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一、项目概况
开发商：上海佳运金城房地产开发有限公司（国企背景，品质保障）位置：上海市金山区金山新城核心区域，海芙路与龙翔路交叉口总占地面积：约31018平方米总建筑面积：约76561平方米容积率：仅1.6（区域内少有的低密社区）绿化率：高达35%总户数：329户（以8幢10-11层电梯花园洋房为主）主力户型：建面约123-210㎡的三至五房宽境大宅交付标准：精装修交付（配备中央空调、地暖、新风系统等高端设施）均价：约33531元/㎡物业费：3.9元/㎡·月交房时间：2025年6月30日（现房在售，所见即所得）
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二、项目亮点
1. 低密宜居，奢享自然
容积率仅1.6：项目规划为区域内少有的低密社区，楼间距约30-40米，确保充足的采光与通风，俯瞰四季盛景。
绿化率高达35%：社区内部打造5重鱼骨状景观主轴，引进各类名贵苗木，形成四季有景、移步换景的园林景观，让业主置身于天然氧吧中。
湖景资源：项目依傍约30万㎡的汇龙湖公园，坐拥一线湖景资源，将建筑、湖景与公园巧妙融合，营造出优雅宜居的生活氛围。
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2. 精工细作，品质卓越
建筑风格：项目采用新中式主义风格，选用高档石材与真石漆，东方韵味十足，建筑的色彩、比例与仪式感相得益彰，彰显出恢弘大气的品质感。
层高约3.2米：比市面上常规产品高出40厘米，大大提高了居住舒适度。
精装交付：配备日立中央空调、林内地暖及科勒、摩恩、欧派等国际品牌建材，确保居住品质。厨卫采用方太、老板、TOTO、诺贝尔等一线品牌，装修品质较高。
3. 多元户型，满足不同需求
主力户型：建面约123-210㎡的三至五房宽境大宅，包括三室两厅两卫、四室两厅三卫及五室两厅三卫等多种户型，满足不同家庭结构的需求。
户型特点
南北通透：所有户型均南北通透，得房率高达83%-88%，空间利用率极高。
客餐厅一体化：尺度开阔，全家共享，增强实用面积。
双阳台/全景落地窗：部分户型配备双阳台或全景落地窗设计，视野开阔，尽享湖光山色。
套房式主卧：主卧带飘窗、独立卫生间，部分户型还配备独立衣帽间，提升居住舒适度。
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4. 完善配套，便捷生活
商业配套
金山悦立方商业广场：北侧一路之隔，满足日常购物需求。
金山万达广场：北侧约1.3公里，集购物、娱乐、休闲于一体，是金山新城的商业中心。
百联商圈：距离项目约1.8公里，提供更多消费选择。
教育配套
全龄化教育资源：项目周边有金山新城幼儿园、金山小学、金山初级中学等优质教育资源。
华东师范大学第二附属中学金山实验学校：已签约待建，就在社区旁边，为孩子提供优质的教育环境。
医疗配套
复旦大学附属金山医院：项目西北侧约2.2公里，为三级综合医院，为居民的健康保驾护航。
休闲配套
汇龙湖公园：东侧即为汇龙湖公园，环境优美，适合散步、休闲。
双拥主题公园及金山市民广场：南侧约600米，为居民提供更多休闲娱乐场所。
5. 智慧物业，贴心服务
招商物业：项目由招商物业提供24小时管家式服务，智慧管理加持，高效全面的管控，24小时巡检和监察，护航美好生活。
人性化设计：社区采用人性化的人车分流设计，通过人行动线与车行动线的区分，确保行人的安全，带来不受打扰的纯粹社区居住观景体验。
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三、户型鉴赏
1. 建面约123㎡三室两厅两卫
特点
客餐厅一体化，尺度开阔，全家共享。
南北双阳台设计，视野开阔，全明采光布局。
南向三开间，主生活区域朝南，阳光清风常伴。
套房式主卧，主卧带飘窗、独立卫生间。
2. 建面约151-158㎡四室两厅两卫
特点
空间灵活，满足不同家庭阶段需求。
客餐厅一体化，增大实用面积。
双阳台设计，全明采光，通透舒适。
南向四开间，户户飘窗，采光通风性俱佳。
套房式主卧，独立卫生间。
3. 建面约187-196㎡四室两厅三卫
特点
户型方正，南北通透，动静分区有序。
双套房设计，卧室带飘窗、独立卫生间。
客餐厅一体化，尺度开阔，全家共享。
全明采光布局，告别暗房，明厨明卫。
南向四开间，阳光清风常伴。
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4. 建面约208-210㎡五室两厅三卫
特点
全明采光布局，户型方正，南北通透。
南向四开间，主生活区域朝南，阳光清风常伴。
双卫设计，客卫分离，从容美好。
U型厨房设计，动线流畅，空间阔绰。
套房式主卧，独立衣帽间、卫浴。
四、项目动态
在售情况：目前项目还有少量房源在售，建面约187-210㎡墅境小洋房，精装现房，所见即所得，无需积分，直接认购。
均价：约3.5万/㎡，总价约572万~773万。
认购优惠：项目目前正在进行认购活动，线上预约可享团购优惠。
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一、限购政策（核心变化）
1. 沪籍家庭 / 单身
家庭：全市限购2 套；成年子女婚后购房，按新家庭认定。
单身：全市限购1 套。
2. 非沪籍家庭 / 单身（2026 新政）
社保 / 个税满 1 年：外环内限购1 套；外环外不限套数。
社保 / 个税满 3 年：外环内可增购 1 套（共 2 套），等同沪籍家庭待遇。
持上海居住证满 5 年：全市限购1 套，无需社保 / 个税。
3. 特殊群体
境外人士 / 港澳台：按原政策，提供相关证明可购 1 套。
人才 / 重点企业：按各区人才政策执行，部分可突破限购。
二、限贷政策（商贷 + 公积金）
1. 商业贷款（认房又认贷）
首套：首付≥30%，利率 LPR-20BP 左右。
二套：首付≥50%（普通住宅）/≥70%（非普通住宅），利率 LPR+60BP 左右。
认定标准：上海有房 / 全国有房贷记录，均算二套。
2. 公积金贷款（新政，2026.2.26 起）
首套家庭：最高240 万（原 160 万）。
多子女家庭：额度上浮20%（首套 288 万）。
绿色建筑（二星及以上）：额度上浮15%。
叠加上限：首套 + 多子女 + 绿建，最高324 万。
套数认定：认房不认贷；上海无房 / 仅有 1 套且公积金贷款已结清，可再贷。
个人 / 家庭：个人最高120 万，家庭240 万。
三、税费政策
1. 契税（买方）
首套：≤90㎡ 1%；＞90㎡ 1.5%。
二套及以上：3%。
2. 增值税及附加（卖方，满 2 年免征）
不满 2 年：全额5.3%。
满 2 年：普通住宅免征；非普通住宅差额5.3%。
3. 个人所得税（卖方）
满 5 年且唯一：免征。
其他：全额1%或差额20%。
4. 房产税（上海户籍）
家庭首套：免征。
二套及以上：人均超 **60㎡部分，按0.4%-0.6%** 征收。
新政：成年子女家庭唯一住房，2026.1.1 起免征。
四、限售政策
新房：网签备案后限售 5 年（取证满 5 年可售）。
二手房：不限售，取证即可交易。
五、普通 / 非普通住宅认定（影响税费 / 首付）
普通住宅：内环内≤450 万，内外环间≤310 万，外环外≤230 万；单套建面≤140㎡。
非普通住宅：超过上述标准。
六、购房流程要点
确认购房资格（户籍 / 社保 / 居住证）。
准备首付 + 资金证明。
网签→审税→过户→领证。
贷款：商贷 + 公积金组合贷最优。
