文教豪宅丨杭州皆知“城西文教区”,素不知还有“第二文教区”

文/ 牧生

四月的西湖，细雨蒙蒙，碧波荡漾，翠柳依依锁寒烟。一派春来盛景。杭州，盛名于西湖之山水，更彪炳于人文之荟萃。

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学区房与公民同招

西湖之畔，历来学风鼎盛。

万松书院、求是书院、崇文书院、紫阳书院……皆是杭州不同时期的重要学府。如今，这些著名学府，有的仅剩下名讳，淹没于历史；有的成为景点供人参观；有的则发展成现代学校，浙江大学的前身就是求是书院。

城西文教区以浙江大学为核心，东起保俶路、西至古翠路、南北横跨文一、文二、文三路。聚集学军中学、学军小学、文一街小学、文三街小学、行知小学等一众杭城名校。

学区挂钩房产，成为房价的标签，反应出的是价格。

2018年6月，学军小学求智巷校区附近一套约19.84㎡的房源以300万成交，单价为15.1万元/㎡，现在依然是杭州学区房的较高价。

2020年4月，“花园北村一套面积约21㎡的房源，以总价为230万，折合单价10.9万元/㎡成交。文鼎苑小区一套87.02㎡法拍房，最终以713万元的高价拍出，折合单价约8.19万元/㎡。此两者无一例外，皆是名校学区。

2019年3月，教育部排名前列次提出，“民办、公办中小学同步招生，民办中小学免试入学。”。今年，正是杭州市“公民同招、100%摇号的排名前列年”。

公民同招，就是民办义务教育学校招生纳入审批地统一管理，与公办学校同步招生；对报名人数超过招生计划的，实行电脑随机录取。

这也就解释了，为什么今年的二手学区房价有愈演愈烈之势。我相信，随着同招政策的扩大实施，学区房价格特别还会上涨。

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杭州第二文教区

世人皆知城西文教区，素不知，在拱墅区有“杭州第二文教区”。

范围包括上塘路以东，石祥路以南，上塘河以西，绍兴路以北地区，是杭州的“第二文教区”。

这里有杭州的文化地标——拱宸桥，与武林、南星桥并称杭城文化的三大发源地。

这里有浙江大学城市学院、浙江树人大学、浙江电力职业技术学院等5所高校；

这里有文澜小学、源清中学、浙师大杭幼师院第二附属幼儿园等3所全龄教育资源；

这里有东沃中学、东沃幼儿园（规划中）等4所在建或待建学校；

第二文教区区域图

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文教区内的豪宅

买房考虑什么？价格、地段、学区、配套、产品等。今日推荐文教区内的豪宅项目。

推荐项目：金茂首开国樾（在售均价48600元/㎡）

推荐指数：★★★★☆

地理位置：第二文教区内，文澜小学对面，毗邻拱宸桥、智慧网谷

主力户型：高层建面约118-150㎡，精装6000元/㎡（高层），叠墅建面约180㎡。

金茂首开国樾鸟瞰图

1.  地段位置拱宸板块指数：★★★★☆

金茂首开国樾位于拱宸板块，距离武林广场约5公里，拱宸桥和大运河约2公里。优势：老城区范围内，武林广场以北，地缘尚可；劣势：正经历城市改造，界面一般。

2.  商业配套   5公里范围指数：★★★★

五公里范围内，中大银泰城综合体、新天地综合体、远洋乐堤港、中粮大悦城等8大商业综合体环伺。毗邻大兜路历史文化街区、运河广场。优势：几大核心商圈的中间地带。劣势：项目周边缺少较近的商业体，尚在规划中。

3.  交通配套   高架与地铁畅通 指数：★★★★

距离最近的地铁站为3号线和5号线的换乘站善贤站，直线距离约1000米 。留石快速路、德胜快速路、秋石高架，可直达杭州核心区域。

金茂首开国樾区域规划图

4.  教育资源   杭州第二文教区指数：★★★★☆项目地处杭州第二文教区的核心区，对面即是文澜小学，周边还有浙师大杭幼师院第二附属幼儿园、源清中学及两所在建幼儿园和中学等。优势：一站式教育资源丰富，学区中上。劣势：目前学区尚未确定。

学区范围：1.石祥路以南，隽家塘河以北，热水港河以东，科园路以西区域内户籍适龄儿童；2.皋亭社区户籍适龄儿童；3.瓜山社区户籍非股民子女。（信息来源：快房传媒）

5.  产业发展    杭州中关村  指数：★★★★★

在拱墅区，不仅有“杭州第二文教区”，还有“杭州中关村”。

拱墅区政府着力打造运河智慧网谷小镇，这里将成为以智慧城市、云计算、大数据、人工智能、智能设备、物联网、机器人等产业为主导的产业研发基地。

预计到2024年全面建成后，可实现年产值600亿元以上， 目前已与新浪、奇虎360完成签约，华为云、联想、顺丰二期等重大产业项目也已逐渐落地。

这里将是属于杭州版的“中关村”。

运河智慧网谷规划图

6.  产品规划    高低配、全精装    指数：★★★★★

金茂首开国樾，由8幢16-24层的景观高层和8幢叠墅组成，高层建面约118㎡、128㎡、148㎡、150㎡，叠墅建面约180㎡。整个项目全精装交付，高层装标6000元/㎡（叠墅未知），交付时间：2021年12月底。

高层精装采用“纪梵希、卡地亚”的奢侈品设计理念，挑选诸多国际一线品牌：德国高仪龙头及洁具、瑞士卫浴品牌劳芬浴缸、意大利斯麦格三件套、美国约克空调地暖二合一系统等。

建面约118样板间实景图

7.  户型设计    高端改善     指数：★★★★★

高层部分全户型3开间设计，全明方正布局（卫生间皆全明），阳台特别是项目的较大亮点之一。

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高层118㎡三房两厅两卫户型图

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高层128㎡四房两厅两卫户型图

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高层148㎡四房两厅两卫户型图

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高层150㎡四房两厅两卫户型图

118㎡，南向开间约10.4米，阳台面宽达约6.9米。128㎡，餐客厅带飘窗的采光面宽近6.1米。148㎡，南向开间约11.1米，阳台面宽达约7.4米。150㎡，南向开间约10.1米，纵向阳台约5.85米。进深的统一尺度约1.7米。因此，国樾的阳台被称为“跑道式阳台”。

综合多种因素，金茂首开国樾，无论从地段区位、周边配套、城市发展、产品规划等维度并没有明显的弱势，核心指数四星半。

这座“第二文教区”内的豪宅，值得被好好珍惜。

据悉，金茂首开国樾即将加推建面约118㎡、128㎡户型，对于首改客户，又注重品质、高精装的，特别可以来看看。

以上观点仅代表个人观点，最终信息以开发商口径为主。