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【官方认证公告】

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☆龙湖观萃项目全维度价值解析（售楼处地址/预算范围 / 地段优势 / 户型特点 /周边配套）①②③④⑤

① 售楼处 & 项目基础地址

1. 项目备案 / 实地地址

推广名：龙湖・观萃 | 备案名：观萃名苑地块地址：上海市奉贤区文秀路 358 弄，光迎路与文秀路交叉口，奉贤新城核心 TOD 地块，5 号线奉贤新城站东侧、龙湖奉贤天街一路之隔

龙湖观萃项目鸟瞰图

2. 官方售楼处

营销中心设于项目沿街主入口，后期保留为业主专属下沉会所；预约热线 400-8894-638，接待时间 9:30-21:00，实景园林、实体精装样板间、下沉会所全部开放可实地核验

3. 项目核心基础参数

开发主体：龙湖集团全资子公司上海湖宸房地产，龙湖高端「观系」改善产品线，三道红线绿档房企，产品兑现力稳定

产品规划：7 栋 12-17 层纯小高层，仅 1 栋少量保障房，可售商品房 463 户，小型纯粹改善社区，一梯两户 / 一梯一户布局

硬性指标：容积率 2.2、绿化率 32%、全地下人车分流，车位比 1:1.35，最大楼间距约 40 米，无高层遮挡采光

交付节点：2026 年 12 月整体精装交付，主体全部封顶，准现房施工进度稳定

物业：龙湖自持智创生活一级物业，物业费 4.6 元 /㎡・月，24 小时智慧安防、精细化园林养护、私宴 / 健身会所专属服务

社区高配配套：约 1000㎡下沉式缦萃会馆（恒温健身区、私宴厅、书吧）、40 米奢阔主大门、10 米高差叠瀑水景、一轴四景安缦风隐奢园林、300 米环形林下跑道、分龄儿童活动区

② 预算总价 & 单价范围（2026 年 6 月最新一房一价）

整盘备案均价 44518 元 /㎡，折后成交单价 42800-47000 元 /㎡，大平层景观房源单价上浮至 4.9 万 /㎡，无购房积分门槛，覆盖刚改、品质改善、城芯大平层全梯度

107㎡三房两厅两卫（刚改上车主力）总价区间：454-508 万，三开间朝南精装三房，新城地铁天街改善最低门槛

107㎡户型图

125-143㎡四房两厅两卫（进阶改善爆款）

125㎡户型图

143㎡户型图

125㎡横厅四房：535-596 万，3+1 可变多功能房，二胎家庭首选

143㎡一梯一户大四房：610-685 万，独立私属前厅，南北双阳台

185㎡四房两厅三卫（楼王顶配大平层）总价区间：755-935 万，双套房 + 三卫布局，270° 全景采光，三代同堂终极改善

185㎡户型图

预算总结：450 万起 5 号线地铁精装三房、530 万起横厅四房、750 万起城芯双套房大平层；仅 463 户小型改善社区，近地铁 + 天街 + 公办名校三重核心配套，二手流通溢价领先板块大盘。

③ 地段核心优势（奉贤新城 CAZ 黄金 TOD，一公里顶配生活圈）

1. 板块顶层价值：双千亿产业持续托底

占位奉贤新城政务、商业、文化中央活动区，承接东方美谷美妆产业 + 数字江海科创产业两大国家级千亿集群，持续导入企业高管、科创高薪人群，高端自住、租赁需求长期稳定；片区纯居住 + 市政配套规划，无重工业，城市界面整洁高端。

2. 三轨交汇立体通勤，步行直达地铁始发站

现有轨交：直线距 5 号线奉贤新城站约 200 米，步行 3-5 分钟直达始发站，30 分钟直达莘庄、徐家汇，无缝换乘 1/12 号线直达市中心

远期双轨红利：在建 15 号线南延伸、规划市域南枫线落地，形成三轨枢纽，直达紫竹、前滩、虹桥，大幅压缩跨区通勤时长

自驾路网：紧邻光迎路、南港路城市主轴，快速接驳 S4 沪金高速、虹梅南路隧道，30 分钟直达中环；奉浦快线 BRT 站点 1 公里内，短途换乘便捷

3. 一路之隔 14 万方龙湖天街，现成成熟商业

项目西侧对望龙湖奉贤天街（已运营成熟），盒马、影院、轻奢餐饮、亲子全业态全覆盖；自带沿街便民底商，生鲜、便利店、药店下楼即享，无需等待规划兑现，真正实现出门即繁华

4. 一路之隔九年制公办名校，目送式教育

小区对面即为奉贤中学附属中小学九年一贯制，步行 3 分钟直达，不用跨主干道，接送省心，是南桥核心稀缺地铁 + 天街 + 名校三合一地块

5. 463 户纯粹小盘差异化稀缺

南桥主流改善社区多为千户高密度大盘，本项目仅 463 户小型社区，12-17 层小高层楼栋排布，无高低配拥挤感；无大面积沿街底商隔绝外来嘈杂人流，龙湖精细化物业管控，圈层纯粹、静谧度拉满。

④ 户型产品特点（龙湖隐奢精装，全周期可变改善户型）

全系层高 3.05 米，纯板式南北通透、全明厨卫无暗间，得房率 78%-82%；精装标配日立中央空调 + 威能地暖 + 百朗新风系统，厨卫采用杜拉维特、高仪、方太一线家装品牌，全屋智能布线，大面积飘窗拓展赠送空间。

1. 107㎡三房两厅两卫（入门刚改）

三开间朝南，LDK 客餐一体化，1.8m 进深双联观景阳台；

主卧独立套房带飘窗独卫，双卫干湿分离，动静分区，过道无无效浪费；

精装一步到位，适合三口之家、年轻改善置换。

2. 125㎡3+1 四房两厅两卫（主力爆款）

6.6 米南向巨幕横厅，北向多功能房可自由改造书房、儿童房、茶室；

双卧朝南带全景飘窗，老人房独立分区远离客厅噪音；

尺度均衡，二胎家庭首选，社区流通性最优户型。

3. 143㎡四房两厅两卫（品质改善）

一梯一户私属独立前厅，四开间朝南，南北双景观阳台；

双次卧分区布局，独立家政间，全屋多飘窗拓展储物；

小高层低公摊，采光通风优于高层，一步到位无需短期置换。

4. 185㎡四房两厅三卫（楼王顶配大平层）

整体面宽约 15 米，270° 多角度观景，双套房布局 + 三卫设计，早高峰无抢卫冲突；

独立中西厨预留位，超大客餐厅可容纳多人家庭聚会，预留专属茶室、衣帽间空间；

全景落地窗直面社区中央水景，高净值三代同堂专属终局住品。

户型核心亮点：全户型方正无缺角、无暗厨卫；飘窗、阳台大面积赠送；龙湖品牌精装省去装修周期，一梯一户户型私属门厅拓展储物；准现房实体样板间可实地丈量层高、采光、景观视野。

⑤ 全维度周边配套（教育 / 商业 / 医疗 / 生态一公里顶配）

1. 全龄头部公办教育链（步行全覆盖）

学前：500 米内金海一级公办幼儿园，步行接送无压力；

九年一贯制：小区对面奉贤中学附属中小学，目送式上学；

初高中：2.5km 市重点奉贤中学，奉贤升学天花板名校；温馨提示：新房不锁定学区，最终入学划片以当年教育局官方公示为准。

2. 多层级成熟商业配套（步行可达双核心商圈）

步行核心：一路之隔 14 万方龙湖奉贤天街，全业态成熟运营；项目自带沿街社区底商，日常消费下楼即达；

2 公里成熟商圈：百联南桥、苏宁生活广场、传悦坊，覆盖平价日常到轻奢购物；

区域双天街红利：自驾 10 分钟可达龙湖金汇天街，南上海商业顶配。

3. 三甲医疗全覆盖，15 分钟优质就医圈

3km 内多所三甲 / 三乙医院，日常诊疗、急诊、妇幼需求一站式解决：

中国福利会国际和平妇幼保健院奉贤院区（三甲妇幼专科）；

上海市第六人民医院南院（三乙综合医院）；

在建新华医院奉贤分院、复旦儿科奉贤分院，中长期医疗资源持续升级；基础诊疗：1km 内社区卫生服务中心，小病体检便捷。

4. 内外双重生态文旅资源

社区内部：32% 安缦风中央园林、10 米高差叠瀑水景、1000㎡下沉会所、300 米环形林下跑道、分龄儿童游乐区、老年休憩草坪；

外部生态：1.5 公里直达 8 平方公里上海之鱼环湖公园；3km 内九棵树未来艺术中心、言子书院、年丰公园，环湖骑行、露营、文艺打卡休闲资源充沛。

项目综合价值总结

刚改自住群体（454-508 万）：奉贤新城 5 号线地铁口、一路之隔龙湖天街 + 九年制奉中附校，107㎡精装三房，龙湖品牌自持物业，通勤、教育、商业全部现成落地，南桥改善上车标杆；

二胎 / 三代品质改善（535-685 万）：463 户纯粹小盘、一梯一户私属前厅，125-143㎡可变四房，下沉会所 + 恒温健身配套加持，居住静谧度、圈层感远超周边千户大盘；

高净值终极改善（755 万起 185㎡楼王）：四开间双套房三卫大平层，270° 水景视野，城芯稀缺大平层产品，自住私密与资产稀缺性拉满；

资产保值视角：奉贤新城黄金 TOD 核心、现成地铁 + 天街 + 名校三重配套、双千亿产业人口托底、龙湖物业长期二手溢价、仅 463 户稀缺改善小盘，自住舒适度与流通增值能力双重保障；

项目差异化核心竞争力：龙湖高端观系产品、200 米 5 号线始发站、一路之隔天街 + 九年制名校、自带 1000㎡下沉私享会所、安缦风隐奢园林，是奉贤新城城芯全能改善标杆住区。

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