学校、小镇、新城和地铁…下半年杭州大变样,较好买房机会都在这

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相信很多人都有这样的感受：

长期出门在外，某一天回来，突然发现，家乡早已大变样。泥泞的小路，变成了宽阔的水泥路；崭新的楼房，取代了原本平矮破旧的房屋……

这是社会经济发展，和生活水平提高的结果。

而对杭州这座大城市来说，身处“后峰会、前亚运”的历史性机遇，城市面貌的更替，更是日新月异。

一座座新城拔地而起、多个特色小镇齐头并进，数百公里规划地铁四通八达，还有各种商场、学校、快速路……让人应接不暇。

今年下半年，杭州又将发生怎样的变化？

《层楼》拿到了西湖、拱墅，和滨江三个大区的下半年规划，并为你进行了细致梳理。顺便，还把那些受益楼市板块，也整理了出来。

【西湖区篇】

云计算、互联网金融……4个小镇并进

西湖区下半年的建设重点，归纳起来，就是“4个小镇”、“2座新城”，及多条道路和多所学校。

4个小镇，分别是云栖小镇、龙坞茶镇、艺创小镇，和西溪谷互联网金融小镇。

位于之江转塘的云栖小镇，相信大家都不陌生。

2011年开始，每年秋季，这里都会举办阿里云开发者大会（云栖大会），集中展示人工智能、芯片计算、云计算、大数据、无人驾驶、智能家居等较新科技创新成果。

而今年下半年，小镇又将新增多个金名片。包括中科院微小卫星创新研究院、北斗、零重空间卫星产业基地等重大产业项目，都将争取落地。

作为少有的茶产业省级特色小镇，龙坞茶镇的想象力，在于引入了绿城、蓝城等开发单位。

按照规划，今后这片土地上，将建起幼儿园、九年制义务教育学校、产业平台、公园绿化景观等。毫无疑问，小镇将打上深刻的“宋氏印记”。

比如，今年上半年，宋卫平就在小镇开了一家“听蓝”茶馆。

而下半年，小镇将加快推进核心区24个项目建设。尤其是中国国际茶博会永久会址，将于2018年四季度开工建设。

对于艺创小镇，大家可能比较陌生。

它同样位于之江转塘，依托中国美术学院，以艺术生活为创建主题。年内，主要筹备象山艺术公社开园，加快西泠印社等一批重点项目落地。

西溪谷互联网金融小镇，位于浙大玉泉校区以西，西溪湿地以南，将加快打造以蚂蚁金服、浙商创投、赛伯乐等知名企业为核心的小镇产业联盟。

文化+科创，两座新城加速

2座新城，分别是之江新城和紫金港科技城。

之江新城的核心要点是，抓住之江文化产业带建设机遇，全力打造文化带核心引擎，抢占数字文化产业发展制高点。

何为之江文化产业带？

根据先前发布的规划，这条以钱塘江为轴的产业带，沿江串联6大城区（从下沙到富阳），核心段全长超70公里，近期投资即超1000亿元。

规划跨度长达17年，从2018年至2035年，体量万亿级。到2025年（7年时间），将带动23万文化产业就业人口。

而之江区域，将作为核心发展。

重点打造高能级的数字文化产业平台，加快集聚文化产业龙头企业，大力发展数字内容、影视文化、演艺娱乐、艺术创作等产业。

紫金港科技城的来头，更不小。它是城西科创大走廊的东端起始点，由西湖科技园区板块、云谷板块、浙大紫金港板块三大板块组成，总规划面积约21平方公里。

西湖大学和云谷小镇，是科技城两大核心项目。

已经动工的西湖大学，总规划面积约为3000亩，计划2021年完成，目标建成一所新型民办、小而精、世界一流的研究型大学。原清华大学副校长施一公，将担任西湖大学首任校长。

云谷小镇，则将以阿里云总部为中心，建立起全国计算机和大数据的产业中心，未来汇聚至少5万产业人口。

此外，西湖区还将加快实施6条地铁线、文一西路、彩虹快速路西延之江段等道路建设。

同时，年底前，还将新开办6所中小学、7所幼儿园、2所青少年宫，开工3所学校，完成老旧小区加装电梯100台的目标。

【拱墅区篇】

全力推动大城北开发建设

拱墅区的目标非常明确，即全力推动大城北开发建设。

首先，实现全域清零，加快回迁安置步伐。确保177万㎡安置房，11月底前全部开工，加快1300套蓝领公寓建成交付。

其次，重点加快金昌路以南“三横四纵”、萍水东路、香积寺路下穿隧道工程等17条主次干道、30条支小路建设，不断完善路网框架。

第三，实现智慧网谷数字经济小镇，新浪、奇虎360、华为云创新中心、58同城等重点项目集中开工。

城市有机更新下，大城北为拱墅区的后续发展，提供了大量土地和机遇。

总的来说，主要可以分为三大块，分别是杭钢新城、运河新城，及华丰造纸厂区块。

根据先前发布的概念规划，杭钢新城东至秋石高架、上塘河，南至石祥路，西至拱康路，北至绕城高速，总用地面积高达约26.7平方公里。

杭钢厂区可利用土地总计约4400亩，其中约2700亩将合理利用工业遗存，打造文化旅游产业集聚区；另外1700亩自留地，计划打造以影视、高端制造业、信息化产业为主的创新性产业园。

运河新城，并不仅仅是拱墅区，还包括了余杭区。

沿大运河两岸，跨拱墅、余杭两区，总面积达12.52平方公里，规划建设成集生活居住、商务办公、旅游休闲、文化创意、总部经济等于一体的城北城市副中心。

按照今年6月的一份规划，杭钢新城，将和运河新城，联动开发，统一规划“大运河新城”。

华丰造纸厂区块位置较好，位于申花、桥西两大热门板块之间。

区块拆迁面积，高达近千亩，规划以商业商务用地为主，配置学校、医疗，及少量住宅用地，定位杭州城北休闲商务中心（RBD）。

核心项目，预计包括工业文化廊道、地铁上盖综合体、商务办公、商务公寓等。

【滨江区篇】

亚运地铁全建成+70家上市公司

以高新产业为主的国际滨，下半年的主要任务之一，仍是提升产业。

具体来看，要把物联网产业园、互联网产业园、白马湖生态创意城，做大做成全国性产业高地，全区建成6个千亿级产业聚集平台。

科技企业孵化器和众创空间倍增，培育出一批孵化载体知名品牌，建设成为国家“知识产权强区”。

目标更是宏大——计划上市公司达到70家，形成上市公司、跨国公司集群的“滨江板块”。

这是什么概念？数据显示，截至2017年底，杭州主板及创业板上市公司，共127家。相当于，滨江区占比高达一半以上。

另一大重任，是加快交通配套建设。

到亚运会之时，形成交通便捷、四通八达、全域覆盖的路网体系，1、4、5、6、7号地铁线滨江段全面建成通车。

望江隧道2019年竣工通车，江南大道改造提升工程2020年全线完成，冠山路2021年前全线贯通，建业路跨铁立交2022年前力争完成。

值得一提的是，规划显示，未来白马湖区域轨，也将设立轨道交通。

此外，还将加快建成多个公园。

比如，奥体博览城建成体育公园，冠山周边建成较大的城市中心公园，白马湖建成亲水公园……，最美跑道也将全线贯通。

这些板块，或成较大受益者

毫无疑问，之江、三墩北、运河新城、杭钢新城，及滨江，将是本轮规划的直接受益者。

那么，这些板块的楼市现状如何？

之江在售新房并不多，主要集中在禹州滨之江。房源以110-140㎡洋房为主，参考均价3万3出头。

未来可预见的供应量，集中在去年8月后出让的4宗宅地。

德信九溪云庄亮相最早，将打造150-160㎡的叠墅，及142㎡的洋房。从产品规划看，售价肯定不低。

祥生年初才拿地，入市还早。至于去年8月拿地的世腾地块，一度传出转让风波，至今未有公开定论。该地块封顶1万8成交，并有40%自持比例。

最近的仁恒地块，仅溢价11%，成交楼面价19049元/㎡。尽管有20%配建公租房，但实际地价却是跌了。

三墩北还是很热，万人摇号就是例证。

刚刚结束摇号的中国铁建·西湖国际城，最多一批793套房源，共吸引13640户购房意向家庭，中签率低至5.8%。

还有万科西雅图，8562户抢391套房，中签率低至4.57%。

不过，这些都是限价红盘，与周边二手价差明显。但接下来，三墩北能上市的新盘，基本都是高价地。1万8的地价，加上一定比例自持，势必会降低板块热度。

运河新城，由于长时间未有新盘推出，近期动静不大。少有的动作，就是今年7月的土拍。

当时，世茂地产以底价，直接竞得2宗宅地，折合楼面价17692元/㎡。

滨江区虽是公认的供应短缺，但从潜在库存看，并不算少。

未来滨江新盘，将主要分为两大区域，一个是腹地的滨康路一带，聚集了先进项目、中海襄七房地块、保利·天汇、德信·时代之心等4个新盘（含商住）。其中，中海项目楼面价34464元/㎡+自持13%。

另一个，就是滨江区政府一带。除了仅剩叠墅的金茂府，今年还成交了2宗宅地，较高地价33625元/㎡。

可以看到，所有板块地价，都出现了一定程度下滑。现在买房，可能并不是好时机。

但无论市场行情好坏，配套始终是客观存在的。而一旦形势好转，那些拥有优质配套的板块，显然更有几率先人一步。

来源：层楼