2021年预算200万在杭州买房,应该这样选!

我是杭叔，拥有多年杭州房产研究和投资经验，长期持续关注杭州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下内容选自“杭叔说房”微信公众号，粉丝提问

1.提问：杭叔，你好，本人在杭州上班，打算乘着五一假期在杭州看房，一直是住房住，今年是想买套自住房，预算在200万左右，想知道这个预算在杭州还有房子吗？还有麻烦老师帮忙选一下。

杭叔：你好，杭州200万内可以触及的板块随着新的房价体系的逐一形成，已经越来越少。200万内可看的区域板块有大江东、良渚、崇贤新城；闲林几乎没有选择的余地。还有大江东符合以上条件，但是其摇号难度极大；良渚较大的优势就是其低密的居住环境和西站+云城的规划；崇贤新城距离主城最近的板块，且目前也解决了无地铁的bug；戴村虽然距离较远，但是有银泰商业城的配套，可实现购物自由，但中签率很低。杭州200万的楼盘中也存在着不少可圈可点的好产品，具体详情见内部分享。

2.提问：杭叔，你好，打算今年上半年在杭州买套新房，但是新房的话交付时候要过一两年左右，不知道买新房的话怎么去判断小区的环境，因为还是希望小区环境好一些，这样居住体验比较好。

杭叔：你好，首先要清楚周边的配套情况，如小区内公建配套是否合理，周边的配套设施是否齐全便利，休闲娱乐设施是否丰富。其次小区的交通是否合理，是否实行人车分流的模式，有无汽车停放、噪音等影响。然后小区的绿化程度如何，各种绿植有无合理的配置，会不会根据季节的变化而改变；硬质铺装实用性如何，雕塑的文化品位高不高；小区内的园林景观设计既要注重观赏性，又要考虑到人群的活动，增加景观和人的互动性。除此之外小区物业管理是否到位，是否能定期对楼房和相关设施进行维修和维护，使设备一直保持完好的状态。最后楼间距的大小，不仅影响着采光和通风情况，而且还影响着邻居间的横向干扰和隐私性问题。

3.提问：杭叔，你好，最近看中两个房，一个新房三房100平左右，另一个是2005年建次新房120平，两个房预算总价差不多，比较纠结选哪个比较好？

杭叔：你好，建议选择新房三房的100平，因为如今的户型设计已经理念跟以前不太一样了，很多的次新房，特别是2000年到2005年左右的次新房的120平米，虽然面积大，但是整个功能性其实并没有很好的利用，特别是很多的卧室，开间做到4米，这其实对于任何人来说，完全的面积浪费，其实就是因为当初的设计理念或当中的房价导致了整个一个设计产品是这样的一个情况的，所以对于整体的舒适性功能性而言，100平米现在的三房并不会比以前的120平米次新房要差。另外如果同等价位选择新房，不管是首付也好，各种税费也好，它的成本会更低。当然也需要考虑的是新房的交房周期可能会更久，中间会产生一定的居住成本，而这一点是需要考虑，但是如果其他都不考虑，比较推荐于新房的三房100平米，而且目前的新房三房它都有装修的装修体系的升级对于家庭居住空间的利用也是很大的提升。

4.提问：杭叔，你好，最近看中有一套二手房，房东也愿意降价，小区也好比较好，周边配套也比较成熟，不过这个房子有点疑虑就是房东说他之前用这套房子给亲戚开公司的时候做了担保，现在亲戚公司做得不错，没有什么大问题，但是我就是怕买了这样房子有风险，不知道能不能买。

杭叔：你好，像这种情况买了还是存在一定风险，虽然说房东没有抵押，但是的话房东把房子给别人做了相关的担保，一旦后面借款跑路了，会导致这套房子可能会被强制执行，这种处理起来就非常的复杂了，一般人的话千万不要去碰。另外在买房的时候的话，还要注意以下有几种情况的房源较好碰都不要碰了，首先是排名前列个如果有银行抵押贷款的抵押超过50%的金额，这个的话就是属于风险比较高的房子了。 第二的话是有机构抵押贷款的抵押金额超过30%的，这算风险较高的房子，一般正常人是不会去找机构进行抵押的，如果是先找银行抵押，银行做不了的，才会去找机构抵押，说明这个人的话在征信各个方面都是有一些问题的，是要严重的是个人抵押额超过20%的，只要涉及到相关的个人抵押，那么房东可能是一个高风险的人群，房子的话也相对应的就是一套比较高风险的房子。以上这几种情况的话，这些都是比较高风险的房子，很有可能会成为要单房，什么是要单房，就是指那些交易十分困难的房子，对于普通购房而言的话，处理这些房子可能会有点棘手，所以看到这种房子就尽量不要去问。

5.提问：杭叔，你好，我没买过房，但是我家里人都让我谨慎买首套房，为什么说首套房贷，要珍惜呢？

杭叔：你好，首先要知道什么是首贷，只有在人行征信上没有任何住房贷款记录，此时去申请住房按揭，这才算首贷。首房首贷需要满足以下两个条件，首先是居民家庭名下没有住房的，且通过中国人民银行的征信系统显示，在全国范围内无商业性住房贷款，无公积金贷款记录的，这才能按照首房首贷的政策执行在当下，在越来越多的城市开始执行严格的限购限贷政策的同时，首房首贷就显得尤为的珍贵。它的含金量主要是在两块，排名前列个是首付比例比较低，很多城市规定二套房首付是5~8成，但首房首贷的话可能是只需要2~3成就可以了，这将极大的减轻大家的首付资金压力，也可以帮助在资金有限时买到更好跟他的房子，在投资的时候可以获得更大的资金杠杆。

第二个的话是它的利率比较低，首房首贷由于被认为是刚需的，贷款当前也是国家比较鼓励的，所以在发放贷款的时候会比二套房低一点。首房首贷也是一个人一辈子能获得的少有一次，能以如此低的利率，如此长的年限，如此高的资金利用率带到如此大量的资金了，用过一次就没有了，以后想要再去贷款的话，要么利率就会升高，要么年限就会降低，要么整个资金利用率比较降低，就是抵押贷的话往往达不到7成。所以首房首贷这样的珍贵的机会，希望大家都要牢牢珍惜，认真把握。

以上内容选自“杭叔说房”微信公众号，粉丝提问

杭叔深耕房产投资多年，擅长购房技巧及经验，希望能够在你买房路上提供部分中性的建议，甚至为你制定最适合的购房方案，比别人快一步实现财富自由。