热度爆表!满溢价、高自持,杭州土拍高热背后的市场压力

沉寂许久的土拍市场，在这个1月爆火了。

就在今天，杭州四宗地块集体出让，引起了房企之间的“抢地大战”。

3宗宅地1宗商住地块，半小时内纷纷进入自持比拼。最终，绿城&杭州地铁拿地势头凶猛，接连拿下牛田和丁桥11号宅地，一个自持4%，一个自持2%；保利夺得运河新城宅地，自持5%；最疯狂的就是丁桥15号商住地块，自持高达28%，被德信收入囊中，着实让人惊叹。

半个月里，杭州的土拍上演了一场又一场的争夺大战，几乎每一宗土地都能引起房企之间的“角逐拼杀”，土拍市场的火热被重新点燃，“满溢价、竞自持”成了1月土拍的主旋律。

短短十几天，杭州出让的19宗涉宅地块中，满溢价、竞自持的地块就有12宗，占比超过了63%，其中较高自持达到了28%，行情大有“一秒入夏”的架势。

对照去年同期：2020年的1月，杭州十区成交的15宗涉宅地块，只有2宗地块拼进自持；即便是全年，121宗成交的涉宅地块中，拍进自持的也只有35宗，占比只有28%。

一对比，就明显了，21年1月的土拍确实温度颇高,而且可能还会延续较长一段时间。这样的架势，在2018年的1月也出现过，彼时还没有“双限”政策，房企持着“打造标杆”之心，高热情拿地，24宗涉宅地块，自持地块达9宗，占比高达37%。

但时移势移，时隔两年，市场行情有了微妙的变化。

限价之下，新房市场行情火热，营销不再成为难点。但是，如何能够将产品打造出亮点、是否能够实现较高利润空间，成为房企考量的焦点。

随着杭州土拍政策的升级，“限房价、限地价”的实行，给房企带来了新挑战。新房价格限定，拿地价格因房企之间相互竞争而不断攀升，最终即便地拿到了，有的地块利润空间已经不大了。

之前甚至有房企高管直言，如今市面上的项目，将近70%的项目，没有利润。

这个时候，就更考验开发商的综合实力了，从融资成本、产品设计、工程管理到财务管控等，每一个环节都至关重要。产品标准化基础上能够持续创新、快周转节奏下保障项目品质，这对于每一家开发商来说，都是艰巨挑战。

1月成交的这些地块，主城区已成交6宗自持地块，平均楼面价达到了23869元/㎡加上自持和配建面积，楼面价还要往上涨。

既然没有高利润，为什么还要拿地？

对于房企来说，没有土地，没有项目，也就退出了这个市场；再者，没有项目，如何支撑团队，如何维系公司的运营？拿地成了房企“养家糊口”的首要条件。

最关键的是，杭州是一座快速上升的城市，在杭州市场的话语权和占有率，甚至会影响房企全国层面的综合排名和行业地位。

当下的杭州，人口与购买力日益增长。虽然杭州近年来持续推地，但似乎房子依然“不够卖”。据克而瑞数据显示，2020年，杭州（含临安、富阳）新房成交量达15万套，尤其是今年6月的成交量，达到19828套，成为2017年6月以来新房成交量较大的一个月。

再看看最近的中签率，不少楼盘频频创下个位数，就连瓶窑的纯新盘，首开也创下了5.37%的中签率，惊讶了不少人。

由此可见，杭州新房市场的去化速度很快，不少房企储备的“余粮”已不足，这也增强了房企拿地的信心和热情。

事实上，双限政策也影响房企拿地的积极性以及城市布局的策略。

因为杭州拿地门槛越来越高，不少开发商开始加大杭州都市圈、杭州湾大湾区的布局。但只要有机会，杭州依然是大家不愿错过的阵地。

近两年，在杭州拿地最积极的就是深耕在杭的滨江、绿城和融创。

▲来源：浙报传媒地产研究院

去年杭州拿地最抢眼的，当然是滨江。凭借成本管控强、品牌实力厚、项目周转快等优势，滨江在杭疯狂加仓，异常凶猛。近两年，滨江在杭州十区共拿下了21宗涉宅地块，市场占有率先进。

绿城也不甘落后，在双限之下，近两年也拿下了12宗地块，既有低密宅地，又有高层项目。去年推出了桂语听澜、春来晓园、春来枫华、春风金沙等多个新盘。

融创近几年在杭州的成绩也非常亮眼，不仅拿地积极，房源去化速度也非常快，更重要的是，融创项目的交付品质“频登头条”，获得不少好口碑。

除了这些大牌房企，那些淡出杭州市场许久的房企也重新回来了，比如郡原、万泰等。另外，杭州也吸引了不少外来房企的进驻，像绿地香港、花样年、合能、新力、上海大华、华鸿嘉信、敏捷等开发商纷纷落子杭州。

不得不说，杭州是一座魅力城市，但更是一座挑战之城。新市场行情下，每一次游戏规则的微调，都会对产品内容带来新要求，每一次较量都是房企综合实力的比拼。

近几年，对于每位楼市参与者来说，都是一项严峻的考验。