汇高·栢悦公馆(杭栢城)跑盘记——临平山北、塘栖、超山板块(一)

 专家太多了！我只想从一个普通购房者的角度，谈谈买房这事儿

2018年5月3日至5月7日，汇高栢悦中心（杭栢城）10号楼登记摇号，均价为17504元/㎡，含精装3500元/㎡。具体时间为每日9点到18点。

截止5月3日18点，首日登记拿号为538组。18点准时截止拿号，而拿到号的这538组，则会在今天全部完成登记。

这次房源均为高层。需要100万元作为验资条件。这一点广受大众质疑，已经有公众号专门就此事发文。文末会有相关较新消息。

PART 1

汇高栢悦中心是安徽置地进杭州的排名前列个住宅项目，地处余杭区北沙西路与荷禹路交叉口的西北角，西南两侧均为河道景观。

项目占地面积约5.6万方，建筑面积约28万方，容积率3.5，绿化率30%，由6幢洋房，5幢高层以及一幢含五星级酒店、写字楼和的综合体组成。

其中酒店写字楼规划是160米，目前将会是临平山北较高建筑。

虽然从数据看容积率很高，但因为有商业和写字楼，整个小区高层又采取了围合式的布置，因此实际各个楼幢之间并没有给人感觉特别密集。

栢悦中心本身规划就是集住宅、五星级酒店、高端写字楼以及商业于一体的城市综合体。地铁九号线北沙西路站就在小区的东南角。小区正南面为万宝城，而东南面则为玖玖国际财富中心。

周边学校有育才实验小学、临平三小、临平五中。

整个小区一共1063户，2016年12月26日安徽置地经过56轮竞价，以10亿元拿下这个地块，成交楼面价5113.36元/㎡，溢价率达到98.85%。

车位比是1：1.3，这个是住宅的享有的车位比例，因为还有一部分为配套商业的车位，因此总的车位比接近网上之前有提到的1:2的比例。

高层2.95m层高，洋房3.15m层高，整个项目总的均价约为17500元/㎡。

物业为安徽信联物业，物业费为2.88元/㎡/月（含能耗）。

外立面为大面积石材干挂，部分为涂料。

小区人车分流。之前已售车位为20万元/个，此次是否出售车位还未确定。

PART 2

我是下午到的售楼处，对面是万宝城，斜对角是玖玖国际财富中心。

远处则是金帝海珀雅苑。

售楼处附近的人行道上，则是很多其他楼盘的渠道销售以及二手房中介在发放宣传单蹭人气。

保安在外面搭设了排队用的栏杆，看上去人还不算特别多。

售楼处的外部。

栏杆区的外面是一张公示。

但走近大门口，就发现摇号登记的人已经很多了。

进门口的水景，怕人多发生挤落事故，把水都放干了。

进了售楼处，那基本是人满为患了。

少有空一点的地方则是出口。

沙盘西南角位置拍摄的图。

这次要开的10幢沙盘模型。

售楼处正北面就是10幢。

这个是沙盘北面往南拍的图。

楼盘东南角拍摄的图。

这个是选过号等着登记资料的等候区。

资料预检和发号区。

休息区。

银行查验资料区。

现场部分公示信息。

现场登记人员拿到的温馨提示，据说第八条拉一年流水是新增的要求。

项目实地西侧拍摄，图中在建设的是一号楼。后面的是万宝城。

建设中的建筑，后排的是1号楼，前排的是11号楼（左）和这次开盘的10号楼（右）。

这个是小区北面河道北侧的市政天荷公园。后面的房子是荷裕庭，远处土黄色的房子，是建设中的相寓。

这个是小区西北角河道转弯处，看到建设中的房子，由远到近依次是11幢、10幢、9幢、8幢。

这个是西南侧拍摄的图片，图中建设的左边为8幢，右边为9幢。

西侧的河道景观。

小区南面是金帝海珀雅苑，远处是临平山。

中间那幢建筑就是这次要开的10幢。

售楼处大门口公交车站，远处建设中的房子是中铁九逸。

正对面的万宝城。

PART 3

这次开的10号楼建筑处于小区北侧中心位置，与小区售楼处楼间距达到近120m，景观资源丰富。

南面对的是小区的围合中央景观，北面则是小区北侧叶家港河的自然景观，同时也能享有市政天荷公园的美景。

架空层与小区园林融为一体，打造了泛会所的概念，希望成为业主生活的“第二客厅”。

10号楼房屋套数128套，90㎡以下的64套，90-144㎡的64套。房源为精装房，均价17504元/㎡，其中装修标准为3500元/㎡，含中央空调。

下面是透明售房网相关截图，供大家参考。

PART 4

由于没有开放的样板房，我们只能对照图纸来分析户型。

1、D户型，东边套，126㎡，四房两厅两卫。

入门有玄关，私密性较好。厨房较开阔，但进深不够。餐厅与客厅相邻，排布略微局促。客厅朝南带阳台，开间只有3.9m，略小。阳台进深1.8m，尺度不错。两房朝南，均有飘窗，且主卧能设置有走入式衣柜。卫生间全明。书房朝东，与主卧卫生间均也带有飘窗，拓展了内在面积。北侧书房尺度尚可。

2、A户型，西边套，126㎡，四室两厅两卫。

入门直通客厅，私密性略差，但可设置玄关挡住沙发处视线。客厅朝西大落地窗。7字型厨房略小。双卫全明，但公卫设置入户门右手边，有些古怪。电视背景墙两侧为两个房间门，使得背景墙完整性受到一定影响，后期可以设置隐形门来解决。客厅开间做到4.5m，还是算不错的。主卧、主卫均带飘窗，次卧带阳台。有独立储物间。

3、B1和B2户型，中间套，89㎡，三室两厅两卫。

这个户型是很多楼盘都有的中间套户型，这里就不做分析了。但这个户型少有的缺点是主卧带的主卫竟然是暗卫，让我有点无语。因为这种类型大部分楼盘都可以做到三室两厅双明卫了。其余倒也中规中矩，没啥不好的。

PART 5

我们再来分析一下栢悦中心楼盘的价值。

首先，该楼盘的优点非常明显：

1、地铁上盖物业。

2、自身具有酒店、写字楼以及商业配套。

3、地处综合体万宝城对街的位置。

4、享有河道景观。

5、石材干挂外立面。

6、采取洋房和高层的高低配置，户型种类丰富。

从楼盘的综合情况分析，该项目可以算是临平山北在售项目中品质较好的。

但由于精装修3500元/㎡的标准，使得其投资的性价比大大下降。

因为精装修的加价，楼盘售价与周边二手房的差价要小于中铁九逸的楼盘。

因此，我们给出的建议如下：

1、自住优选，生活便利及舒适度会高于周边目前在售其他楼盘。

2、投资谨慎，短期价格见顶并无太多获利空间。

3、长期看，需要观察钱江经济开发区的后续发展。从目前看，像老板电器这样的上市企业强势入驻，带来产业人员的持续流入，而周边宅地配套的日渐稀缺，应该会对房价形成有力支撑。

4、抗跌性会强于周边目前在售楼盘。

结 语

最后，我们也探讨一下关于开发商要求100万验资的做法。

首先，去年临平山北就比较热，只是地处一角，杭州很多人不太了解。周边中铁九逸就曾出现上千人摇号的场景。

该项目也是蓄客较足，开一次售罄一次，每次也都摇号。因此，估计之前意向客户比较充足，有一定得底气抬高门槛。

其次，开发商估计也是对政府部门做了一定得试探，毕竟100万验资的条件上报后也是被批下来。大家可以持续关注房管部门是否对此有具体意见。

再次，开发商因为蓄客量足，可能希望通过这种方式来减少自身工作量，把很多抱着每个楼盘都要摇一摇心态的顾客拒之门外，只保留诚意十足的客户。

最后可能有部分之前的关系户或是内部员工，希望借此机会还能落位。当然这完全是无根据的猜测，大家不必当回事。

戏剧性的是在今天，开发商又发了一个申明，估计是迫于媒体曝光后的舆论压力，下调100万验资为50万。

类似的事情，之前东湖城也发生过一次，40万需要打入开发商账户的资金也是临时出通知改为了验资。

这两次开发商与购房者的交锋最终都是购房者的诉求占了上风，开发商纷纷调整了门槛条件。

目前看来，杭州的摇号相对比较公平。

最后祝大家好运!