闲林火了大半年,价格一动不动!“万年坑”何时摆脱“低洼”魔咒

来源：西湖楼市

刚过去的10月杭州二手房市场，热度之王无疑又是余杭的闲林板块。

市区成交前十的榜单中，闲林的小区就包揽了6席。竹海水韵成交72套、绿城桃源小镇签约52套、融创金成西溪海签约47套、翡翠城成交45套、东海闲湖城成交31套、闲林山水成交30套。

▲杭州市区签约套数TOP10

图源：好找房

实际上，去年下半年起，闲林就开始默默升温；到了今年，更是一直包揽热度之王的称号，成为杭州二手房交易最为频繁的板块。

然而，“万年坑”闲林的二手房价格依旧一动不动，连热度排名前列都拯救不了的闲林二手房。到底是哪里出了问题？

闲林板块的热度，与其价格有直接关系。放眼板块内，热门的小区，如竹海水韵均价2.4万元/㎡，桃源小镇2.3万元/㎡，西溪海2.8万元/㎡，翡翠城3.4万元/㎡，这在整个杭州已属于“低洼地”，毕竟连临安的限价都已接近3万元/㎡。

300万以内的置业门槛，闲林是不错的选择。

不过光有价格也不能促成闲林如今大红大紫的地位，其地理位置也是重要一环。

▲临平区位示意图

在杭州，一路往西，到达闲林，然而再往北去，就能看到与闲林完全不同的景象——未来科技城的繁华感与闲林具有着强烈的视觉冲击。

未来科技城与闲林并没有天然的分界线，甚至在此前，未来科技城与闲林本是一家。不少闲林的楼盘在销售宣传中，一直将未来科技城作为卖点，甚至直接以未来科技城自居。

未来科技城的腾飞，亦是闲林板块二手房交易频繁的主要原因之一。

此前，西湖楼市曾经解读过未来科技城板块(链接:未来科技城进入“5W+”时代，是深圳投资客推动的？)，如今二手房价更是超过了5万元/㎡，直逼6w+。对于工作在未来科技城的人来说，区域内本身新房供应少，且满地红盘，摇号困难，再加上价格偏高，刚需置业困难，闲林自然成了较好的外溢之地。

另外，当地的经纪人告诉小西，闲林的居民置换改善的需求也十分旺盛。根据透明售房网的数据显示，闲林板块目前的挂牌量已经近5000套，购房者的可选余地十分大。

▲余杭各板块二手房挂牌量

图源：好找房

杭州某企业员工李然（化名）表示，自己就在去年年底卖掉了闲林山水的房子，置换到了艮北新城的地铁绿城杨柳郡。

有价格与需求的双重辐射，闲林的高成交量也就不难理解了。

高成交量背后必有涨价，哪怕是小幅。前两年老破小成交量飙升，古荡、翠苑、朝晖等价格都创下新高；次新学区房受到新规划学区影响，成交量也水涨船高，像融创河滨之城，更是比2019年涨了近40%，西湖国际城也比去年涨了25%。

然而闲林板块却打破了此定律，价格几乎一动不动。

就10月成交热门的这些小区来说，竹海水韵10月签约均价是2.4万元/㎡，事实上在6个月前的5月，其成交均价就已经达到了2.4万元/㎡，即使比去年的价格有所增长，涨幅也在5%左右，基本算保持稳定。桃源小镇10月签约均价2.3万元/㎡，今年5月也是2.3万元/㎡。

在2016年开始的杭州楼市普涨中，闲林板块也并非没有收益。以绿城桃源小镇为例，2017年夏天，桃源小镇品霞苑面市，单价1.5 -1.8万元/㎡，有88㎡和125㎡。如今在贝壳找房app上，品霞苑成交均价大约在2.3万元/㎡，距离新房时期也至少有了每平方米五六千元的涨幅。

但离开了市场大环境的作用，闲林本身自身的竞争力十分有限。

即使是靠近未来科技城的闲林北，二手房价格也不过3万元/㎡。依仗着未来科技城，青山湖都实现了自己的腾飞。而闲林却一直“带不动”，背后的原因，则与板块本身的发展有着直接关系。

城东人喜欢嘲讽自家板块“无商业无学区无配套”，可房价才是板块发展较佳的标尺。闲林的发展显然要更不如意许多。

就学校而言，闲林几乎无优质公办学校资源，只靠几个余杭区的私立名校支撑——杭州英特外国语学校、杭州育海外国语学校等。

然而，动辄数万的民办学校，终究不是大多数刚需家庭所能接受的。再加上闲林缺少大型的商业配套、医疗配套，即便是在“人人地铁房”的现在，闲林的地铁也是年年缺席。这些“致命伤”互相纠结，最终成为闲林板块“万年坑”的最根本原因。

李然是在2015年买入了一套闲林山水的房源，单价不到1万元/㎡。李然表示，当时城东的杨柳郡首开，还曾前往自己所在单位宣传，并且单位员工还能享有一定折扣。不过，面对七堡“荒无人烟”的环境，李然毅然决然选择了闲林山水，至少这里已有生活气息。

五年过去了，当年不到2万元/㎡的杨柳郡，如今均价已接近5万元/㎡，而闲林山水则从1万元/㎡，涨到了2万元/㎡。“若但从收益来看，闲林山水也至少有了翻一倍的涨幅，回报率并不比杨柳郡低，但是，对于我这样需要自住的刚需购房者来说，同样是‘荒地’起步，如今艮北的配套已超越闲林山水不知多少倍。”李然表示，自己有了条件后排名前列时间就想置换。

不过，比起既无需求又无配套的“一潭死水”来说，闲林至少在交易上活跃了起来。

只要未来规划跟上，则区域的房价就有翻身的可能。

区域内的一些经纪人也向小西分享了自己的观点。在他们专业的眼光来看，闲林的房子只适合自住或者长期持有，短期投资并不适合。毕竟闲林目前眼见为实的规划还寥寥无几。不过，所有的“低洼地”才有反弹的可能，未来配套的实现，加上未来科技城的强有力支持，闲林仍有很大的升值空间。

▲云城宣传片中出现了17号线

就目前来看，闲林的地铁已经有了着落，17号线不负众望出现在了云城的规划路网中。至少在交通距离上，一旦等到地铁开通，闲林就可与主城拉近距离，可打破目前“与世隔绝”的困境。

另外，二手房交易的火热势必会带动区域的居住氛围；届时，七彩小镇等商业配套的加入也指日可待，“万年坑”也终将拥有出头天。