精装改毛坯,“降价”促销?“以价换量”还能走得通吗?

东湖新城超山楼盘加推，本也是平平无奇，但项目的价格却颇有些值得玩味。

杭辰星万里，此前项目均价19800元/㎡含精装修3000元/㎡，此次加推高层15#楼，毛坯均价16800元/㎡，基本上与之前的毛坯价格一致，精装改毛坯，有何蹊跷？

杭辰星万里是去年9月出让的商住项目，商业比例不小于20%，商业商务综合体不少于4.4万方，该地块同时还规划了杭州排名前列冰雪主题的文化配套，将打造杭州排名前列室内滑雪场，所以地块出让伊始，也备受关注。

最终经过54轮竞价，由华元以总价16.2亿拿下该地块，楼面价7203元/㎡，精装均价限价为19800元/㎡。

项目已经开盘3次，都是按照限价精装均价19800元/㎡出售。但3次的开盘登记，中签率节节攀升，最近一次8月开盘登记甚至流摇。

而开盘的去化情况也不能称之为理想，最早开盘的20#楼，距离拿证近4个月，截止昨日，去化率仅77.5%（去化数据来源：透明售房网）。

项目此次领出的为高层15#楼，112套房源，全部为95方房源，毛坯均价16800元/㎡。

双限之下，常规来说，价格已限定，一些基础的建安成本、财务成本等已经能够核算出来，溢价空间在哪里？就是项目的精装修标准。3000的精标能实打实做到1500已经算是良心企业。

而在前三四年的卖方市场时，就有不少开发商通过精装修，提高项目的溢价空间，彼时的杭州精装修标准4、5千似乎是常态。位于丁桥的某精装房，装标甚至达到了6000元/㎡，这样的标准是曾经只有武林壹号才有的“待遇”。

现在“双限”不仅限制房价，就连精装修标准都有了限制，杭州也很难再见5、6千的精装标准，就连奥体的的限价盘，精装标准也不过才4500元/㎡。

回到买方市场，购房者有了更多的选择权，在房子难卖或者滞销的时候，便会出现打折促销的手法。“双限”时期的价格敏感，或许精装修又成为了“价格阀门”，于是乎就出现了星万里的精装改毛坯。看似前后的毛坯价格不变，但对购房者而言，却是买房时真实的省下近30万元。

放弃溢价空间，收缩利润，也是项目试图通过“以价换量”的方式，实现资金快速回笼的惯用手法之一。

今年8月末，华元10.5亿拿下宁波奉化3宗地块；9月，以总价8.25亿+自持9%竞得杭州瓶窑宅地。

目前华元在杭州的可售住宅项目就四个，均位于余杭区。分别是仁和的北城芳满庭、华元北上星云府，临平北的华元·星万里以及瓶窑宅地。

要发展需要拿地，拿地就需要资金，而华元目前杭州在售的3个项目中货值较高的当属星万里项目，而这个项目也是3个项目中去化率较低的，通过价格的刺激，同时辅以杭州首座室内滑雪场的设定配套以及超山奥特莱斯的配套，或许能够实现一波“以价换量”，实现资金回笼的需求。毕竟，有着滑雪场、奥特莱斯配套的总价170万以内的房源，在杭州也几乎绝迹。

无论是毛坯改精装的提升溢价空间，还是精装变毛坯的变相“降价”，是否有房企跟进拭目以待。毕竟杭州这一轮的房价波动，华侨城芳菲与城已是先例。

热盘扎堆，红盘分流，已经成为当前杭州楼市的主基调。而较为边缘化地带楼盘，能否成功突围，“以价换量”的方法能否奏效，有待市场的观察！