杭州楼市:刚需今年想改善自住可以置换起来了,时机还是不错的!

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

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提问：你好，曾叔，朋友分享你后，就一直关注，谢谢你的分享！坐标杭州：家庭人口一儿一女6岁和3岁，家庭收入一年30万左右，每年盈余10-15万，目前一套老破小翠苑一区52平还有未还贷款73万月供4000，现有现金60万，房价越来越高像我们这样低级搬砖者，心慌慌，该马上卖掉老破小换成稍大些，还是再等余粮多点再换，翠苑一区这边毕竟交通上学工作都便利又是排名前列套房子，还是有些不舍得换，但是儿再过三五年儿子女儿再大些，肯定不得不换。是马上换还是晚几年换？是过两年保留翠苑一区然后想办法在偏远郊区再买一套还是卖掉呢？谢谢！

回答：你好，刚需今年想改善自住可以置换起来了，时机还是不错的！现在二手房市场快速回暖，正是置换较好的时机。限价以来，二手房只能看一手房的颜色。一手房被限价压住，二手房就掀不起风浪。刚需置换卖房，该卖就卖，硬撑不卖既影响要改善的房子可选总价，以至于达不到改善的目的，又把自己现金流搞得捉襟见肘，接下来生活工作动作都变形，并不见的是明智之举。

而且老破小长期看跑不赢大盘，另外买房不要等，过2年房价一定会更高，存钱收益很难跑赢大城市的房价。最后买房子不要买远郊。很多人会有一个错误的思路，会觉得市区的房子已经很贵了呀。你说得很对，他是已经很贵了，但是他未来还会更贵的。最后你会发现此刻已经贵的房子，未来还会更贵，此刻不贵的房子，未来依然不贵洼地恒洼。就像你会觉得北上广深的房子都这么贵了，还会再涨吗？不好意思，它还是会再涨。所以，我建议现在就可以考虑出手置换起来了，杭州后面还会涨。杭州投资推荐的板块，详见内部分享。

提问：曾叔！您好！打算在杭州买房投资。萧山的房价三万左右，值得买房吗？谢谢！

回答：你好，在杭州买房投资，萧山值得买。萧山，是浙江省杭州市的城区南部。在全国各地的市辖区之中，凡是有这种特点的，都是实力强大、潜力巨大的存在。萧山的前身是萧山市，属于杭州的代管县级市，由于杭州扩展的区域，萧山市进行了“撤市设区”，形成了目前“城乡结合”的萧山区。

提问：曾叔你好！请问外地人杭州购房可以通过哪些方式落户？

回答：你好，如果想通过落户获得购房名额，人才落户是较好的方式，较新的政策是这样的45周岁以下具有技师以上职业资格人员及35周岁以下具有高级工职业资格人员，在杭州市区同一用人单位连续工作满3年，且在杭州市区有合法固定住所，可申请在杭州市区落户。在杭就业期间，国务院各部委授予的操作能手等，省级及以上行业主管部门评比的先进生产工作者、优秀农民工；被评选为本市市级及以上劳动模范（含享受待遇对象），杭州市十佳来杭创业创新青年、道德模范、见义勇为先进个人，可申请在杭州市区落户。在杭州市区同一用人单位连续工作满3年：指与市区用人单位（有承续关系的母子公司等可视作为同一用人单位）签订劳动合同且已履行3年以上，并在该用人单位连续缴纳社会保险3年以上（不含补缴）。

提问：你好，曾叔，请问我在办上海落户，在杭州有一套房子，请问如果在上海结婚了可以再买一套吗？

回答：你好，可以的。在上海无房，缴纳满5年社保并且结婚的可以在上海购买一套。如果您老婆是上海的，他不限购的话无需缴纳社保。具体详见内部分享文章。

提问：你好！曾叔！目前在北京有自住房，想再纯投资一套房，有首套资格，想首付二百出头，中介给推荏一套昌平华润理想国尾盘房，顶层，139平方，530万元(合3万8一平)这个小区您怎么看，这个价值和位置值得考虑吗？您有啥好的建议和推荐下其它楼盘吗，(总价不超55O)谢谢！

回答：你好，华润理想国未来想象空间不大。旁边名佳花园名流花园好多年了，改造很难，交通更是噩梦，也没有新地铁，北七家又背靠天通苑，海量供应二手房，不好涨啊。未来科学城的地段、规划、目前的市政建设不错，疑点就是雄安会不会导致未来规划缩水。小区本身是开放式，价格略贵。纯投资总价550，更倾向入手朝阳板块 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区，昌平的新盘更推荐公园悦府或者华润的万象悦府。

提问：你好，曾叔，北京户口，二套资格。现在考虑投资一套小户型，用于保值和收租金，计划持有5年左右再置换学区。总预算500左右。目前看过朝青区域华纺易城、润枫水尚。还有双井区域A派公寓、富力城A区、苹果社区南区。1.请问这两个区域哪个更合适？哪个小区？理由？2.考虑出租和将来变现容易，是不是应该选择总价低的开间而不是一居室？

回答：你好，1. 双井租金好，流动性好，双井承接CBD上班人群，属于这一片白领自住优选板块。有产业和购买力支撑，租金和未来和增值潜力都不错。优先看A派和苹果社区。2. 开间或一居不是关键，租金和流动性都差不多。买入的价格才是关键。

提问：你好，曾叔，新人首问：妹妹在杭州外地工作，想回武汉买房福星惠誉月亮湾壹号和绿地海泊滨江哪个盘性价比更好， 海泊滨江物业管理超高。

回答：你好，这两个楼盘彼此优劣对比很明显： 海珀滨江只有一个优势：江景，一线无遮挡。 月亮湾相比海珀滨江的优势点比较多、但相对没有那个一线江景那么大： 板式楼之于塔楼，通风采光户型都更好，公摊也小一点； 容积率更低，低容积率带来的大面积绿化效果应该要比海珀强。 至于开发商、房屋质量、物业水准，这两应该都是同一水准，在大牌开发商里都排不上号。 学区方面2个楼盘暂时差别不大。 喜欢江景优先绿地，喜欢低密度优先月亮湾。

提问：你好！曾叔！目前资金不多，打算买房投资，想请问曾叔一下浙江嘉兴的房产有投资的价值吗？

回答：你好，嘉兴和嘉善都是打着高铁经济，甚至于传说中的9号线通勤。高铁不可能实现对上海通勤。即便通了9号线地铁，一样涨不起来的，因为实在太远了，就像临港一样。长三角一体化有轻微利好，主要是嘉兴房价太贵，已经透支利好。投资不如去二线省会城市，回报率更高。杭州最有潜力的板块和楼盘详见内部圈子分享。

提问：你好，曾叔，目前新一线省会城市有2套房，一线城市一套房，月供都能在承受范围内，但是周围总有些人说房价要跌，我这些房子再不卖后面都没人买，说万一经济不好我这么多月供都困难，为什么有这么多杠精，自己一套房没有总要觉得自己很牛掰？

回答：你好，有些人习惯通过贬低攻击，比自己牛逼的人，来获得存在感和价值感。别人说了100个观点，有99个都是对的，但只要有1个是错的，有些人就紧咬着这个不放，似乎自己只要抓住了对方的一点瑕疵，就已经赢了全世界。这样找存在感的人有很多，我想他们大多是把力气用错了地方，有时间贬低别人，不如拿来提高自己。真正聪明的人是怎么样的呢？是遇到比自己有名或厉害的人，即使遇到不同观点不同意见，他们排名前列想的不是，“这TM说的什么？”而是兼听则明，可以不认同你，但只要其中有一点对我有帮助，那就值得学习研究，是笔投资的买卖。马云有句话说得好，很多人输就输在，排名前列看不见，第二看不起，第三看不懂，第四来不及。对于遇到比你成功的人，也同样应该保持这样的想法。学习别人的优点，从噪音中找到真正的干货，这一点一般人很难做到。

提问：曾叔你好，想问能否先全款在杭州购买二手房，然后再用二手房抵押贷款的方式，来代替直接房贷。可以这样操作吗？利率是否比直接贷款低？

回答：你好，可以操作，利率比直接贷款低。具体操作有很多种方式，但这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。

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