【 象屿·江湾悦府】
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售楼处标准看房流程
进门接待
置业顾问迎接、登记信息，简单了解需求（预算、户型、用途）。
沙盘讲解
介绍小区规划、楼栋位置、周边配套、交通、学区、商业等。
区位讲解
看区域地图，了解板块发展、未来规划、价值亮点。
带看样板间 / 清水房
看户型结构、采光、尺寸、装修标准、交付标准。
算价
报单价、总价、首付、月供、税费、优惠政策。
锁定房源（可选）
满意可交诚意金 / 定金，锁定房号。
认购签约
签认购书 → 交首付 → 签正式购房合同 → 办贷款 / 全款。
后续流程
银行面签 → 放款 → 备案 → 等待交房 → 收房验房 → 办证。
项目名称：「象屿·江湾悦府」
项目简介：奉贤新城 品质住宅
最新动态：正在热销中
区域板块：奉贤新城
产品介绍：建面约76-143㎡高层&叠加
️商业配套：龙湖金汇天街
周边学校：上海大学附属奉贤实验学校（9年一贯制，在建）
医疗配套：国妇婴奉贤院区、还有建设中的复旦儿科奉贤院区
1地段
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象屿金汇项目案名为「象屿江湾悦府」，位于奉贤新城15单元龙湖金汇天街旁的全新盘！
金汇地区拥有3大优势：
一、滨江南，近市区。金汇离人民广场直线距离仅约28km，对于工作在徐汇、闵行，或者浦东中环附近的人群，通勤便捷，自驾可通过浦星公路接入南北高架路。
公共交通方面，可通过BRT奉浦快线直达8号线换乘入市区。奉贤线将在十四五启动建设，15单元的对外出行能力将获得极大提升。
二、地处临港新片区的范围之内，是873平方公里范围的“桥头堡”，中长期将持续拥有政策辐射。
三、前滩到奉贤，价格剪刀差非常明显，金汇的价格洼地属性非常明显。
示意图
交通方面：项目位于大叶公路南侧，通过浦星公路，虹梅路隧道、高架分别快速连接浦江镇、前滩、周浦、三林、吴泾、徐家汇等主城区域。
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教育方面：上大附幼、上外附属实验小学、上海大学附属奉贤实验学校（在建中）、致远高中（在建中）、上海中学国际部（规划中），起笔孩子精英成长。
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商业方面：直线距离约70米龙湖上海金汇天街、毗邻约3万方天和地块商业（规划中），约6公里范围内龙湖上海奉贤天街、南桥百联中心，万象潮流尽归步履之间。
医疗方面：项目附近有国妇婴奉贤院区、还有建设中的复旦儿科奉贤院区，国妇婴奉贤院区主动对接国家和上海健康发展战略，着力推行妇产专科领域的多学科综合诊治，在赋能上海亚洲医学中心城市建设的同时，为奉贤南部百姓送去高质量的妇产专科医疗服务。
2产品
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2023年10月11日，象屿以169328万元的总价竞得奉贤区奉贤新城15单元12A-01A地块，容积率2，联动价36900元/㎡。即现在的象屿江湾悦府。
象屿滨江悦府实景图
象屿·江湾悦府由国企象屿打造，是象屿地产在奉贤的第三座悦府系迭代创作。
项目由11栋14-18F高层，3栋6F叠墅组成，建筑面积约14万m²森态美学住区，敬献一席难得的奉贤新城都心墅质谧境。
项目用十字森林轴线，打开社区视觉通廊，也打开充盈着生命力、自然力的邻里交际场。
“五进洄游归家”设计，支持“就地撒野”的邻里组团功能，在自然的半径里，上演生活的万象境生。
值得注意的是，项目以十大智慧服务体系，打造高品质智慧生活，以极高的安全系数，还原理想生活最舒适的尺度，给幸福更多安心保障，带来更美好的生活场景。
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景观示意图
总体来说，区位上项目位于奉贤新城15单元金汇住区，同时也是奉贤新城最靠近市区的区域，既有龙湖天街还有上大九年一贯制学校，性价比还是挺高的 。唯一缺点在于没地铁，比较适合自驾通勤的市区外溢和本地刚需。但轨交上也有利好奉贤线，只是这条线路暂时被“搁置”，还需要时间。比较适合大浦东自住乃至市区拆迁客户养老的更优选择。
全套户型图如下：
（过程稿仅供参考，最终以实际为准）
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样板间正在变得千篇一律，
但城市的故事不该如此。
庆幸的是，
总有人拒绝复制粘贴。
他们不为概念所惑，
只为城市发声。
在那些真正读懂了
城市热忱与特性的空间里，
“家”，被重新定义了。
一、限购政策（核心变化）
1. 沪籍家庭 / 单身
家庭：全市限购2 套；成年子女婚后购房，按新家庭认定。
单身：全市限购1 套。
2. 非沪籍家庭 / 单身（2026 新政）
社保 / 个税满 1 年：外环内限购1 套；外环外不限套数。
社保 / 个税满 3 年：外环内可增购 1 套（共 2 套），等同沪籍家庭待遇。
持上海居住证满 5 年：全市限购1 套，无需社保 / 个税。
3. 特殊群体
境外人士 / 港澳台：按原政策，提供相关证明可购 1 套。
人才 / 重点企业：按各区人才政策执行，部分可突破限购。
二、限贷政策（商贷 + 公积金）
1. 商业贷款（认房又认贷）
首套：首付≥30%，利率 LPR-20BP 左右。
二套：首付≥50%（普通住宅）/≥70%（非普通住宅），利率 LPR+60BP 左右。
认定标准：上海有房 / 全国有房贷记录，均算二套。
2. 公积金贷款（新政，2026.2.26 起）
首套家庭：最高240 万（原 160 万）。
多子女家庭：额度上浮20%（首套 288 万）。
绿色建筑（二星及以上）：额度上浮15%。
叠加上限：首套 + 多子女 + 绿建，最高324 万。
套数认定：认房不认贷；上海无房 / 仅有 1 套且公积金贷款已结清，可再贷。
个人 / 家庭：个人最高120 万，家庭240 万。
三、税费政策
1. 契税（买方）
首套：≤90㎡ 1%；＞90㎡ 1.5%。
二套及以上：3%。
2. 增值税及附加（卖方，满 2 年免征）
不满 2 年：全额5.3%。
满 2 年：普通住宅免征；非普通住宅差额5.3%。
3. 个人所得税（卖方）
满 5 年且唯一：免征。
其他：全额1%或差额20%。
4. 房产税（上海户籍）
家庭首套：免征。
二套及以上：人均超 **60㎡部分，按0.4%-0.6%** 征收。
新政：成年子女家庭唯一住房，2026.1.1 起免征。
四、限售政策
新房：网签备案后限售 5 年（取证满 5 年可售）。
二手房：不限售，取证即可交易。
五、普通 / 非普通住宅认定（影响税费 / 首付）
普通住宅：内环内≤450 万，内外环间≤310 万，外环外≤230 万；单套建面≤140㎡。
非普通住宅：超过上述标准。
六、购房流程要点
确认购房资格（户籍 / 社保 / 居住证）。
准备首付 + 资金证明。
网签→审税→过户→领证。
贷款：商贷 + 公积金组合贷最优。
