杭州向北发展,最后的价格洼地,崇贤未来可期!

搜狐焦点杭州 2019-08-12 16:25:11
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崇贤的未来,开始可期。

▲东南西都有明确定位,城北如何发展?

寻找价格洼地的维度也许有很多,最简单的一个,就是距离:到市中心的距离,是衡量价值与价格的最显性标准。

无论以武林广场还是钱江新城,这两个杭州的市中心作为圆心,画一个12公里为半径的圆,在东南西北四至范围内,仅剩的价格洼地,很快就能找到。

以市民中心为圆心的12公里范围,大概东到萧山科技城、东南到火车南站、南到湘湖、西到之江、北到桃源。

这个范围内,萧山科技城目前高层的价格约在2.8万/㎡,火车南站最新的楼面价近2万/㎡,湘湖北岸无新盘,再远3公里的南岸,保亿·湘湖和院的价格约2.68万/㎡,之江最新的祥生·云境价格约3.86万/㎡,而桃源板块臻蓝府的均价约为3.1万,刚刚挂出的土地政府指导价为3.4万/㎡。

而以武林广场为圆心的12公里范围,大概东到九堡大桥、东南到萧山市北西、南到滨江、西到蒋村、西北到三墩、北到崇贤、东北到丁桥。

这个范围里,九堡大桥不到一点的德信·钱塘云庄,预期售价4万+/㎡,市北西板块滨江最新拿地的限价是3.75万/㎡,蒋村暂无新盘,龙湖葛洲坝·中国府的楼面价是31698元/㎡,三墩近期也没什么新盘,三墩北绿都·云和湖最后两幢高层的预期售价约2.8万/㎡,丁桥的价格已突破3万/㎡。

而大城北的崇贤,带精装修的价格只有2万出头。哪怕市民中心12公里半径内最便宜的萧山科技城,也比崇贤的价格大约高了40%;市民中心南15公里的南部卧城,也比崇贤高约30%。

性价比,主要靠比。大城北,成为了最后的价格洼地。

Part 1丨壹

两年前我就写过:感谢这座城市发展的不均衡,让它在飞速前进的时候,还能保留部分的价格洼地,成为刚需最后的庇护。

按照开篇梳理范围内的价格分布,以一套90方的总价而言,大城北区域的崇贤,是唯一一个能够大量控制在200万以内的板块,而且没有之一。

崇贤,已是距离城市中心最近的那个留给刚需的最后庇护。

为什么是崇贤?

▲崇贤新城地理位置图,来自好地网

因为它是多个维度的交界之地,也就是俗称的“三不管”地带。

首先,它是拱墅区与余杭区的交界之地,这里,拱墅区的发展重心最近几年才移到石祥路以北,余杭区的重点最近一直在未来科技城,两个区的发展,暂时都不在它身上;

其次,它是主城区和余杭区的交界之地,对于主城区的很多客户来说,选择余杭多少有些将就,而对于余杭的客户来说,他们更愿意到未来科技城、良渚和临平去安家,那里配套等更好;

而杭州的城市发展,东有智造大走廊,南有拥江发展,西有科创大走廊,唯独城北的发展一直定位不明确,导致暂时的落后;

最后,它还是余杭“三城一区”规划的中间地带,临平副城、良渚新城、未来科技城和大径山生态保护区的规划里,临平和良渚之间,留下了一个叫做崇贤的地方。

似乎看上去,这里有许多不足的地方。

▲大城北在杭州的位置

可是偏偏城市发展有它诡异的逻辑,特别是板块、城区交界的地方,往往在形成价格洼地的同时,会给未来留足巨大的增长空间。

主城区,几乎每个板块交界处,都产生过类似的奇迹:

三桥东西两侧,上城区和江干区交界的地方,诞生了杭州全新的市中心:钱江新城,杭州首个成片的豪宅区,就出现在这里;

七甲河东西两岸,滨江和萧山交界的地方,诞生了杭州一个被称为“宇宙中心”的地方:奥体;再往南,滨江和萧山交界处的市北西,已经从不久前的刚需、近两年的改善,开始向着豪宅板块迈进;

运河东西两岸,钱江新城1.0和2.0交界的地方,诞生了令人期待和向往的江河汇流板块,新鸿基&平安刚刚以132.6亿拿下三块宝地,将建造一个体量82.7万㎡的城市新地标;

莫干山路两侧,东为武林,西为黄龙,这是杭州最早的两大高端商务区;随着城市发展的北延,东桥西、西申花的两大豪宅板块崛起,一度成为杭州楼市的奇观。

▲横跨上城、江干的钱江新城,横跨萧山、滨江的奥体

许许多多当年都不要管、随着城市扩张和土地越来越稀缺,变成了谁都抢着要,于是,洼地很快就成为了高地,甚至会反超之前的高地:

江河汇曾经的售价远低于南星桥,如今最新的指导售价,已追平南星桥;时代奥城时期奥体的价格,远低于滨江金茂府,如今澄品、杭州壹号院等都已追平滨江;申花的房价,一度也是远远落后于桥西,如今已赶超桥西;而市北西,也越来越接近奥体……

3万+的桃源,和仅仅只有2万的崇贤,未来价差缩小,是必然的事。

Part 2丨贰

崇贤的未来,开始可期。

首先,它是杭州“崛起大城北”战略的重要组成部分。

 

▲崛起大城北

“崛起大城北”战略的范围,东到沪杭高速,南到德胜、文一快速路,西到西湖区边界,北到绕城高速。这个由下城、拱墅、余杭、江干和上城五区构成的区域内,崇贤是北大门,而且位处上塘高架、京杭大运河为主轴的城北中心线上。

“崛起大城北”战略于2019年2月21日正式官宣,计划年内实施262项建设项目,其中开工68项,续建129项,完工65项。目前,开工37项,续建129项,完工27项,实现“时间过半、完成任务过半”预期目标。

城北旧貌换新颜,已经开始,彻底改头换面,从以前村落、厂房为主的界面变身现代化大都市,指日可待。

 

▲大城北规划范围图

其次,它是大运河新城与良渚新城双向驱动的辐射板块。

在整个大城北战略的指导之下,良渚新城整体东移,杭州全面北上,双重规划和利好叠加之下的新城北,将会崛起为杭州北大门。特别是,以地铁4号线储运路站、杭行路站、勾阳路站和地铁10号线吴家墩站的四大TOD开发,将全面提升城北的配套价值。

 

▲大运河新城配套规划图

杭行路站的万象城已经到了,勾阳路站体量甚至超过万象城的大综合体招商也在推进,一个全新的商业综合体即将亮相杭州。

还有大运河新城的招商和建设都在如火如荼推进,商业、医院、写字楼、学校等配套全面在开工,道路也在努力改善。

相信崇贤人民最关心的地铁,预计很快就会到来。

 

▲在现有4/14号线的基础上,预计增加3/10号线支线和北环快线

大城北的规划囊括了崇贤,大运河新城发展到了崇贤门口,良渚新城的重心搬到了崇贤隔壁,三重利好之下,崇贤的新一轮发展,已经开始。

而崇贤自身,变化也是每天都在发生。

作为崇贤横向主轴线的崇杭街,已经完全不是两三年前的模样。

从秋石高架一路往北,过了半山隧道下高架,左拐,就是石塘公园、崇杭街。沿着长约5.5公里的崇杭街一路向西,上河宸章、时代城、上亿广场、绿都·东澜府、拱宸外滩、翡翠半岛、群贤府,一直到接近运河的旭辉府、运河悦章,这条街道的城市界面已经开始向市中心的有些道路看齐。

甚至,因为几乎都是近几年的新楼盘,立面也大都干净简洁,它的天际线,甚至超过市中心的很多以老房子为主的格局。

而在崇杭街拱康路口往南,到达金昌路,右拐开到杭行路再右拐,没几步,眼前立马就会浮现城北万象城。

▲地上地下三层、全新的丽水路

而地上加地下三层通道的丽水路,已开始施工。地下一层隧道与运河湾区块内的地下空间连通,地下二层隧道穿过管家漾,打通管家漾南北两侧道路。未来,沿丽水路向北,车子穿过石祥路,便驶入了通往运河新城的大门。

而在运河新城的北端,正在崛起的大城北,越来越好的崇贤,欢迎您!

Part 3丨叁 

一开始很多人排斥崇贤,许多人甚至到现在都改变不了内心的成见,可是最近几年才发现,崇贤几乎个个都是红盘。

不管是最近万人摇的上河宸章,还是前两年被抢空的其他项目,清一色都是一房难求。

因为,资本的流动总是先于人的判断,善于发现机会的头脑和聪明的投资者,往往快人一步。

而就在前天,随着崇贤南边不远、运河新城最新的土地挂牌,运河新城(谢村)的最新的新房指导价,被定格在均价3.95万/㎡,几乎是崇贤的两倍。

运河新城的全新板块价值,正在被重估,一衣带水的崇贤,自然水涨船高。

前两年,在所有人的质疑声中买进崇贤的人,成为了赢家。

如今,买进崇贤的机会,已是少之又少了。特别是崇贤的中心,崇杭街的两侧,可以选择的项目,除了绿都·东澜府等个别项目,几乎找不到机会。

而且,全都暂时无房可买。是真的无房可买,因为出来即售罄。

幸运的是,机会将再一次光临。

▲绿都·东澜府区位鸟瞰图

现房销售绿都·东澜府,将一次性推出1400套房源。全部为精装修,按照上河宸章最新的限价,预计均价也只有2万出头。

容积率2.2、建筑面积超20万方、全部规划为21-22层高层房源的绿都·东澜府,采用充满现代大都会风格的高层建筑,东西对称布局,楼间距开阔。

在小区的景观打造上,通过城市广场、城市客厅、下沉式广场、星河之境主景观轴,形成地下、地面、社区空间的三重立体人居中轴空间,园区舒适度,已经达到了改善社区的标准。

自带的5000方商业和阔绰的街区广场,在寸土寸金且限价的当下,为了空间舒适,几乎等于奢侈的浪费。

而整个杭州主城区正在断供的稀缺89方的正三房,预计起价160万就够了。

▲绿都·东澜府效果图

限价之下,这也是抓住整个杭州武林广场、钱江新城双中心12公里范围内,最后的洼地里的最后机会之一。

此处不接受反驳。

我们要感谢崇贤暂时的不完美,正是因为其不完美,才有了未来发展的巨大空间,才会在当下成为洼地,造富那些仅有一两百万总价预算、被迫随着城市一起外溢、只能买到临安、富阳、义桥、仁和等等地方去的刚需们。

因为这些比崇贤远一倍、两倍甚至三倍的地方,都和它一个价了。

绿都·东澜府

运河新城中轴 建筑面积约89-125㎡ 都会现房住区

VIP:400-032-4608 转 399165

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