杭州楼市:未来10年哪些城市潜力大?投资只能买一二线城市吗?

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

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提问：成哥你好，未来10年来看哪些城市买房潜力较好？您都看好哪些城市，投资只能买一二线城市吗？

回答：未来强者恒强，马太效应依旧。从头部效应和特别收益的角度来看，确定性的高收益，稳定性都是重中之重，加上人口强劲，一线仍然是优选，未来一线城市中心区的房产价值变化幅度与外围新区幅度相比，外围新区可塑性也是比较强的。如果资金量少，可以尝试二线。个别二线城市的雪坡更长，会有更大相对涨幅。目前相对较好的是杭州、武汉、长沙、重庆、成都、沈阳、南京、西安、郑州等。

买房我一直推荐一线城市优先、二线其次，放弃三四线。位置决定价值，房价涨跌最直接的原因，就是取决于人口的流入与流出，投资买房是持有一个城市的股份，赚取所在城市经济增长的红利，必定是应该买那个潜力较好的，要考虑“机会成本”和效率优先原则。具体更多详细分析详见内部！

提问：重庆、深圳、杭州还有京沪，未来发展，尤其是房产发展，哪个城市雪坡最长？比如未来10年来看？

回答：如果具体分析起来的话从产业、区位、人口都有比较大的影响。房产发展未来十年会有太多的模式诞生，针对新房市场、二手房市场以及未来产业地产项目、租赁地产项目都不同纬度也有不同的答案。

我且姑且以个人房产买卖为主要领域谈一下我的看法。重庆、深圳、杭州、北京、上海房地产发展的排序，有三个维度。排名前列个维度当属于价格维度，北京、上海、深圳的稳定性都是非常高的，人口强劲，区域化协作能力在提升，未来一线城市中心区的房产价值变化幅度与外围新区幅度相比，外围新区可塑性更强；第二个维度当属于地域性，重庆、杭州、沈阳这样的代表性城市有很强的地域特征，杭州的快速发展得益于新产业经济的发展和基础建设的完善，未来十年是杭州配套建设跟进的一个十年，价格稳定可以期待，高歌猛进可能性较小。重庆经济政策影响较强，整体来说，未来可塑性比较高；第三个维度便是未来的城市群维度，长三角、珠三角是未来发展的主力，京津地区的产业发展整体上是脱实就虚的，而珠三角的整合能力高于长三角区域。具体更多分析及房产购入详见内部文章！

提问：成哥，未来房价会怎么走？还会出现普涨情况吗？

回答：未来房价的主旋律是分化。一二线城市持续大涨，房价看不到尽头。三四线城市也是涨，逐渐分化，多年后，有些经济增长潜力会停滞，甚至因为人口流失和政策错误导致下跌，四线以下城市看人口流入，有些会涨很多，有些永远没希望。具体更详细的分析详见内部分享！

提问：成哥你好，花桥房子卖掉，现在是好机会吗？还是等几年再卖，花桥房子还有潜力吗？相比较杭州未来科技城潜力呢？准备卖花桥，入手杭州，杭州什么时间买合适？

回答：花桥现在是特别的低谷啊，现在卖掉十分可惜。但是杭州现在也是低谷，你低卖低买可以对冲一些成本回来。如果要操作的话，现在就挂牌，有机会能比较高的价格出掉，卖掉换杭州。如果被杀价杀得太厉害，就别卖了，估计大概率是后者。具体更多分析详见内部！

提问：成哥你好，预算500万，因为对杭州不了解，想咨询一下，保小申花和保小本部哪个更好一点？文三和行知哪个更好一点？想在这四个学校里面挑一个，房子新一些的，有什么推荐吗？

回答：保小申花、保小本部，是西湖区中考成绩的排名前列梯队，都是差不多水平的。学军、文一、文三、行知，相当于杭州学校的“四小金刚”。行知小学，原名叫做“文二小学”。从热门程度分析，文三小学比行知小学热门。想在文三小学读书，需提前落户满三年。想在行知小学读书，落户年限比文三小学宽松。

在文三小学买学区房，推荐的楼盘：世茂丽晶城，该楼盘在2006年建成，是该学区比较新的楼盘；在行知小学买学区房，推荐的楼盘：金都·城市芯宇，该楼盘在2010年建成，是该学区比较新的楼盘。具体更多推荐详见内部分享！

提问：成哥，货币贬值，实际购买力在下降，房子下跌已成为了趋势所在，未来房子还能比钱更保值吗？

回答:未来房价肯定会上涨，特别是一二线城市，以及城市群周边的城市，或者经济比较好的东部城市，都没有悬念，房子为什么会上涨，一方面就是因为通货膨胀，我们的经济还在增长，另一方面可能就是人民币贬值。房产依然是比较好的保值资产。存钱收益跑不赢通胀。具体原因分析详见内部文章！

提问：成哥你好，坐标金华义乌，我和老公名下2套房，杭州湾一套，现已出租，义乌一套小面积学区房，已出租，想在义乌入手一套自住房，城西，北苑这块均可，手上现金不多，50想买新房，不知道哪个楼盘好一点， 另外杭州湾的房产继续持有还是考虑卖掉？

回答：不建议买杭州湾，它离宁波市区、杭州、上海都很远，光靠宁波一己之力很难导入很多高薪产业。杭州湾的潜力甚至都不如宁波市区。可以考虑出手。义乌的房地产，我觉得没什么前途。小商品市场的功能，逐渐在被各种新科技武装的电商所替代。本身也缺乏内生的经济增长动力，感觉产业的升级的趋势还看不到。长期看，衰退似乎不可避免。如果本土自住加投资可以考虑，建议关注万商华府，上城家园，龙山雅苑等。

提问：成哥您好，坐标杭州，夫妻两人都在市中心上班，目前市中心有套50多方的二手房价值280万，手头20万左右，方案一，排名前列套不卖筹钱买套临安，因为临安首付4层可以再稍微借点付个首付，方案二，卖掉置换大套的，方案三，卖掉排名前列套生二套，两套都按揭，比如在市区买套350万的，按揭，剩余的买套郊区的按揭，哪种方案较好？

回答：首先你小户型不知道是否是全款，如果是全款的话可以不用卖直接走抵押，加上手上20再入手市区一套。对于房子来说，能买就别换。卖房最简单，买房有难度，置换最要命！房子的套数比面积重要。房子套数多，才有周转和抵押的灵活。当然房票的问题通过赠与、婚姻等方式可以解决。在保证房产中上等品质的前提下，要尽量多买，而不是一直置换。

如果你市中心房子还有贷款，而且你的目的是改善自住的话，可以再考虑卖掉，推荐方案2，市中心面积偏小，可以置换一套大的改善。市区有房票没必要跑到临安买，临安这地方三面环山，其实是个交通死角。我觉得更适合休闲度假养老。未来如果打造产业、科创，上强度地进行人流物流交换，恐怕不一定有优势。而且临安目前价格并不算笋。改善的话建议你市区置换一套大户型。具体更详细的分析详见内部！

提问：成哥您好，请问杭州临安和富阳有投资的空间吗？我是刚需，或者市区内是否有推荐的地方，首付50-60万，总价不超过200万，倒挂一定是笋盘吗？

回答：杭州如果有刚需房票，建议抢倒挂新盘，亚运会利好，能抢到都可以无脑入。自住不知道你的生活半径在哪里，建议入附近的楼盘。目前没有明显低沽板块。推荐余杭临平星桥未来科技城、萧山市北等，配合淘笋。很多城市，越是郊区，一二手房价差越大，倒挂现象越明显，而一些被看好的“潜力”或刚需板块，尽管中签率比较低，但是价格倒挂并不严重。买到就是赚到的笋盘并不多，具体还得根据不同城市不同楼盘来具体分析，具体详见内部！

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