加推跃层叠墅，143㎡和160㎡两种户型，两幢叠墅约40多套，叠墅样板房已开放。另外高层128㎡、89㎡、106㎡也启动续客。

层楼点评：项目属于区政府板块，周边有银河实验小学，周边生活配套较为成熟。跟隔壁的龙湖天钜很像，也是高层加洋房组合，高层的户型面积、总价也贴合市场需求，基本按照常理出牌。

跃层叠墅目前很流行，也广泛受到购房者认可。尤其143㎡户型也算是新的“神户型”，是跃层设计，一楼餐客厅、一个卧室、一个书房，二楼三个卧室，可以说是小叠墅。

目前热门板块的热门楼盘，加上年底开发商又有回款要求，全款会愈演愈烈，所以如果手里有不少闲钱，但是怕贬值想投资房子，萧山市北以南以东板块可以关注一下，这里还可以接受按揭。

融信·永兴首府

开盘信息：项目位于萧山金城路与通惠路交叉口西南角（大润发东500米）。预计10月下旬加推高层，面积约126㎡四房，共123套。该项目交付时间是2020年5月。

层楼点评：萧山金城路两侧“争斗”比较激烈。相比奥体、世纪城板块，这一带的房子比较容易买到，在满城皆是全款的行情下，这个楼盘可以按揭。

融信在萧山有众多项目，一旦项目全部上市，在萧山市场拥有一定的定价话语权。该楼盘首开高层均价27700元/㎡，排屋47700元/㎡，预计此次高层加推价格受相关部门限价影响，与首开价格相差无几。

永兴首府这个项目较大的优势是与地铁零距离。虽然有点靠近萧山南面，但周边配套还是很成熟的。从地理位置看，融信永兴首府不直接临大马路，只有规划待建小路，又临河，相对比较安静。

余杭区

融创金成·英特学府

开盘信息：项目位于天目山西路与城东路交叉口。预计10月下旬加推4层洋房组团，同时开放实景样板房，面积有137㎡和169㎡，仅16套。该组团交付时间为2019年6月底前。价格25000元/㎡。

层楼点评：对于整个闲林板块来说，较大的“托”是老余杭（未来科技城南湖板块）的地价飙到了17185元/㎡。要知道，这个地价不仅创新记录，也超过了很多在售房价。目前闲林的高层公寓均价一万五六七。

比如，未来海的精装高层价格2万3左右，按照地价以及这些在售价格去推导，加上金成、融创的品牌，包括潜在的教育资源，洋房2万5的价格也还在可理解范围之内。

整个闲林的房价主要还是依靠城市骨架的向西延伸，即未来科技城成功缩短了与市中心的距离。交通方面，有杭临轻轨老余杭镇站（在建），约200米，坐两站轻轨到未来科技城的绿汀路站后，就可以无缝换乘地铁3号、5号线。

不过与市中心的特别距离还是很远，而且这个产品挺适合自住，如果在未来科技城工作，可以考虑关注一下。如果你对闲林不熟悉，建议去实地跑几趟。

祥生·群贤府

开盘信息：项目位于崇杭街与崇明路交叉口。预计10月加推24#、25#院墅，最后40套，面积140-160㎡，总价500万-800万。

层楼点评：从产品上讲，祥生有一套比较成熟的产品线。虽然在杭州还没有交付的楼盘，但这家开发商对产品打造的用心态度还是值得肯定的，从几个杭州项目的样板房看，设计上、细节上还是很讲究，大有杭州本土房企之范。

崇贤板块的房价也是水涨船高，过去是刚需板块，慢慢也出现了一些改善楼盘。现在看看，祥生没有误判崇贤板块，还是比较有前瞻眼光的。至于要不要买这个板块的排屋，那就青菜萝卜的问题了。不过有一点，截至目前，这里的排屋倒有一定稀缺性。

目前在售的几个尾盘项目价格都还是很“刚需”，这也导致整个板块并没有全面改善化。随着西房、荣安等新盘上市，崇贤板块应该会让人另眼相看。不过真正的改变还是要看规划：未来这里会有医院、学校、商业，规划中也有地铁4号线拱康路站以及10号线延伸段。

天都城·滨沁公寓

开盘信息：位于天都城东侧和睦港水景核心区域，12幢22-24层高层，户型建面约90~115㎡，该项目交付时间为2019年12月。8月首开均价约14000元/㎡，预计10月加推，价格待定。

层楼点评：无论是从价格看，还是从户型看，天都城·滨沁公寓都可以算是，目前杭州市区少有的，符合刚需和普通改善需求门槛的楼盘。

天都城位于杭州东北方向，所在板块星桥，与江干区的丁桥长睦相邻，有规划地铁3号线经过。作为杭州著名的超级大盘，天都城在学校、商业、生活等各类配套上，都有比较大的投入。

本周三，星桥1宗宅地拍出14700元/㎡楼面价，并有13%的自持比例。在杭州这样的市场背景下，这样的低总价房源，大概率会引起购房者抢购。就像本月底滨沁公寓首次开盘，600多套房源当天售罄。

临安区

绿城·雲杉郡 

开盘信息：项目位于临安市青山湖路168号。预计10月加推3号楼，面积93㎡，126㎡，共计69套，均价12000元/㎡，于2019年12月20日交付。

层楼点评：临安住宅存量也相当紧张，由于临安至今还没限购，又加上撤市设区的重大利好，从 G20以来，临安的房子卖得非常俏。目前临安地价较高1万3，基本上，一大半的房子被投资客买走，另一半房子被拆迁户买走。

非临安本地人不可能买来自住，不太现实。所以这个项目主要还是用来投资。目前杭州少则200万，多则五六七八百万的房子，都要全款。由于杭州限购，大量资金涌向临安，对于投资客来说，100万起步，是个很合适的选择。据说，这个项目也是要全款的。

最后说一点，前段时间全国多个城市连夜出台不同程度的限售政策，可说明重要会议之后，调控也只会严不会松。所以原则上，任何投资行为都需要谨慎。