杭州楼市:想投资杭州的房子,这个地区的房子值不值得投资?

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提问：曾叔你好，关注你很久了，排名前列次提问。想投资杭州的房子，目前就临安不限购，青山湖科技城这个地区的房子值不值得投资？谢谢！

回答：你好，青山湖科技城地处杭州余杭区与临安区交界处，东临未来科技城，西接滨湖新区，科技大道穿境而过，在地理位置上与未来科技城无缝接壤。整个青山湖科技城规划面积115平方公里，分为四大功能区，研发区、启动区块、产业化区。青山湖科技城的发展模式是未来科技城的复制，未来科技城这两年的发展大家有目共睹，所以青山湖科技城也值得期待。如果确实没有房票可以考虑入手。

提问：曾叔，你好，坐标杭州余杭临平，有一套住宅，2006年房子，楼梯房，顶层跃层，想置换电梯房，但没杭州房票。手里有子弹150万，由于杭州房子买不了所以打算投资到海宁或者临安青山湖区域，投资到海宁离临平较近，后期置换房子能有个安身之处，青山湖房价现在已经22000了，还能投资吗？现在看的楼盘是临安青山湖科技城不知道如何选择？或者资金应该怎样利用才好？沈阳有一套房子在按揭中，要不要卖了把贷款名额释放出来，看看杭州这边有没有更好的投资地方？期待答复！

回答：你好，现在杭州限购都不严，我更建议你想办法破限买杭州，海宁和临安都不值得投资。现在整个海宁的中介都靠着“划入杭州”这条传闻卖房呢，不要当送上门的韭菜，赌赢了涨幅也没什么空间了，赌输了可就真成不动产了。临安这地方三面环山，其实是个交通死角。我觉得更适合休闲度假养老。未来如果打造产业、科创，上强度地进行人流物流交换，恐怕不一定有优势。而且临安目前价格并不算笋。子弹150，直接破限买杭州，看好未来科技城和东边的萧山新城，以及大江东。沈阳作为弱二线，还有一定的上升空间，建议继续持有，现在不是出货较佳时机。更好的选择，可参考内部分享。

提问：曾叔，你好，请问为什么市区老公房的涨幅明显不如近郊房？

回答：你好，值得投资的房子，大都在城乡结合部，为什么这么说？1.低单价，道理简单吧，永远是便宜的容易涨；2.因为便宜吸引到外来人口，慢慢成为存量人口；3.仍有空地可以规划，而且可以大干一场，市区密度高，想再搞规划只能拆迁，成本太高，一张白纸才是较好的；4.人来了，所有都来了，学校 医院 各种配套当然，也不是所有城乡结合部都值得买，我看好的城乡结合部的特征如下：1.大都离城市中心区域20-35公里；2.房龄新 户型好 租金低；3.容积率2.5-3.5；4.一手房开盘即被秒；5.二手房挂牌量巨大，房地产市场横盘时卖房很难；6.市场一旦启动，这些区域先涨，且领涨任何区域…

提问：曾叔你好：请教你一个问题、我是杭州户口、有5年社保、广州首套、想在广州买一套房、目前区位锁定天河、渔珠、以及海珠南洲版块、自住加投资、目前有三个盘有意向：一个富力南驰的95或113户型、金地天河峯睿的95户型、海珠的中海观澜府100户型、你有什么建议吗？谢谢

回答：你好。富力南驰富颐华庭，地铁较远，周围配套一般，学位不确定，可能的优势只剩下离天河近，通过护林路、广园路瞬间抵达天河；金地天河峯睿四面被高速包围，发展受限；最近中海观澜府也是挺热的，江景房，旧区改造，商场配套和地铁在建，盘子小，旧改是有很大不确定性的，且周期长，另外北处270多米有骨灰楼，介意的注意回避；具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：曾叔，您好，坐标杭州，夫妻两人都在市中心上班，目前市中心有套50多方的二手房价值280万，手头20万左右，方案一，排名前列套不卖筹钱买套临安，因为临安首付4层可以再稍微借点付个首付，方案二，卖掉置换大套的，方案三，卖掉排名前列套生二套，两套都按揭，比如在市区买套350万的，按揭，剩余的买套郊区的按揭，哪种方案较好，望指点，非常感谢！

回答：你好，首先你小户型不知道是否是全款，如果是全款的话可以不用卖直接走抵押，加上手上20再入手市区一套。对于房子来说，能买就别换。卖房最简单，买房有难度，置换最要命！房子的套数比面积重要。房子套数多，才有周转和抵押的灵活。当然房票的问题通过赠与、婚姻等方式可以解决。在保证房产中上等品质的前提下，要尽量多买，而不是一直置换。如果你市中心房子还有贷款，而且你的目的是改善自住的话，可以再考虑卖掉，推荐方案2，市中心面积偏小，可以置换一套大的改善。市区有房票没必要跑到临安买，临安这地方三面环山，其实是个交通死角。我觉得更适合休闲度假养老。未来如果打造产业、科创，上强度地进行人流物流交换，恐怕不一定有优势。而且临安目前价格并不算笋。改善的话建议你市区置换一套大户型。

提问：你好，曾叔，我买了徐汇滨江的百汇园二期，新房，刚拿到手，也实现了单价三万的增值，我嫌得房率太低，离我上班地方远（我在陆家嘴），想卖了再换浦东或虹口，杨浦，黄埔一带的新房，此举合适吗？

回答：你好，现在还不建议买，百汇园二期还有潜力的，你可以做投住分离，保留这套，然后在上班近的地方租房住即可。

提问：曾叔您好，请问昆山下面的乡镇，张浦镇跟千灯镇，将来哪边房价涨幅大些呢？这些年两个镇房价一直差不多，张浦靠苏州工业园区，干灯靠青浦，各有各的优势，曾叔请问您怎么看的呢？

回答：你好，张浦是离苏州最近的镇，机场路修好后能较快的到达苏州，规划有地铁K1线通市区。张浦是昆山比较传统的工业强镇，这边靠近甪直和园区，而备受苏州刚需的青睐。张浦现有的商业比较零散，缺乏大型商业中心。千灯其实离上海的核心区不管是虹桥还是陆家嘴直线距离比花桥还近，如果能有条地铁通上海的话位置不输花桥。规划有地铁K2线通市区。花桥和千灯离上海近，但花桥可供开发土地少，房价高，而千灯价格低得多。

随着当地传统污染型工业的逐步外迁，未来可能释放出更多的土地资源和环境资源，区域热度将更进一步的提升。随着“沪昆一体”加速，上海向西发展，千灯极具发展潜力。张浦的购房群体主要是承接城南溢出，刚需客的优选，对苏州的吸引力相对不足；千灯在“西上海”概念的深化刺激下，对上海刚需客的吸引力较大。张浦和千灯各有千秋，就目前的配套上，千灯更有优势。从居住和投资角度来看，千灯是一个更好的选择。环沪投资价值高的板块及楼盘，详见内部分享！

提问：曾叔，你好！普通收入的人如何用一套房子再买一套？增幅比例多少后可以用怎么样的方式蹦出钱来买第二套？抵押贷款吗？谢谢解答

回答：你好，普通收入的人，他必须要等到他买下的排名前列套房子，达到翻倍左右的涨幅之后，才能比较稳妥的去把它泵出钱来。这个时候如果要买第2套，你必须腾出房票或者创造房票，或者比较保守一点，就是卖1换1。如果涨幅不到位的话，若一定把它卖掉，这样子是非常消耗摩擦成本的。如果是这样做的话，基本上只是处于你买了一个极度烂的货，你必须要把它割肉。这种情况的话，那就有人接盘就不错了。

提问：曾叔你好，想问能否先全款在杭州购买二手房，然后再用二手房抵押贷款的方式，来代替直接房贷。可以这样操作吗？利率是否比直接贷款低？

回答：你好，可以操作，利率比直接贷款低。具体操作有很多种方式，但这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。

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