住宅小区地下车位(库)的确权登记问题——以杭州市为例

原标题：住宅小区地下车位（库）的确权登记问题——以杭州市为例

近年来，随着经济社会发展、居民生活水平提升，私家车数量猛增。据国家统计局数据，2016年杭州市城、乡居民每百户家用汽车拥有量为52.3辆和42.4辆，比上年增长7.4%和11.0%，约平均每两户家庭就拥有一辆汽车。汽车数量的激增使得住宅小区车位（库）成了一份重要的不动产。其确权登记成为城市地下空间产权登记的重要部分。

地下车位（库）确权登记的立法现状

住宅小区车位（库）是指在城市住宅小区内设置的供业主停放机动车辆的场所。住宅小区地下车位（库）主要有3种类型：一是利用人防工程建造的车位，二是按照规划要求建设的车位，三是开发商自主建设的车位。

在《物权法》颁布前，我国关于地下车位（库）权属的相关法律仅有1996年颁布的《防空法》有所涉及。2007年，《物权法》出台，从根本上确认了地下空间的权利归属，规定建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。这意味着建设单位可将规划用于建设的地下停车位（库）通过出售、附赠方式将产权转移给业主。2011年修正的《城市地下空间开发利用管理规定》，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。2016年下发的《不动产登记操作规范（试行）》规定，不动产登记应当以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元是指权属界线封闭且有独立使用价值的空间。有地下车库、商铺等具有独立使用价值的特定空间或者码头、油库、隧道、桥梁等构筑物的，以该特定空间或者构筑物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。同年5月，住房和城乡建设部发布《城市地下空间开发利用“十三五”规划》，提出对已有和在建地下空间进行分类和信息收集，并纳入不动产统一登记管理。

综上，可以认为凡是经规划批准建造的地下车位（库），可以按照其权属界线划分不动产单元，并作为基本单元进行不动产登记。

各地的进展和经验

深圳市出台标准、办法，但登记工作实际未展开。2004年，《深圳市城市规划标准与准则》发布，规定地下室、地下停车场属于不能分摊的公共面积，其产权应属建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有，不允许销售、抵押，在建筑报建和预售审批时已批准可以单独销售的地下室、停车场及车位可以销售、抵押。2014年，《深圳市房地产开发项目停车位建设及处分管理办法（征求意见稿）》发布，明确停车位的定义和分类、权属划定原则、转让限制等。但由于各方面的原因，深圳市尚未实际开展地下车位（库）确权登记工作。

南京市设立地下建设用地使用权，实行分类管理。南京市自2008年起开始设立地下建设用地使用权，土地面积参与分摊地下一层土地面积。南京市地下车位主要有3种类型：一是地下建设用地出让而建设的地下车位，除人防外为产权地下车位；二是地表出让国有建设用地配建的地下车位，按要求配建的一定量的地下车库，除人防外为产权地下车位；三是地表划拨国有建设用地配建的地下车位，未明确产权归属。南京对地下车位实行分类管理：对有产权车位，采用的是领取销售许可证，进行市场销售，其限定条件是只能销售给本小区业主，特殊情况例外。对无产权车位，由开发商采用租赁形式出租，收取管理费。对立体车位，有产权的，整体产权归开发商，然后出租；无产权的，由开发商采用租赁形式出租，收取管理费。有产权的车位可以按照正常不动产交易进行转让、抵押并办理不动产登记。

福州市限制购房人持有地下车位数量，登记要素与地表一致。福州市稳步开展地下车位（库）确权登记，针对新建小区，原则上按每个购房人限购一个车位，若仍有多余车位，需在小区内公示，如小区内无其他业主购买，则可向非小区业主出售，原则上同小区业主持有车位不得超过两个。地下车位（库）登记发证的主要登记簿要素一般与地表一致，如：地表为出让用地的，地下空间也视为出让，出让年限与地表一致，车位的土地用途与地上建筑一致，人防车位不予登记。地下车位（库）的测绘是由测绘机构测量出每个车位的套内面积，并将过道等公共部分进行分摊。不动产登记机构按车位建筑面积作为车位登记面积。

杭州地下车位（库）确权登记现状

地下空间用地管理情况。2009年，杭州市出台了相关文件，对地下空间的定义、供地方式、土地出让金收缴、权证办理等进行规定。2017年5月，杭州市出台《杭州市地下空间开发利用管理办法》，明确地下建设用地使用权的取得、确权登记和使用管理等内容。

地下车位（库）确权登记情况。目前，杭州市单建地下停车场（库）可以单独确权发证。结建人防地下车位（库），从2004年起停止单独确权发证，改为在房屋产权证附记栏备注地下车位号等信息，不标注面积。目前，地下车位（库）主要通过赠送、与开发商签订使用权买卖合同或签订长期租赁合同3种方式取得。地下车位（库）可以交易，但交易对象必须是本小区业主，不允许单独抵押。

当前困难与问题

权利归属认定须进一步明晰。地下车位（库）的权利归属问题在《物权法》起草过程中就一直存在激烈的争论，主要有业主所有说、开发商所有说、国家所有说、约定归属说等不同观点。《物权法》最终采纳了约定归属说的观点。但在实践中如何认定权属仍是个难题。同时，《物权法》规定车位应当首先满足业主的需要，对于建设单位将地下车位出售给业主以外的人，或者业主将购买的地下车位（库）再转让给业主以外其他人的情况，如何认定出售、转让行为的合法性并确权，还须深入研究。

地下空间确权须进一步细化。因前期土地出让或划拨时，土地及规划等部门均未涉及土地出让的深度和广度，造成地下空间的权属范围不清。尤其是已经开发利用的地下空间权属，如何认定，缺乏依据。对于地下车位（库）建设，规划部门一般只是依据有关标准提出配置比例、数量要求，并不要求设计图纸中明确地下车位的具体位置、尺寸大小、界限，在建设工程竣工规划核实时也不作具体核验，造成后续产权登记中地下车位的位置、界限等基本登记内容难以确定。

人防车位权属争议长期悬而不决。结建人防工程量大面广，其产权归属一直以来本就存在很大争议。而人防车位目前在地下车位中更占有相当比例，因此对于结建人防工程区域平时用作停车的地下车位（库），也一直存在权属争议。很多地方也正是因为这个问题，一直没有开展地下空间产权登记工作。

地下车位（库）建筑面积测绘技术规范尚未明确。根据《房产测量规范》，房屋必须具有永久性的固定界标，但目前地下车位界限大多用线段标明，四至范围缺乏永久性的固定界标。此外，地下车位按建筑面积还是专有面积测算须明确，如果按照建筑面积测算，那类似地面道路的地下通道、走廊是否可以作为共有建筑面积分摊，如何分摊亦须明确。

相关建议

明确登记的基本原则。一是统一登记原则。地下空间统一登记，除了要对地下建设用地使用权和地下建筑所有权统一登记外，还要考虑地下建设用地使用权与地上建设用地使用权的统一登记。新开发的项目应将地下建设用地使用权的开发利用规划标准一并考虑。二是无害利用原则。地下车位（库）的确权登记，须严格符合法律规定，不得有损国家利益、公共利益和第三人的合法权益，尽量避免对地上和其他地下空间相邻权人造成损害，尽量为他人开发利用地下空间提供便利。三是实践创新原则。主要体现在测绘、登记等方面，需要对传统的土地、房产测绘和登记方法进行创新，在登记内容中记载深度、层数、形式、特约事项等内容，标明周边相邻关系、空间位置、起止深度等要素，建立简易、可行的地下建筑面积测算规则。

规范登记的基本条件。分类处理住宅小区地下车位（库）的3种类型：一是对利用人防工程建造的车位可以申请登记，但为了保障人防要求，应确权不发证且不得设立抵押权；二是按照规划要求建设的和开发商自主建设的车位，在具体位置和界限面积已经认定后可以申请登记；三是新建项目的地下车位（库）确权登记可与地上房屋所有权一并登记，对于地上房屋所有权已经登记的，地下车位（库）可单独核发不动产权证书。已经确权登记的地下车位可以进行交易，但买受人身份受限，一般情况下仅能在业主之间流转，或随地上房屋所有权的转移而转移。

确定登记的权利性质。结建人防地下建筑，其地下建设用地使用权同其地上建筑的建设用地使用权同时取得，且一般不可分割。对于已开发地下车位（库）的建设用地使用权的确认应实行分类处理：一是对于原建设用地使用权出让合同已明确地下车位（库）开发利用具体要求并已缴纳地下土地出让金的，且建设单位按照要求建设完毕的，可直接按照出让性质办理地下车位（库）确权登记；二是对于建设单位已按照要求建设完毕的地下建设用地使用权但未办理有偿使用的，可按照划拨性质办理地下车位（库）确权登记，如建设单位申请补办地下国有建设用地使用权出让手续，可按照规定补收土地出让金。未办理出让手续的划拨地下车位（库）的转让，建议可继续保留划拨性质。

制定登记的操作办法。明确登记内容，按照分层设立的原则，划分不动产登记单元，明确权利人、坐落、三维界址、面积、用途、使用年限、权利性质、取得方式、登记要素；地下车位权属一旦登记后可以设立抵押权登记。在征求房管、规划等相关部门建议后，制定适合本地实际的地下车位（库）确权登记操作办法，包括适用范围、申请材料、登记流程、发证方式等具体内容。

【来源】《中国土地》2018年第8期

【作者】杭州市不动产登记服务中心　叶晓敏返回搜狐，查看更多

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