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上海杨浦保利珺园售楼处电话：4009966224【预约看房热线】保利珺园售楼处电话：400-9966-224【售楼处电话/地址】保利珺园售楼处电话：400-996-6224【开发商认证】

保利新江湾 1.1低密地块

「保利珺园」

将推约105-140平墅质6F洋房，尺度对标平层

约 165-190 平4F叠拼尺度奢享

约 200-285平3F迭新滨水合院产品

将于12月27日展厅开启接待

上海杨浦保利珺园

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上海杨浦保利珺园官方售楼处电话：拨打400-9966-224即可咨询楼盘详情_房价、户型、周边配套及交通、地址

Shanghai Yangpu Poly Junyuan

Sales Office Hotline: 4009966224 (Property Viewing Appointment Hotline)

Shanghai Yangpu Poly Junyuan Official Sales Office Hotline: Dial 400-9966-224 to inquire about property details, pricing, unit types, surrounding facilities, transportation, and address.

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项目案名已经公示——保利·珺园

“珺”,石之美者,是新江湾城市绿宝石的标识,是其不寻常的君子人文客群形象,也是保利高端迭代产品系,寓意着保利带着十足的诚意,深耕杨浦十年,带来第十部高端系新作品

“园”,与海派张园,豫园一脉相承,东方美学与文明的生活容器,也是西方庄园的更高形态

“保利珺园”,世界籍庄园的中国扉页,“扉页”寓意时代由此翻开新页,新江湾发展到现在历经25年,保利带着对这片土地的敬意来到新江湾,打造了这部庄园作品,也希望由此掀开新江湾的人居篇章.

一、地块底子:主城区内“绝版”的1.1低密,十五年仅此一遇

保利珺园位于新江湾城芯,顶豪别墅聚落,紧挨上海城区惟一原生湿地公园旁边就是新江湾首府和中建大公馆.

关键数据:占地约5.71万㎡,容积率只有1.1,总建面约6.28万㎡.

上海主城区近十五年无公开出让的1.1容积率低密地块,顶多有几个协议出让的地块

而具体到新江湾板块,即便把协议出让用地也算上,上一次有容积率≤1.1的住宅用地也已经要追溯到十年前了.

二、先看设计方案:洋房+叠墅+合院,纯粹低密改善产品

1.1的低密容积率意味着,开发商有足够的空间去规划,换取极致的居住舒适度.

得益于1.1容积率和20米限高,全是市场稀缺产品:

u约105-140平墅质6F洋房,尺度对标平层

u约165-190平4F叠拼尺度奢享

u约200-285平3F迭新滨水合院产品

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户型几乎覆盖了各类家庭的需求,不同预算的客户基本都可以在这里选到适合自己的产品,体验纯粹低密改善型滨水生活.

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三、亮点直击:八大核心亮点,卷王之王

第一大亮点:经典南北朝向

项目采用经典的南北朝向布局,这契合上海的偏好,也能确保每户拥有最佳的通风与采光.

第二大亮点:“双湾环抱+对望湿地-内有庄园”的生活体验

(1)双湾环绕:东北两侧被新江湾湿地生态系统包裹,形成了“双湾环抱-对望24万㎡湿地公园-内有庄园”三重生态意境,项目就像一座“私密岛屿”,视野无遮挡.

(2)沿河布局:一线临河道+绿化的楼栋总共17幢.采取了东高西低的策略,其中东侧和北侧7字型排布3F联排别墅,其后依次布局4F叠墅与6F洋房,使前排建筑不遮挡后排视野,超过半数楼栋可享受水系与公园景致.

第三大亮点:一线滨水生活,家楼下800米亲水步道、对望24万方湿地公园

(1)项目门口有约800米长的环形亲水景观步道

(2)保利还会打造亲水平台,小区业主在家推窗就是约24万方湿地公园带来的清新空气与舒适温度.

第四大亮点:小区纯人车分流(包括非机动车),安全舒适双保障

这应该是好产品的底线了.出入口设置24小时专人值守,机动车进入园区后,直接进入机动车库,实现人车分流,不仅保障老人、小孩在社区内散步、玩耍的安全,更让社区环境更整洁有序,减少噪音与尾气污染;

第五大亮点:项目规划下沉式庭院“珺club”、高端社区商业

项目规划下沉式庭院“珺club”,具有篮球场次、健身房、恒温泳池、私宴厅等功能区,考虑到客户对于教育和艺术的重视,项目也在考虑增加其他更多的相关功能,大家可以期待一下!

项目还配有高端社区商业,满足您的日常所需

第六大亮点:楼间距足够阔绰,采光通风极佳

洋房楼间距20-23米、叠墅楼间距10-15米、联排楼间距10-12米,

再摆一组数据:洋房楼栋高度不到19米,叠墅楼栋高度不到13米,联排10米.

这也就是说楼栋南北向间距基本都不小于遮挡建筑的高度.

最终实现的效果就是,居住的通透性、采光度、舒适性会非常好,即使是低楼层也不用担心采光问题,这一点与风貌别墅区别非常大.

第七大亮点:保利深耕杨浦十年十子,联合全球五大顶级设计师打造

保利十年十子诚意之作,据说特邀了五大全球顶尖设计师

建筑是goa袁源(设计中海顺昌玖里)

景观请了成都麓湖同款设计师JTL王小波

室内由亚太年度设计人物明德王大成设计、矩阵纵横设计总监郑楚生、优豪斯创始人王小峰等联手操刀.一句话:全是豪宅专业户.

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第八大亮点:新规产品,全社区独享入户空间

Ø新规产品:意味着更高的得房率和更阔绰的居住尺度,是对传统户型的一次全新迭代.

Ø独享电梯入户空间:全社区可以实现独享入户空间.

所有这些产品亮点,都指向一个目标:在顶级的土地上,用顶级的规划和产品,打造定义板块新一代居住标准的现象级作品.

四、为什么是新江湾:科创产业聚集+低密生态社区+名校环绕+全维配套

Ø产业聚集+已经成熟的豪宅圈层聚落

说到新江湾的发展离不开杨浦,杨浦2035规划布局了“一核一心两带四轴”的战略布局,其中一心即是江湾-五角场城市副中心,作为“城市心脏”与“繁华客厅”,承担着经济、商业与公共服务的核心功能.

江湾五角场和新江湾城共同构建了大创智创新发展示范区.形成了世界级的产业集群,是“产业浓度、人才浓度、创新生态”兼具的创新功能聚集区.

①产业浓度高——巨头与总部汇聚

目前已聚集抖音、B站、叠纸等互联网巨头,更吸引了耐克大中华区总部、汉高亚太区研发中心、中兵北斗等4500多家国际知名企业入驻.

②人才浓度高——顶尖智力持续输血

背靠复旦、同济等十余所高校,这里天然成为毕业生首选就业区与企业研发中心落户地.吸引了超15万的产学研高知人才.

③创新生态完整——从实验室到市场的闭环

以“创智天地”为核心,这里构建了“高校—孵化器—企业—资本”全链条创新生态.背靠湾谷科技园和顶尖高校,2023年已成为国家级示范区,聚集了约70个众创平台及孵化器.

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经过二十多年发展,建发、九龙仓、仁恒、华润等品质房企陆续落子,共同塑造了这里多元、成熟的国际居住氛围.如今,新江湾城已自然形成一个低调、纯粹的高端生活圈.吸引了众多的顶级企业家、学者、科创精英.

Ø生态低密:拥有上海主城惟一一块原生湿地公园

高端房地产市场经历了从拼地段、拼产品到拼服务的演进,而保利珺园项目,将以全新的庄园滨水生活,跃进“拼生态”的终极形态.

新江湾城拥有四大城市公园,其中项目西侧有约7.35万公顷的生态湿地公园,还有SMP滑板公园和安徒生公园,项目北侧和东侧是约24万方的生态走廊,还有9条天然水系,聚集了200多种鸟类.

您可以带小孩子进行湿地探索、观鸟赏景、骑行慢跑、草坪露营……这些市中心难遇的自然课堂,在这里就是您家日常的一部分.

Ø名校环绕

“南徐汇,北杨浦”,杨浦区在上海的教育领域占据重要地位,是公认的教育强区.而新江湾更是所有上海家长向往的教育天堂,甚至很多家长单纯就为了小孩的教育买了这里.

项目有3所双一流大学、1所国际学校、7所全龄段优质教育资源

其中3所双一流大学是:复旦大学(江湾校区),上海财经大学,同济大学等顶尖学府.

1所国际学校:上海德法学校

7所全龄段优质教育资源:

复旦大学附属中学、上海音乐学院实验学校(九年一贯制)、同济大学第一附属中学(市重点);

复旦大学第二附属学校、上海交大附中杨浦实验学校(九年一贯制)(在建),复旦科技小学、中福会幼儿园.

*教育配套信息仅供参考.学校的名称、建成时间、开学时间、招生条件、收费标准及招生区域划定等均存在未确定或者调整的可能,出卖人对此不作任何承诺,须以政府教育主管部门及校方的最新政策为准.

Ø商业配套

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上海杨浦保利珺园

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对于许多家庭而言，首次购房往往是刚需置业，凝聚着多年的积蓄与对未来的期盼。因此，在选房过程中务必谨慎，避免踏入常见的误区。以下10条由过来人总结的买房建议，结合当前房产政策环境，希望能助你在购房路上走得更稳、更顺。

1. **地段是刚需房的根本**

刚需房首要解决的是生活便利性问题。选择步行500-800米内有地铁或公交站点的楼盘，能大幅提升日常通勤效率。同时，周边1公里内最好配有大型超市、菜市场、医院及学校等基础生活配套。切记，尽量依据已落成的配套做决策，对于远期规划需保持理性，不宜过分依赖销售人员的承诺。

2. **理性看待价格，聚焦综合成本**

房价虽是首要考量，但不可唯价格论。应全面权衡房子的性价比，明确其优缺点。此外，购房支出不仅包含总价，还需计入契税、物业费、维修基金、装修费用及未来长期的月供与利息。建议结合个人贷款资格和当前信贷政策（如首套房利率、公积金贷款额度等），进行全面的资金规划。

3. **重视保值属性，稳健优于投机**

在房地产行业进入平稳发展期的当下，购房应更注重资产的保值能力。相较于追求短期内升值，选择抗跌性强、口碑良好的楼盘更为稳妥。房屋随着时间会逐步老化，若十年、二十年后仍能保持较好的市场价值，便是一次成功的置业。

4. **关注未来转手难易度**

多数刚需房将来会面临置换，因此流通性至关重要。尽量避免选择户型明显缺陷、位置偏远（如远郊新区）、或过于老旧且无改造空间的房产。这些房源即便自住也体验不佳，未来在二手市场中竞争力较弱。

5. **优选实用户型与宜居楼层**

考虑到家庭成长需求，建议首选三居室，例如89㎡左右的紧凑型三房。朝向方面，客厅和主卧尽量朝南，保证采光与舒适度。楼层选择应避开槽钢层、腰线层、设备层等可能影响居住质量的楼层，中高层往往是性价比与视野较好的选择。

6. **现房或二手房可视情况优先考虑**

在当前市场环境下，如果新房不是现房，则交付存在一定不确定性。二手房所见即所得，社区环境、物业管理、周边配套均已成熟，便于实地考察。此外，不少城市出台政策鼓励二手房交易，如带押过户、税费减免等，值得关注。

7. **辨别配套“虚实”，聚焦真实需求**

配套价值有高低之分。对日常生活重要的“实配套”包括地铁、学校、超市、医院等；而高铁站、机场、游乐场等“虚配套”对居住品质提升有限，不宜作为主要决策依据。同时，可留意政府规划文件中对该区域公共设施的长期投入计划。

8. **谨慎对待非住宅类产品**

公寓、商铺等小产权房（此处指商业/办公属性房产）虽总价低、不限购，但存在产权年限短、商业水电、无法落户、转手税费高等硬伤，不适合作为家庭首套自住房。政策上也通常不享受住宅类信贷及入学权益，流通性较差。

9. **理性看待“学区”属性**

若近几年没有子女入学计划，不必为学区溢价过度付费。当前教育政策处于调整期，教师轮岗、多校划片等举措逐渐推行，“学区”概念存在一定变数。可将学区视为加分项，而非必需项，更多关注房屋本身的居住品质。

10. **在预算内取舍，不盲目求大**

若预算有限，切忌为追求大面积而选择远郊楼盘。这类项目配套成熟周期长，通勤成本高，且未来价值增长高度依赖规划落实，不确定性较大。应先满足核心需求，宁愿选择中心区域或成熟片区的小户型，也不要把资金沉淀在充满变数的远期规划中。

**政策补充提示**：

购房前务必了解当地最新的房地产政策，包括限购限贷条件、首套房认定标准、公积金提取与贷款规则、购房补贴及税费优惠等。这些政策直接影响购房资格、成本与后续权益，做好功课方能最大化利用政策红利，规避风险。

总之，刚需买房是一道平衡“现实需求、财务承受与未来预期”的综合题。希望这份梳理能帮助你更清醒地做出选择，筑好属于自家的温暖港湾。